人气和营业额是决定商业地产成败的最重要因素

　　新浪地产：怎么评估一个商业地产项目是否成功？

　　王兴田：人气指数，就像一部电影如果没人看，也不可能是成功的电影。必须由市场说话，人气和营业额是决定商业地产成败的一个最重要因素。当然也可以分门别类的分析，建筑设计、持续的物业管理水准、商业业态的可持续发展及整个商业地块的影响力，都是评价的标准。

　　新浪地产：讲到设计，设计企业在商业地产中的角色是什么样的？

　　王兴田：设计企业在商业地产项目中扮演了一个非常重要的角色：让商业地产满足各种功能又个性鲜明。我强调的是：以地域文化特征为基础，使它具有唯一性，这会使商业地产更全面。无论商业运作如何成功，如果不能与地域文化很好结合，还是美中不足。

　　另外，因为商业地产确实是庞大复杂的综合系统，要策划、设计、招商、运作，内容上融合了酒店，商业、文化设施、住宅等，各单体相互间的关系使它更加错综复杂。这些整合确实不是单体的简单叠加复制，需要综合能力。

　　商业地产的特点是：一旦有大的失误，重新振兴的可能性就比较小

　　新浪地产：商业地产的难点有哪些？

　　王兴田：商业地产整个过程，从策划、设计、招商、建造到管理，每个环节都非常重要。保持商业地产物业的可持续发展，及商业业态持久的吸引力，我觉得这一点非常难。

　　设计成功，不代表运作成功，设计只是商业整体大系统里的一部分，最后结果是要依靠大系统运作成功才算成功。综合体的每一环节都很复杂，没有像商品房设计那么单纯。商业地产或综合体就像飞机一样，要万无一失，才能保证安全运行。一个局部零件出了故障都可能造成飞机的安全问题。所以商业地产操作的风险远远大于住宅开发。

　　新浪地产：国内一些失败的商业地产项目，都存在哪些问题？

　　王兴田：设计布局上的失败，比如把办公楼布置在沿街，把商业布置在后，被办公楼挡住，阻断了商业人流；策划定位上，如把城市中心的模式简单复制到郊外；商业布局和经营上，比如没有体现招商的主题性和个性。招商应该有其自身系统，不可能是一条街全是同一产品的商店，或这条街又卖建材，又卖服装，无主题和系统。

　　另外，商业地产急功近利的销售，也是造成商业系统运作故障的主要原因。商业地产被分成各小块，销售给投资客以后，就很难再集中起来，投资客自行决定租给谁，会导致经营的商家层次大大不一样或内容会大相径庭，这就使商业布局发生混乱。商业地产的特点就是，一旦有大的失误后，重新振兴的可能性就比较小，商业持续培养三年左右，若不成功，可能就面临很大危险。

　　新浪地产：最后能留存下来的项目具有哪些特点？

　　王兴田：中国的商业地产发展非常迅速，在十年间就把国外几十年的建设量完成了，但这种建设速度过快、复制重复过多的情况可能会逐渐通过更加激烈的竞争被遏制掉，而转向质量和文化的提升。

　　整合资源是一方面，包括招商资源、运作资源，设计资源等，商家的积累和商业运作的经验也非常难得。没有商业开发和经营经验的开发商要先系统地整合一个庞大的团队，从策划、招商、营销、设计、施工、运作，才可以往下走。

　　对设计来说。我觉得更重要的是，在接下来的竞争当中，考虑其个性特点如何表达，能留存下来的一定是和文化、特点有关。

　　新浪地产：商业地产的选材，您会特别注意哪些方面？

　　王兴田：我觉得不一定要选好的贵的材料，选材要因地制宜，用得得体。材料要有地域性、耐久性、技术可操作性，在这基础上，我们再通过设计，让即使很普通的材料发挥出个性特征，让材料解构、重组，产生一些很有表现力的新创意。商业地产对材料的选择，相比住宅，可能组织起来跨度更大，更有意思，更灵活。