李战军：房地产企业面临的困境
李战军
上海易居房地产研究院 发展研究所所长
交易下降、库存增加、融资困难、政策不稳定、市场不明朗，是中国大多数房地产开发企业当前面临的难题。更为艰难的是，这种困境还看不到结束的曙光。
以降价换取交易量。第一轮次是有效果的，第二轮次则是无效果的。更何况在行政性限购的条件下。
降价后面对大量退房诉求。大量案例表明，分期开发的住宅楼盘，只要后期销售价格水平低于前期，都会引发业主和开发商的剧烈冲突，形成社会不稳定的因素。
库存增加。导致开发商拿地更加谨慎，或者干脆不进入土地市场，也会促使在建规模的扩大和建设周期的拉长。当然也有迫使降价的功效。I
PO、增资扩股、信托、基金、企业兼并重组等当前都受到政策限制。房地产企业融资渠道客观上被进一步收窄，而企业融资成本增加和风险加剧，对市场房价下降却是反向作用。
垫资投入保障房。一些企业又得不到地方政府的明确承诺和及时偿付，拉高了保障房开发的资金成本，结果使企业陷入了进退两难的境地。
中小房地产企业的处境困难高于大型品牌房地产企业。前者融资能力弱，拿地成本高，项目单一规模小，经营腾挪空间小，一旦销售受阻，资金压力立马陡增。即便是大型房地产企业，其处境也是差异很大。SOHO中国认为，未来六个月是收购的良机，现已储备210亿元现金。而绿城净资本负债率高达163%。
海外估值下降。在境外上市的中国房地产企业今年其股票市值和信用评级一路走低，反映出海外资本和金融机构也对中国房地产企业的发展前景不看好，直接影响到中国房地产企业在海外的声誉和融资能力。
仍处于可控状况。说开发商资金链“命悬一线”为时尚早。多数房地产开发企业下调今年销售目标倒是不争的事实。冷市之中谋求突围，正是目前房地产开发企业的重点。形成企业经营状况总体可控的原因是房地产投资额仍在高位增长；房地产开发资金来源结构不断得到优化，对商业银行的贷款依赖度只有14%左右；企业普遍采取了谨慎拿地、缩小开发战线、拉长开发周期的防守型经营战略。
今年以来，至少已有13家上市房地产企业悄然进军矿产业“避风”，总投资超过29亿元，设计铜矿、铁矿、煤矿、锰矿和金矿等矿产资源，如果算上早已转向的企业，进军矿产的上市房地产企业则接近二成。虽然房企到矿业“避风”有助于抗风险，培育新的利润增长点，但也造成了将并不宽裕的产业资金转入其他行业而形成资金缺口增大的结果。
