文/郭玉良 中房信土地测评中心总经理

　　■调控政策下上海土地市场出让策略谋求转变

　　■中小体量地块成交明显增加，降低了上海经营性用地的平均门槛

　　■中小体量地块的推出有利于扩大拿地企业覆盖面，同时能保证一定的溢价率

　　■上海土地市场出让策略的转变有利于维持上海总体相对较高的地价

　　近三个月，受央行年内上调6次准备金、3次利率及扩大存款准备缴存范围的累积效应，市场资金面显得空前的紧张，房地产开发企业出手拿地更是慎之又慎。

　　在空前严厉的调控政策下，作为一线城市的上海，今年政府土地出让金收入明显下降成为必然，同时保障性住房的建设又是政府所必须完成的任务，如何平衡保障性住房用地供地速度与保证经营性用地的成交率，避免流标率大幅上升成为上海必须面对的问题。

　　通过CRIC统计研究发现，最近三个月，上海土地市场在弱势中呈现出与以往不同的出让策略，主要表现在以下几方面。

　　首先，成交地块的平均总建面积呈逐月下降态势，即成交地块的体量有明显的下降。

　　据CRIC监测的数据显示：2011年7~9月，上海市成交的经营性用地的平均总建面积为10.7万平方米、9.4万平米和9.2万平方米，若剔除保障性住房用地，上海经营性用地成交的总建面积平均值为12.4万平方米、10.1万平方米和7.9万平方米，下降趋势尤为明显。可见，上海成交的经营性用地的体量有明显的下降趋势。

　　其次，成交地块体量的下降意味着成交总价亦有明显回落，有利于降低地块的成交门槛。

　　据CRIC监测的数据显示：2011年7~9月，上海市成交的经营性用地的平均地价为3.9亿元、3.8亿元和3.0亿元，若剔除保障性住房用地，上海经营性用地成交地价的平均值为5.3亿元、6.2亿元和4.4亿元，总体仍呈下降态势。

　　再次，中小体量甚至是袖珍型地块的推出有利于扩大客户层，降低最低的成交门槛。

　　据CRIC监测的数据显示：2011年7~9月，在剔除保障性住房用地后，上海市成交的经营性用地最低总价门槛为483万元、1152万元和 5850万元，且基本都是商服用地；值得注意的是，今年3季度，上海市溢价率最高的地块基本都是中小体量的地块，意味着低门槛地块的争夺反而较为激烈。

　　最后，中小体量经营性用地的上市有利于保持全市楼板价处于相对高位。

　　据CRIC监测的数据显示：2011年7~9月，上海市成交的经营性用地的平均楼板价为3647元/平方米、4037元/平方米和3258元 /平方米，若剔除保障性住房用地，上海经营性用地成交的平均楼板价为5052元/平方米、6184元/平方米和5543元/平方米，弱势中总体呈稳步上升态势。

　　综上所述，在空前严厉的调控政策下，上海市土地市场出让的特点发生了明显的改变，以往大体量高总价的“地王”基本消失，而中小体量地块的成交则呈明显增加，政府通过减少地块体量大小来降低总价门槛，从而扩大拿地的客户层，提高地块的溢价率，降低上海土地市场整体的流标率，以期在弱势中保持相对较高的地价。

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