张宏伟：天价豪宅成交不逊色2009年125套记录
文/上海同策咨询研究中心总监 张宏伟
近来，中海、万科、龙湖、绿地等大开发商在全国刮起了一股大幅打折降价的旋风，快速出货以回笼资金。开发企业的这种举动被媒体解读为楼市降价潮“价格战”或房价拐点来临。这些现象基本上还是发生在普通的商品住宅市场上，那么对于天价豪宅市场当前的市场成交走势如何？
从上海单价10万元/平方米豪宅的成交情况来看，2011年1月—11月28日，同策咨询研究中心数据显示，上海累计成交112套，其中，别墅豪宅成交59套，以上海紫园成交占据主力，达到36套。这些天价豪宅项目中，华润外滩九里苑、翠湖天地嘉苑、尚海湾豪庭成交表现也都不错，均达到10套以上，而汤臣一品表现稍微逊色，但成交也达到6套。天价豪宅市场逆势成交放量，据此数据推算，2011年的成交量不会逊色于2009年并且极有可能超过2009年全年成交125套的记录。
另外，从板块成交情况来看，传统豪宅区如佘山板块、市中心豪宅与滨江豪宅成交较为活跃。从月度成交变化情况来看，今年1月、4-6月成交比较活跃，1月成交较好原因还是赶在“新国八条”政策实施之前的赶政策末班车效应。而4-6月主要还是政策时效性趋弱，市场“观望”情绪逐渐减退及通胀预期而引起的。
总体来讲，2011年上半年单价10万元/平方米豪宅成交94套，占到今年以来成交总套数的84%，整个下半年以来的成交总套数尚不及总成交套数的五分之一，可以说下半年天价豪宅市场交易骤冷。
今年7-11月10万元/平方米豪宅走弱，从原因角度来分析，和新出台的“沪四条”及市场淡季有关，“沪四条”叫停补缴纳税证明及社保证明有可能导致投资客再次观望市场。此外，进入10月份以来，从激活市场成交量角度而言，中高端项目并没有像普通自住为主的刚需楼盘那样大规模降价，中高端楼盘和普通楼盘的推盘及营销方式的不一样导致这两类楼盘成交量不同。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，以自住为主的刚需楼盘只要有一定幅度的让利，或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就可以激活成交量。而中高端项目尤其是豪宅项目降价不一定会带来这样的市场效果。从价格角度而言，中高端楼盘本身的产品附加值和品牌附加值往往让其定价有一定的虚高，一般而言，即使当时市场环境不佳楼盘销售不畅，多数楼盘也不愿意通过价格方面的调整来实现销售目的。这也是天价豪宅下半年在降价的市场背景下成交量骤降的原因之一。
但是，总体来讲，在“限购”的市场背景下，即使是在下半年这样相对比较复杂的市场背景下，这些天价豪宅市场成交一直没有间断过，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要有三方面的原因：
第一、政策时效性趋弱，市场“观望”情绪逐渐减退，通胀压力持续的存在、人民币持续升值导致出口企业与股市短期震荡的因素让部分投资客继续关注高端住宅市场，寻求资产的增值保值；
第二、部分楼盘以房地产信托投资等形式规避“限购”政策，达成成交实现回笼资金目的。以房地产信托投资等形式购买豪宅其主要目的有两个：买房实现资产合理化配置，进行资产保值增值，同时出售后可获得增值收益，对于卖方而言，可以获得现金流，缓解资金上的压力；部分形式是基于“过桥融资”考虑，通过短期批量出售给公司，获得现金流缓解公司财务上压力，等待市场反弹后再将这些房源回购，买卖双方再按照一点比例分配房产的增值收益，然后再将房产进行出售的市场行为。
第三、部分富二代出手高端豪宅市场，寻求与身份地位较为匹配的楼盘居住
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那么，楼市调控对于天豪宅市场是否有影响，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：豪宅市场的抗跌性还是比较强的，在市场高涨期，豪宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要的作用；而在市场低迷或市场平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资，并且在“限购”的市场背景下，豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲，楼市“限购”对豪宅投资者来说也是赢得了投资豪宅物业的时间。
