奥雅纳郭家耀：商业地产设计需具高度灵活性

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者：王瑞冰2011/9/19 14:09:24 新浪地产

楼市调控以来，炒房投资的限制越来越多，商铺投资受政策影响较小，商业地产越来越受到追捧。如何做商业地产设计？商业地产设计现存哪些问题？新浪地产记者为此专访奥雅纳董事、全球和东亚区董事局成员郭家耀。

　　楼市调控以来，炒房投资的限制越来越多，商铺投资受政策影响较小，商业地产越来越受到追捧。如何做商业地产设计？商业地产设计现存哪些问题？新浪地产(微博)记者为此专访奥雅纳董事、全球和东亚区董事局成员郭家耀。

　　奥雅纳董事、全球和东亚区董事局成员郭家耀

　　个人简介

　　1984年毕业于伦敦大学帝国学院土木工程系学士，具丰富经验的土木和结构工程师。有超过26年的经验，曾在英国，香港和中国大陆工作。于1986年加入奥雅纳，自此参与多个在香港和大陆的大型建筑和基建项目。他的专长应用于各种不同的项目，包括商业、住宅、零售、酒店休闲，轨道交通及运动建筑。

　　负责的项目：

　　国家体育场(鸟巢)、央视总部大楼、北京首都国际机场3号航站楼、北京国贸三期、上海世博丹麦馆和韩国馆、深圳证券交易所和深圳能源中心。

　　正文：

　　郭家耀认为：设计企业在商业地产项目中应扮演发展商合作伙伴的角色，对商业运作有充分理解、经验和与发展商的互动和交流十分重要。奥雅纳如何做商业地产?郭家耀提出了三个原则：可持续性；以人为本；高效节能。

　　面对目前众多质量参差不齐的商业地产项目，郭家耀认为：最后能留存下来、持续下来的商业地产项目在设计上必定具有高度的灵活性，以利于将来的改建、扩建和翻新升级。他认为：开发商须对商业运作有着清晰理解、对整个项目进行统筹考虑才能建造出成功的商业地产项目。

　　满足不同的要求和期望，是商业地产设计难点所在

　　新浪地产：商业地产项目在Arup的中国及全球市场所接项目中，所占比例分别是多少？

　　郭家耀：商业地产项目(包括写字楼、商场和酒店)约占奥雅纳全球总收入的17%，占东亚区收入的三分之一左右。

　　新浪地产：设计企业在商业地产项目中的角色是什么？

　　郭家耀：设计企业在商业地产项目中应扮演发展商合作伙伴的角色。好的设计对商业地产项目的成功与否起到关键性作用。尤其在大城市，商业地产项目竞争激烈，发展商亦深知“好设计创造好效益”(Good design is good business)这个道理。设计企业必须对商业运作有充分的理解才能设计出成功的作品，在此设计企业的经验和与发展商的互动和交流十分重要。

　　新浪地产：商业地产设计的关键点和难点是什么？

　　郭家耀：商业地产与住宅的设计有着本质上的不同。住宅的用家要求比较单一。而国内的商业地产项目一般都是多功能的商业综合体，其中包括商业办公、购物商场、酒店和停车场等多功能设施。这些不同商业功能的用家对项目有着不同的要求和期望，这些要求有些是共通的，但亦有很多是相互矛盾的。

　　设计企业必须掌握的关键在于：要让设计满足上班族、消费者和酒店住客等不同用家的需要，同时满足物业管理、零售商、酒店管理、餐厅运营、物流运输和交通等各方面的要求。这也是商业地产设计的难点所在。

　　新浪地产：现在很多开发商从住宅项目转做商业地产项目，为什么会出现这种情况？

　　郭家耀：政府政策的转变(尤其是一系列住宅房价调控措施的出台)以及市场需要的变化，促使许多房产商由住宅转向商业地产领域。这一方面可以分散投资风险，促进业务的可持续发展，但同时也会带来一定风险和挑战。

　　新浪地产：有哪些挑战？

　　郭家耀：挑战在于商业地产与住宅设计有着很大的不同：住宅用家的要求比较单一；而综合商业体的用家众多，要求复杂。因此，开发商必须对商业运作有着清晰的理解、对整个项目进行统筹考虑才能建造出成功的商业地产项目。

　　新浪地产：商业地产和住宅项目，设计企业在哪个项目类型中发挥的作用会更大一些？

　　郭家耀：对设计企业而言，在商业地产项目中发挥的空间更大。国内的商业地产项目往往集办公、零售、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，需要综合考虑多方面因素，灵活运用以往的项目经验。像奥雅纳这样的多专业设计企业可以在商业地产项目的设计过程中，融合多领域的技能和专业知识，提供从总体规划到建筑设计、结构、土木、机电等在内的“一体设计”服务，做到统筹规划、有效整合，从而提出最佳设计方案，满足开发商和不同用家的需要。

　　可持续性，以人为本，高效节能

　　新浪地产：现在这么多商业地产项目，可能质量参差不齐。您能否预测，到最后能留存下来、持续下来的项目，会有哪些特点？

　　郭家耀：最后能留存下来、持续下来的商业地产项目在设计上必定具有高度的灵活性，以利于将来的改建、扩建和翻新升级。商业需求在转变，用家期望也会提升，商业地产项目必须迎合不断变化的市场需要，做到日久常新，才不至被市场淘汰。因此，我们在设计过程中就应预计到未来的改变，保证足够的弹性和灵活性，方便项目日后的改建和更新，使之始终符合潮流需要，实现可持续发展。

　　新浪地产：Arup做其他国家的商业地产项目，面对的问题及处理方式，与在中国有何不同？

　　郭家耀：与其他国家的商业地产项目相比，中国的商业综合体体量更大，功能也更全，往往集办公、购物、公寓、酒店等设施于一体。因此在设计上需要考虑和处理的问题也更多，包括人流、运输、交通和安保等各个环节都需要缜密考虑。

　　新浪地产：Arup做商业地产项目秉持的原则是什么？

　　郭家耀：奥雅纳做商业地产项目主要秉持以下三个原则：

　　一、可持续性。在设计中预计未来的变化，使设计具有足够的灵活性，方便日后的改建和扩建，使项目迎合不断变化的市场和运营需要。

　　二、以人为本。营建方便、舒适、愉悦的办公、购物和休闲环境，提升用家体验，使人们乐于置身其中。

　　三、高效节能。通过采用高性能材料，结合各种主动和被动节能策略——包括自然采光、自然通风、可控外部遮荫设备和热回收系统等——减少建筑物整个生命周期的能耗，减轻对环境的影响，实现低碳发展。

　　新浪地产：奥雅纳在商业地产项目中的独特优势什么？

　　郭家耀：奥雅纳在商业地产项目中的独特优势就是其“一体设计”的能力，能够融合各个专业技能，真正实践上述设计理念。

　　新浪地产：Arup如何在商业地产中践行低碳生态理念？

　　郭家耀：在实践低碳理念的过程中，我们不仅关注建筑物在使用期间的能耗，更强调其在整个生命周期中(包括材料的选择和采购、施工、运营维护和拆除回用等)实现高效率的资源利用，尤其是可再生能源的利用，从而尽量减少对环境的影响。例如，尽量使用可回收材料，并就地取材，以减少运输产生的碳排放；将建筑废料回收再用等。

　　新浪地产：您觉得商业地产做得比较优秀的开发商有哪些？

　　郭家耀：国内商业地产项目做得比较优秀的开发商包括太古、新鸿基、恒隆、万达、凯德置地、嘉里和中信泰富等。

　　新浪地产：商业地产的材料采购过程与普通住宅有何区别？

　　郭家耀：商业地产所需材料的范围更广、需求更多，在采购过程中需要更多考虑新材料、新技术的运用。

　　新浪地产：设计企业可以多大程度上影响商业地产在材料上的选择？

　　郭家耀：设计企业可以向发展商建议所使用的建筑材料，不仅要考虑材料的耐久性和整个生命周期的成本，还要考虑到材料隐含的能耗和可能造成的污染——例如材料是否采用较少的天然资源和能源？是否利用大量的可回收材料/固体废弃物制成？是否采用清洁的生产技术制造？此外，还要考虑材料在施工和安装过程中是否会对环境造成污染。

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