《陕西省将严控商住楼混合建设》一文，引发了全省地产行业相关从业人员以及诸多媒体同行的多方关注与热议。一位开发企业老总在新浪微博上提出，该政策一旦实施，意味着“底商末日来临。”那么，底商末日真的到来了吗？连日来笔者进行了跟踪采访。

　　限建底商 削减企业商住开发利润

　　进入今年以来，接连不断的国家政策调控使得商品房住宅市场持币观望情绪加重，一段时间内，住宅遇冷、商业地产大火，很多开发商伺机出手。

　　据了解，纯粹的商业地产原本对开发商的要求相当高，它要求企业在规划、招商、运营等多方面都要十分专业。

　　阳光城集团西安公司销售经理彭璐认为，该项政策一旦执行，开发商赢利能力将大幅下降。

　　《西安楼市》主编周正军告诉记者，“限制住宅建底商”有利于商业点、商业带，即城市的商业中心、副中心的有序形成，从而让城市功能和景观的清晰、规范。

　　在周正军看来，对于开发企业来说，将带来一些困难，尤其是某些性价比不高的纯住宅楼盘，将会面临更严峻考验。

　　隐患业态类门面房或将退出开发市场

　　“政策一旦落实，对业主居住品质上应该是利好的，杜绝了商业的干扰，但那些企图通过简单的‘住改商’或者‘住加商’的现象，将得到有效遏制。”瑞方房地产总经理李三战这样理解。

　　不难看出，通知中之所以要求“应在编制控制性规划和修建性规划基础上，对重要路段进行立面景观设计。”这就意味着规划控制的层级已经跳脱项目自身的范畴，同时将引导商业项目在商业规划指标的释放方面形成条状围绕逐步向块状集中的趋势。

　　上海策源置业顾问有限公司西安分公司助理总经理周舒对此表示，项目(社区)商业的业态定位也可能从“餐饮唱主角吃面积”逐步向匹配生活配套服务类的非餐饮业态转型。

　　当然，较上述种种表述，相关行业人士也有不同声音出现，西安房讯网主编王涛指出，低档次门面房被禁止，以后都盖成诸如东大街万达新天地那样15万元/平方米的沿街商铺，这对发展商来说可以卖高价、获得高收益。“对市民来说，卖出的高价商铺成本最终是要转嫁到商品销售价格中去，这样商业项目的价格只会越卖越贵”。

　　从事商业地产开发多年的陕西厚土机构总经理余忠群分析认为，政府之所以禁止低档门面房的私自盖建，出发点并不是阻碍商业地产发展，而是希望更合理的引导社区商业或者商业的产业布局。比如剔除高污染或者有重大安全隐患的业态或者店面，从而让全省的商业地产发展不断完善。

　　新规一旦执行开发商定会吃不消

　　针对通知中“合理调整设置不合理，影响交通、市容、扰民的商业用房，有重点、分阶段加以调整”，时代光魔总经理游勇认为，有些位置偏远的小区商业只适合做小区内部补充商业使用，集群式规划将大幅减少住宅用地，为保证容积率只能加大商业体量，即便是正规改建后的项目也不一定好卖，这会让很多开发商吃不消的。

　　而说到禁建低档门面房，御溪望城营销策划部经理宋烜表示，主要是针对小区违章建筑，这里面涉及的因素很多，能否妥善处理要看政府的执行力度和相关执行细则。

　　“可能会直接或间接影响一些开发商回笼和获取资金，这是最令人头疼的”，一位不愿透露姓名的发展商负责人对记者说。

　　据分析，其实很多项目最赚钱的是商业部分，而且通过商铺销售快速回笼资金是开发商常用手段，更重要的是很多项目通常会将商业部分拿给银行进行抵押贷款。“无论是禁止或限制商业门面的开发，对一些开发商而言，不仅切去了他们最大一块利润蛋糕，一个最好的融资渠道也被堵死了”。

　　据记者观察，去年以来住宅市场受到抑制的情况下，不少楼盘热衷于商业面积的开发。按照上述说法，一旦严格执行，将会导致开发商对住宅底商进退两难的境地。因此，底商末日来临并非毫无依据。

　　来源西安日报