“零利润销售”现身上海楼市 房企生存思考
【新浪房产讯】2011年的房地产市场大事不断。年初新一轮的宏观调控政策出台，限购令、限贷令、房产税等政策将众多房企瞬间打懵了，随之而来的就是整个市场迅速进入寒冬期，售楼处冷清，销售数字止步不前。不过随着年关将近，迫于年度销售目标和资金链的紧张，开发商开始纷纷行动起来，特别是第四季度，降价风波此起彼伏。
龙湖、绿地、中海事件还未彻底平息，新城直降7000元/平方米又让整个上海楼市沸腾了一把。如今，旭辉紧随其后，其位于上海北区的项目旭辉澜悦湾以9800元/平方米的均价零利润对外销售，再次让整个上海楼市震惊了。
震惊之后不禁思考，在目前的市场背景下，开发商真的已经举步维艰了吗？零利润销售对于市场、对于开发商而言分别意味着什么？
房企真的举步维艰了？
迫于政策压力，2011年下半年特别是第四季度，特别是上海楼市，俨然成为了降价风暴的中心，动辄20-30%的降价幅度是近年来十分罕见的，甚至出现了大幅降价导致售楼处被砸的事件发生。当耳边充斥着某某楼盘降价的消息时，很多人心里不禁会想，面对调控的打压，房企是否真的已经到了举步维艰的地步？
对于这样的情况，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，对于房地产企业来说，降价促销的首要目的就是回笼资金以应付更多支出，熬过冬天，特别是在目前的市场情况下，对于部分企业来说可能是唯一的手段，因为银行贷款、信托融资是无法控制的，增加促销是很现实的途径。
业内知名专家蔡为民也表示，在目前房地产市场景气困顿情况之下，房企必须要争取生存机会的唯一法门，而以降价争取回款的，是目前开发商要生存下去的不得已的必要做的最后的方法。
不过中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天提出了不同的意见，他认为，2009、2010年开发商经历了两年的大行情，目前资金非常充足。而今年的调控是从1月26号开始，调控之后是过年的时间差以及5、6月市场的一波反弹，严格算起来真正调控只有半年时间。两年行情作支撑，真正调控只有半年，而且今年的调控，很多大企业都事先有准备，和08年由于美国次贷危机出现太突然导致市场不景气不同。因此，对很多企业来说，今年并不存在生存危机，更多的是经营旭压力。“不否认境外的确有些资本在唱空，对赌国内经济硬着陆或者房地产行业出现问题，但是根据我们自己的研究，至少75%以上企业目前的现金流足够支付其短期有息债，即目前的现金足够支付一年的银行利息，还不包括由于促销优惠回收的款项。”
中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱也认为，在今年如此严峻的情况下，企业的资金压力自不必说。但年底结算资金压力相对比较大，这本身是一个很正常的事情。今年可能会比正常的往年更加严峻的情况，但是不会出现08年资金断裂的惨淡情况。
“零利润”或成房企全面降价信号
如今的降价潮闹得风风火火，降价企业中不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%，更有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。而随着年关的来临，越来越多的企业降入了降价的大军。
某上市房企高管就表示，大幅降价的房企中，有不少都是为回笼资金等眼前利害考虑，降价是为解燃眉之急，而近期一些品牌开发商的多个项目也开始大范围降价，更多的是体现一种行业“过冬”策略，“他们立足于行业的长期发展，和整个行业同脉动，顺市场而动，市场好的时候，提价快卖，市场不好的时候，打折促销。”
此次旭辉澜悦湾打出“零利润”销售的口号，从某种意义上来说，可以说是房企全面降价的信号。
一般来说，“零利润”主要是企业为了回笼资金、提高企业知名度，提高资金利用率的一种办法，主要运用于企业资金紧张时。对于房企打出“零利润”销售项目，高胜行投资咨询有限公司总经理高原兰就表示，宏观调控政策的限制下，伴随着年底将近以及企业融资成本提高，不排除某些企业用微薄的利润来实现成交。这也说明了，无论是为了冲刺年底的销售业绩还是的确存在资金问题，中国的众多房企的确已经背负了巨大的压力，甚至不惜放弃利润来求生存和之后的发展。
而对于购房者，高原兰建议，在目前企业纷纷降价，将原来虚高的房产价值让利给购房者时，“该出手时快出手”。
