龙斌：潘总的介绍非常的详细，我感觉这里的商机是非常大的，刚才参观了合生广场，请各位嘉宾用简洁的概括谈谈合生广场的感受，先请魏教授发言。

　　魏清泉：合生广场会成为海珠区带头的综合体，增值的空间非常大。

　　胡刚：我觉得合生广场的投资价值比较大，住宅是限购限贷，合生广场的户型比较小，不限购不限贷，位置就是海珠区的几何中心，边上还有海珠区政府，还有很多的商圈，因此这里的消费很强，以后的自住和出租效益都是不错的。

　　刘雄：站在现场操盘的角度来说，我对合生广场的看法是。合生广场我看行，谢谢。

　　龙斌：今天的合生广场创造广州商业“心”价值进行到尾声，还有一个环节，现场也有很多的朋友，他们对合生广场综合体的投资是非常感兴趣的，哪一位朋友需要提问。

　　现场观众：几位专家，听了你们说到广州的中轴线南端规划，我增长了很多的知识。我看今天的话题叫做龙脉之南，我就想起了中国城市的风水，刚好讲到广州新的中轴线，北京、成都每个城市都有中轴线，广州以前有传统的中轴线，现在有了新的中轴线，价值如何体现，从风水的角度谈谈合生广场跟城市规划的关系。

　　龙斌：从风水的角度来谈，魏老师应该是现代风水学家。

　　魏清泉：风水是一种自然现象，我们搞城市建设，搞房屋建筑都要考虑自然环境，要考虑风的来向和风的力量，要考虑是否有水，水源是否清洁安全可靠，我们将整体的环境叫做风水。说到龙脉之南，应该从广州市的白云山延续下来，白云山的南岭延续过来，这就是我理解的龙脉之南。

　　龙脉跟轴线不能等同，轴线实际上有两种，一种是有形的轴线，一种是无形的轴线，有形的轴线往往是跟景观结合起来，例如宽阔的道路或者是宽阔的履带，可以作为城市的轴线，这是有形的，实际上有形的轴线是景观轴线，有一种轴线是无形的，我们说是意象中的轴线。

　　广州老的轴线是无形的，从越秀山、中山纪念堂、市人大、政府、海珠广场到海珠区，陈济棠当省长的时候，这条轴线就已经明确了，没有直的道路和宽阔的履带，但是大家认可，这是意象中的轴线。

　　我的理解，意象中的轴线，要比景观轴线和有形的轴线的作用和影响力更强大。城市的轴线过去是不说的，很少有人说城市的轴线，从区位规划中提到的，最近的一、二十年才提到轴线，过去的规划是不强调轴线的。实际上轴线跟龙脉是不等同的，轴线是带动城市发展的脉络，这就是城市轴线。城市轴线也可以有经济的轴线，也应该有景观的轴线，也有交通的轴线。三者有的时候是合一，成为一条大的轴线，有的也是分开的，我就这样回答，不知道是否可以满足你的要求。

　　胡刚：风水我就不懂的，城市规划这门学科，跟风水有一定的科学道理。城市规划学中，很多的原理跟风水的原理是相通的，风水就是天人合一，广州最老的中轴线，刚才魏老师讲的是近代的中轴线，最老的中轴线是从财政厅、北京路一直下来，一直到海珠区，最后到合生广场，从天子码头过来，这是广州古代的中轴线和龙脉，所以龙脉之南是这样理解的。

　　广州现在有三条中轴线，老的中轴线、近代的中轴线，也就是陈济棠主政广州的中轴线，包括新的中轴线，火车东站下来的中轴线，现在的合生广场刚好是最老的中轴线的南端，这是我的理解。

　　龙斌：我谈一点浅薄的认识，可以从反的方向理解。如果从城市的发展来看，城市一定会有一个发展的轴心，这个轴心不管是那个朝代，应该都可以理解为中国人通常认可的龙脉，龙脉在，它的发展一定是兴旺。如果从发展的角度来看，如果城市十年、五年发展非常快，日新月异，应该说它的龙脉就非常好，风水就非常好，我感觉广州这十年发展应该是质的飞跃，未来十年发展前景更加广阔。其实大家只要看看城市的变化，周围的变化。如果从不动产投资来看，实际上关注龙脉，关注中轴，关注它的发展前景是非常关键的。现在的龙脉在哪里，其实这几十年的龙脉就在现在的新中轴线附近，我个人认为应该高度关注中轴线的物业，我们的发展机会就会更多。

论坛现场观众与专家互动

　　现场观众：各位领导，各位专家，我对合生广场进行了参观，了解的比较仔细。我们作为商家，比较关心价值，我投资后，能力反应的时间点是怎样的，是否有准确的时间，让我们看到希望。

　　合生广场既然是经济中心、政治中心，很多的中心，一定会兴旺的。我们分析了合生广场的很多资料，广州是经济中心，也是政治中心，也导致交通出现了瓶颈，市政规划方面有怎样的步骤，可以妥善的解决交通的瓶颈，从而让商家放心的投资，谢谢。

　　龙斌：下面请潘总先回答。

　　潘平：投资价值分析可以举一个例子，附近有一个写字楼，租金目前到了100元/平方米，大家可以换算一下，因此收回投资的时间是指日可待。

　　魏清泉：从合生广场附近的交通来说还是便利的，附近有地铁的八号线，南面规划有地铁的十一号线，地处两条地铁线的中间。南面有90米的城市主干道，西面有规划路。还有几条地铁线是经过海珠区的，西面有二号线、东边也有地铁，大家可以通过多条地铁到达这里，作为地面交通和轨道交通来讲，这里是便捷的。

　　广州大道的拥堵跟管理上是有关的，广州大道现在成为南面的瓶颈，这个现象是经常发生的，关键要看管理。这跟广州交通大环境的改善有关，这不是局部地区可以解决的问题。居民出行，今后大量的依靠地铁，这里10分钟就可以步行到达地铁，交通问题不会很大。

　　胡刚：这位嘉宾提出了时间点的问题。一个区的规划已经出台了，价值马上就会体现出来。现在广州城区，中轴线南端的规划还没有出，其他的规划都已经出台了，包括北面的琶洲规划也出台了，这里的规划还没有出台。大的规划已经知道了，这里是行政中心，如果控制性详细规划出台后，价值就体现了。现在为什么没有出台控制性详细规划，目前南沙规划还在探讨，再过几个月，省政府对南沙的定位就会确定。南沙确定后，回过头来，最后的城区，最宝贵区域的规划就要出台了，这里的规划出台后，土地就会上涨，估计在明年。

　　这里的规划要比其他区域的规划容易，其他的地区要招商，要看市场，行政中心是靠国家拨款，规划后就可以建设，因此三至五年就可以建起来。这个中心离琶洲、白云新城、白鹅潭的规划要迟，但是建设会更快。只要规划出台后，就会上一个台阶。

　　主持人：下面请刘总谈谈投资价值。

　　刘雄：您提的问题是属于贸易类的还是商铺类的。

　　现场观众：我是属于商铺类的。

　　刘雄：中大布匹商铺二、三年前签约的时候，前后的情况是怎样的。例如丽影商场，一楼的面积价格是多少，现在又是多少。现在合生广场推出的一楼商铺租多少钱一平方，未来会变成怎么样。商铺和写字楼是不同的，附近有中大商圈和琶洲会展商圈的辐射，从贸易的角度来说，超出中大商圈范围的写字楼，物流成本、交通成本就会提升，在这里有物流成本和交通成本的优势，因此投资成本是显而易见的。也要看你的项目是否有潜力，例如在这个商圈主要是做布匹生意或者是鞋帽生意，如果在这里卖打火机，潘总也不敢保证你三至五年可以回本。

　　龙斌：我补充一点，从商业或者是不动产价值的规律来看，往往地标式的物业，价值的增长空间最大。这一点是非常值得关注的，中轴南端真的称得上地标式的，现在来看应该就是这个项目。

　　另外一点，大家可以看看背后的规划和现状，应该说是天时地利人和，包括现在的政策环境，我估计市场反应都会比较好，这是我大胆的估计，仅供参考，谢谢大家。

　　现场观众：听到你们谈到该区域的发展，我的问题是，以你们的经验和学识，这一区域将来是怎样繁华的景象，大概需要几年可以发展起来。

　　龙斌：这个问题请魏老师回答。

　　魏清泉：如果这里是1600套的话，如果一个家庭三口人来说，将会有5000人在这里居住，有五层楼作商业的话，在海珠区的商业面积应该是最大的，商业繁荣，四、五千人居住的城市综合体。

　　胡刚：按照城市发展的规律来说，城市是从中心城区向外拓展，发展的速度会越快。南部有番禺和南沙，现在广州发展最近的是南面的海珠区，海珠区在广州大道的西部已经很成熟了，广州大道的东部地区在琶洲也就是以后的行政中心。城市发展是一波一波的，先是海珠区，之后是番禺和南沙，无论番禺和南沙怎么说，最先发展起来的还是海珠区，城市是一圈一圈发展起来的，因此海珠区的繁荣是近期，如果到番禺和南沙投资是远期的事情，投资的效果也会短期内体现出来。

　　潘平：我觉得不用谈远景规划了，旁边的逸景翠苑有一、二千户，叠彩翠苑也有几千户，合生广场作为区域性的商业中心是没有问题的，海珠区中轴线南部商圈的辐射范围更大，因此不是什么时候发展起来的问题，而是如何发展得更好的问题。

　　刘雄：这里填补的是南部商业的空白，根据未来的定位，这里的发展是指日可待。

　　龙斌：我看了广州的“十二五规划”，几个重要发展区域之一就是中轴线南端，为什么要发展重点区域，就是要打造广州国家中心城市，还有国际商贸中心，这就是广州城市定位。这一区域的发展定位跟广州的发展战略是一脉相承的。我想五年以后，广州可能跟现在完全不同，这些重点区域，广州要反映自己在国家城市中的定位，在国际商贸中定位的作用，我想五年这个区域会完全的变样。

　　今天的龙脉之南—合生广场创造广州商业“心”价值论坛到此结束，各位谈了比较有价值的观点，对于大家认识区域的发展，认识合生广场的价值，包括投资的增长空间，都有非常大的帮助，谢谢大家。

　　主持人：本次活动到此结束，谢谢各位。