张宏伟

同策咨询研究部总监

　　文/同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)

　　一年一度的中央经济工作会议即将召开。2012年中国货币政策走向及楼市调控的走向成为房地产行业从业者都非常关心的话题。

　　货币政策方面，近期，央行已宣布货币政策总体稳健，“适时微调预调”并强调前瞻性、灵活性和针对性，按照这个定调，2012年货币政策转向全面放松的可能性不大。

　　近期，央行已经开始逐步微调货币政策。央票利率连续三期下降，10月份信贷投放环比大幅上涨20%，资金面紧张局面得以缓解。

　　政策执行层面已经显露出货币政策“适时微调预调”的特征，并强调前瞻性、灵活性和针对性的特征。那么，货币政策“适时微调预调”对于房地产市场有何影响？

　　从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意。

　　那么，房地产市场何时将会进入成交量回暖通道，其产生条件有哪些？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，几方面因素都可以使楼市成交量回暖：

　　第一、限购政策逐步松动，尤其是叫停补缴纳税证明及社保证明的政策松动，有可能激活外地客群、投资客群的成交。现在来看，全国住房信息系统短期内还难以建设完毕，这对于限购政策而言短期内也难以实现。

　　第二、货币政策“适时微调预调”，信贷政策松动，也就是限贷政策松动，如银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠，这样也可以带动楼市成交。或者政府出台某项定向鼓励购房的补贴措施，对于激活市场成交量也具有一定的作用。

　　第三、开发企业通过各种方式降价，价格是最直接最有效的销售手段和方式。

　　近来，中海、万科、龙湖、绿地等大开发商在全国刮起了一股大幅打折降价的旋风，快速出货以回笼资金。但是，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从降价楼盘数量比例来看，目前只有5%左右的楼盘属于“跑得快”这种类型，在当前政策和市场环境下，整体市场具体每一个楼盘价格并没有因为这次龙头房企的降价而大幅降价调整，尽管多数开发企业对于未来市场降价的预期越来越强，但是龙头房企的大幅降价行为一方面抢走了板块内的客户，另一方面也是其他中小房企进入观望状态，这导致半数以上的楼盘仍然按照原来的市场策略进行推盘，多数楼盘的价格并没有做深度的调整，因此，整体市场价格调整幅度也未到位，部分房企仍然以主动或被动“死扛”的方式应对当前龙头房企降价的市场环境，这导致了当前上海等一线城市市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。

　　降价并没有导致宏观楼市成交量回暖，限购政策当前又没有明显松动的可能。那么货币政策“适时微调预调”会不会为房地产市场成交量带来惊喜？

　　从“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策特征来看，已经验证了“保量限价”调控政策执行的轨迹。的确，对于各地政府调控目标而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施。

　　在央行表态货币政策“适度微调”之后，近期不断有银行房贷政策趋松的消息，南京便是一个典型的案例。南京部分银行在此时放出一点“优惠”，无论其出于什么样的目的，归根结底还是要提前争取一定量的客户。

　　一般而言，年初信贷额度较为宽松，银行通过当前货币政策的“适时微调预调”提前争取一定量的客户，从这个角度而言，货币政策“适时微调预调”对于2012年初房地产市场交易量会有所帮助。

　　此外，从近期各地政府出台的一些政策的迹象来看，如8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等。又如，近期南京放松首套房贷款的基准利率，杭州经济开发区近期正式启动《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金(以下简称专项资金)1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。这些政府出台某项定向鼓励购房的补贴措施，对于激活市场成交量也具有一定的作用。

　　对于未来货币政策“适时微调预调”的方向，笔者认为，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年更应该倾向于保护以自住刚性需求为主的购房者，强调房产的居住功能，弱化房产的投资功能。同策咨询研究中心总监张宏伟认为可以从以下几个方向进行微调：

　　第一、在信贷银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者；在审批时间周期上进一步缩短审批周期；

　　第二、在首付比例上，各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态；

　　第三、在交易税费上对于首套房置业者给予更多的减免和优惠，或以各种方式对于人才类首套置业需求给予购房补贴等。

　　从以上综合分析可知，当前，降价并没有导致宏观楼市成交量回暖，限购政策当前又没有明显松动的可能。那么货币政策“适时微调预调”如果可以按照上述思路进行，那么，在房价过快上涨的势头已经明显得到控制的前提下，“保量限价”或许成为今后政策层面实际执行的特征。按照这样的逻辑，货币政策“适时微调预调”在未来有可能带动楼市成交量逐步回暖。