根据央行最新发布的《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年1- 9月，全部金融机构人民币各项贷款余额52.91万亿元，同比增长15.9%，前三季度累计增加5.68万亿元，较去年同期减少0.62万亿元。其中，三季度房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%%，比上季度回落2.3个百分点，前三季度累计增加9923亿元。

　　房地产贷款还在增长，为何开发商还在叫苦资金压力？这源于保障房的抢食。数据显示，三季度末，保障性住房开发贷款余额2808亿元，前三季度累计增加1150亿元，占同期房地产开发贷款增量的52.3%，比上半年高9个百分点。

　　保障房抢食新增贷款

　　根据此前官方数据，今年1000万保障房完工大约需要1.3万亿资金，而财政拨款仅占13%，住建部部长姜伟新在上周向全国人大常委会的报告会亦表示，“大部分保障房建设资金都要靠银行贷款。”

　　这意味着银行信贷的分流。央行最新报告则揭示了商品房信贷的尴尬：房地产贷款增速从一季度开始，已经连续三个季度回落。而在这种情况下，保障房却占据了开发贷增量的52.3%。

　　“全国保障房的资金已经占用信贷额度的一半以上，目前全国保障房开工率达到98%，较好地支持了保障房开工任务的及时达标，同时能促使住房双轨制的加速推进。”链家地产首席分析师张月向南都记者表示，尤其是在二三线城市，大量保障房建设增添了政府落实楼市调控与地方经济发展之间的博弈程度。“在政府土地收入缩减，开发商自顾不暇的情况下，保障房建设的融资支持，对于地方政府建设保障房的财政压力得到缓解，同时也有助于二三线楼市调控的持续。”

　　不单单是二三线城市商品房贷款受挤压，一线城市可能更为严重。央行营管部日前发布前三季度北京市金融运行数据显示，截至9月末，北京全市保障性住房开发贷款比年初增加129.7亿元，占全部住房开发贷款新增额的65.3%。

　　这样的势头还在延续。10月28日，中国建设银行股份有限公司北京市分行与北京市保障性住房建设投资中心签订《战略合作协议》。根据该协议，建行将给予保障房中心200亿元意向性授信额度，用于支持保障房中心承担的公共租赁住房、棚户区改造等保障性住房项目。

　　商品房信贷多集中在大房企

　　保障房抢占了新增开发贷的一半，而不断萎缩的商品房开发贷中，大房企则抢占了大多数。

　　根据理财周报零售银行实验室监测统计，134家上市房企长短期借款总金额超过100亿的共有7家房企，按照金额从高到低排列依次是保利、万科、华侨城、金地集团、金融街、首开股份和招商地产，均是知名房企。其中招商地产、首开股份和金融街的借款金额在150亿以下，万科、华侨城和金地集团借款金额在200亿-260亿之间。

　　这其中，保利是拥有最多家合作银行的房企，中报显示，其长期和短期贷款总额达到528 .7亿元，排名第一，比第二名万科高出了一倍多，并占134家上市房企长短期借款总额的1/8.

　　“对于房企而言，已不单纯要考虑从金融机构融资的额度收紧、难度增加所造成的钱荒局面，更要面对前期已贷款项，在当前流动资金紧迫下的偿还压力，这种偿还压力不仅会制约房企当前的资金周转，还会影响其后续再融资的偿还能力、信用级别评定。”张月认为，接近年关，各大银行的放贷额度基本用尽，还能放贷的银行普遍惜贷，信贷的差异化程度将再次升级。“短期内将会有更多的中小房企或通过加速产权出让、私募基金等非常规融资手段借以应急。”

　　中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强教授接受南都记者采访时颇有感慨：“一场钱荒正在冲击着房地产行业，房地产信托一度成为开发商们的救命稻草，但如今已被严格监管，被开发商给予期待的房地产私募基金眼下尚难当大任。”截至2011年三季度，共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，“根本就不在一个数量级上。”

　　保障房抢贷局面将持续

　　“可以预见的是，未来几年保障房大举兴建，必然将继续占据开发贷相当大的比重。”刘国强向南都记者表示，除非信贷总量大幅放宽，银行向开发商融资的蛋糕很难一下子变大。

　　“不单单未来3年保障房建设将占用大量的信贷额度，去年还有500万套保障房没有竣工，保障房一旦开工，就必须持续输入资金以确保完工。”社科院黎友焕教授向南都记者表示，近日中央政府考虑宏观政策微调十分慎重，“担心的就是出现类似2009年那样，局部宽松的资金流向房地产。”

　　“2010年至今，央行已累计12次提高存款准备金率，冻结资金4.5万亿。”链家地产首席分析师张月表示，尽管流动性收紧对抑制膨胀起到明显作用，但国际经济危机深层影响仍在显现，国际资金流动性过剩，外资持续涌入，同时C PI仍位于6%以上的高位，通胀压力依然严峻，其中部分来源于房地产投资过热，政策层面考虑，紧缩的货币政策短期内不会放宽。

　　在她看来，货币政策能否放开对于楼市走向将至关重要，直接影响房企由融资救急转向就市降价这一拐点的临近速度，同时限购下累计的购房需求能够释放，决定要素逐渐从购房资格向购房能力转移，原有的买方价格接受底线将会伴随贷款成本提高再次降落，对于房企最大程度地唤醒市场购买需求再次提出考验。

　　(作者：李乾韬)

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