龙斌：刚才刘总提到了城市综合体，这是值得我们探讨的。因为过去几年，我们没有听到这样的概念“城市综合体”。西方发达国家的城市，五十年前就有城市综合体的概念，为什么今天要探讨城市综合体，包括我们所在的地方正好是城市综合体，今天也有最权威的专家，也想听听大家对于城市综合体的看法，刚才刘总讲的确实很对。大家都知道住宅进行了限购，有钱也不能再买了，但是资金要找出路的。从去年开始到今年，商业地产都非常的火爆，各个城市都是这样的，广州也是这样的。我估计这样的趋势，今年、明年、后年都会延续的。回到综合体的范畴来看，下面有请魏教授分析城市综合体的优势和发展潜力究竟在哪里，或者是不同于住宅这种单一不动产类型，作为符合的类型，价值增长或者是发展潜力我们应该如何认识。

　　魏清泉：城市综合体对大多数人来说，大家觉得非常的新鲜，什么叫城市综合体，这种提法过去是有的，但是没有命名叫做城市综合体。

　　城市综合体就是城市活动的多种功能，优化组合在一起。城市综合体五个字可以分三个含义，第一个是城市，第二个是综合，第三个是体。

　　城市综合体分成三段的话，首先是城市，城市只是指区域和位置所在的地方，为城市活动服务的，性质不是为农村和农业服务的。它是城市活动需要进行规划和设计的，首先是城市活动的场所。

　　综合的含义就是功能不是单一的居住功能或者是商业功能、工业功能。第二次世界大战以前欧美国家功能分区的思想，将城市分为工业区、商业区、文教区、居住区，单一的功能区。城市综合体的概念就是有多种功能，一般认为三种以上的功能，优化组合在一起，就是综合。

　　体是一种形态，建筑就是一种体，城市综合体离不开建筑，要靠建筑来承载和结束这种工程式的活动，所以城市综合体，我们简单的来说，可以将它分为三段来理解，城市综合体，体就是形态和建筑物。

　　城市综合体国际上有很多的概念和定义，我们简单的理解就是多种城市活动功能优化组合在一体的建筑群体，可以这样来理解它。

　　龙斌：现在最关注的一个问题，在这样多种功能聚合在一起，它的价值空间和发展空间会是怎么样，这里是行政中心和商业中心，这样的综合体会是怎么样的概念。

　　魏清泉：城市综合体的建设，尤其是九十年代以来，城市建设有很大的不同。九十年代以来，我们开发了很多的楼盘，占地几十公顷、上百公顷，建筑面积从几十万平方米到上百万平方米，都是以居住为主，这种综合体是多种功能结合在一起。

　　这样的功能结合在一起，它的价值在哪里，就可以提高土地的利用率，可以达到国家节约用地，集约用地的目的。现在所谓的楼盘只是提供居住的功能，白天在城里上班工作，晚上回到楼盘里面居住，实际上楼盘使用的时间只有一半，不可能24小时内都有大量的人群在这里活动。

　　多种功能组合在一起，土地的利用率就提高了，我有居住的功能，也有工作的功能，也有商业的功能，也有休闲的功能，还有观看演出的功能，还有文教、医疗等等功能，不到外面去，在这里就可以满足各种的需要，这个人群通勤的距离和时间就可以大大的节省，不需要坐长途汽车或者是私人开车到遥远的地方工作，我可以在很近的地方，就能满足各种活动的需要。通勤的时间可以节约，交通的通行量可以大大的减少。土地的利用率大大的提高，城市的交通拥堵可以得到有效的缓解，交通的堵塞情况会有明显的改善，这是土地利用率的提高。

　　城市综合体对于城市建设来讲，它是高密度，高效能，高效率的地区，因为它有一、二十万平方米的面积，或者是几十万平方米的面积，建筑的容积率是3、4，或者是5的话，可以建几十万平方米或者是上百万平方米的面积，这里汇聚的人口就可以达到几万人或者是十多万的人口，人口的聚集能力很强，城市综合体是强大的聚集中心，也是疏散中心，也是消费中心。

　　单位面积的产出，给政府贡献的财政税收和企业老板在这里得到的回报都可以大大的提高，经济效率有很大的提高。中心会成为城市重要的组成部分，成为很大的核心之一。差不多一个城市综合体就是一个城市的几何，就是城市的一个结点，因此城市综合体自然的就会成为城市的名牌，就会成为标志性的建筑。综合体的出现，很多的人就会到这里集中，从这里得到信息，得到多种的需求，因此很自然的就会成为城市的名牌和品牌。

　　城市的综合体对于解决我国人多地少，像我们这样的国家来讲，显得尤其重要，我们国家人多地少，不可能拿出大量的土地去搞城市建设，尤其不可能再拿出很多的土地建设所谓住宅供大家单纯的居住。城市综合体的容积率可以提高，人口的积聚，产业集群可以在这里实现，对于保护我国的耕地，很好的保护18亿亩的耕地，因此是有重要的意义。

　　总的来讲，在交通上也有意义的，城市综合体将地上、地面、地下的空间充分的连接起来，通过联通式的建筑，通过扶梯和快速的电梯，将地上、地面、地下的空间联结一体，城市的交通从交通线的发展，变成连接为综合体的发展，就会逐步的改变城市的形态，对于整个城市的建设会有很大的改变。过去所谓交通引导的开发模式，会改变为点状，以综合体为核心的开发建设，因此对城市建设来讲，也是革命性的。

　　龙斌：谢谢魏教授的发言，讲的非常的全面，我听了以后，如果作为投资者会听到其中最核心的内容。也就是说，作为聚集了这么多的功能，有聚合力，聚合中心、发散中心、消费中心，什么人都在这里消费和办公、休闲，这种价值应该是完全不同的。

　　当然魏教授讲的非常全面，如果从投资的角度来说，这是非常值得关注的。胡教授对这方面有很多的研究，综合体从另外一个角度来说，可以说是复合型最高端的房地产形态。如果从中轴线南端的区域来说，这样的综合体在目前来看，我们看到这个区域是比较少的，如果聚合了行政区、消费区和商业中心的话，还有很好的组合，会对区域带来什么样的影响，从综合体来看，请胡教授您分析一下。

　　胡刚：城市有很多的组合，每一种组合的功能都是很强的。我看合生广场的综合体强调了文化，一般的综合体是商业和写字楼，这里组合了文化的因素。附近还有行政中心配套，不同类型的城市综合体都有自己的特色。可能大家在附近上班和办公，可以在这里消费，从而形成配套。行政中心附近有文化和日常的商业，对于行政中心的形成也会起到很好的作用。

　　另外我还想补充一点，城市综合体的作用。城市越来越大后，土地越来越紧张。城市从平面向空中发展的过程，城市通过垂直交通解决这些问题。给我们带来的是怎样的模式和改变。一个是适应了现在年轻白领和年轻公务员快节奏生活和流动性大的特点，这里装修搞好了，年轻人拎包过来就可以居住了。如果换一个城市，到了北京和其他的城市，又住在综合体，虽然城市差异很大，但是综合体的差异是不大的，可以适应流动性大，办公节奏强的特点。因此城市综合体适应流动性大、生活节奏、土地紧张等特点，城市经济的发展，产业集中在一线城市，例如广州、上海这样的城市，工业的比重越来越少，城市中大量的是第三产业。城市综合体中会结合第三产业在其中，高端的第三产业积聚在城市综合体，必定带来消费的扩大，体现在居住价值的提升。如果城市综合体打造得好，区分另外的综合体，就会更加的有作用。

　　龙斌：胡教授分析的非常详细，请问刘总，我看到历史上，其他国家任何一个综合体出来，都会对本身的物业和周边的物业，包括土地的价值带来非常大的影响。

　　请刘总分析一下，中轴线南端的区域，综合体会对周边的物业价值是否会有一些影响。综合体的升值空间会有多大，发展空间会有多大。我相信任何对综合体感兴趣的投资者都会关注的。

　　刘雄：合生广场填补了海珠区商业的空白，中轴线南端一般都是布匹市场和专业市场组成的，十几年来都是由他们主导的。附近像样的商业设施，主要是以客村的丽影广场为主，合生广场是一站式的商业广场，在广州中轴南端是非常好的投资位置。

　　龙斌：从升值前景，不管是历史还是现在，大家有什么样的看法。

　　魏清泉：我补充一点，综合体有多种的功能，综合体有多种的类型。综合体的功能当中，有三种功能是最重要的。

　　第一，商业的功能。搞综合体，离不开商业，商业办的成功与否，决定了综合体的命运，因此要有商业的功能。

　　第二，酒店功能。酒店可以吸引各方面的因素，一般的综合体，都要有酒店。

　　第三，居住功能。要有大量的人在这里居住和消费，综合体才有基础。因此，综合体所谓的六大功能也好，八大功能也好，这三种功能是相当重要的。

　　还有就是交通的功能，通过地面、地下、地上的交通，轨道、地铁等等公共交通，在这里实现汇聚，将各方的人拉到综合体中，多种功能中，三个功能加上交通运输的功能在综合体的建设中是最值得关注的。

　　在中轴线的南端综合体中，初步来看，差不多各种功能都是平衡发展有的是居住功能型的，以居住带动的，有的是以商业带动的。有的是以金融带动的，当然极少的是由旅游休闲功能带动的综合体，这种类型是比较少见的，多数是以商业或者是居住类型为主的。

　　我来了以后，初步的了解，合生广场很可能是以商业为主的城市综合体，以商业功能带动城市综合体的发展。这个发展方向，也符合综合体的功能定位和这里的发展方向。

　　龙斌：谢谢魏教授，综合体升值的空间和升值的方式，或者说是结合区域来看，刘总您是如何看的，综合体未来的发展或者是繁荣的过程是怎样的？

　　刘雄：通常城市综合体的发展主要是看配套，合生广场周边的配套是比较多的，例如周边有大型成熟的小区，例如逸景翠园等，加上中大商圈的配套。地处广州中轴和南部商业走廊，因此这里的空间升值是无限的。

　　龙斌：聚集了人气、消费力，地标式的综合体应该是有很好的发展前景。很多的专家谈了区位的优势，综合体的特点和发展潜力。我听了以后，有一个感觉，合生广场应该说是集天时地利人和标志性的综合体，谈了这么多内容，潘总还没有发表自己的看法，请潘总谈谈看法，也谈谈你对合生广场的看法。

潘　平：合生创展集团广州地区公司营销中心副总监

　　潘平：谢谢龙博士，听了几位专家对项目的探讨，我对合生广场的价值有了进一步的认识。我主要谈谈自己对合生广场的看法。合生创展开发合生广场之前，我们在广州大道南沿线开发了多个标志性的建筑，附近的逸景翠苑、逸景华苑等等，合生创展对广州大道南的价值有切身的了解，也是我们开发合生广场重要的原因。

　　对于广州大道南来说，几位专家已经介绍了经济中心、政治中心的分析，我个人的感觉是，突出经济中心。从广州大桥来一直到洛溪大桥，我们发现中大布市、华南商圈等等大大小小的专业市场有三、四十个。每年的交易额至少都达到几百亿。广州打造现代商贸的规划来讲，商圈必须要实行升级，必要的条件就是高素质的商业物业，要提供办公场所，从而吸引高素质的人才，这方面广州还是空白。

　　合生已经在这里开发了六个大型的住宅小区，还包括其他的小区。集聚了高素质的高收入的人群。通过多年的发展，没有标志性的商业中心供大家消费，我们看到白云新城、天河区、越秀区都有标志性的商业物业，无论商圈升值的角度，还是居住人群的角度来看，都有市场空白的机会，现在推出的合生广场，应势而生，为周边的业主提供消费场所。

　　合生广场是合生创展集团在商业领域正式推出的第一个项目，总建筑面积是26万平方米，项目有南区和北区，预计在十一首先推出北区，一栋有两个塔楼，600多套公寓，总的面积是43平方米到103平方米，主要围绕商业和文化角度，包括购书中心和艺术中心和文化休闲配套。

　　南区迟一点推出，主要是大型的商业，包括超市，购物中心，百货和餐饮娱乐等各种休闲配套，南区上面还有三栋塔楼，总共是1000多套左右，整个小区是1600多套。合生广场最吸引人的地方就是不限购，不限贷，宜商宜居，地产每年的涨幅是可观的。目前股票、证券的风险越来越高，地产还是比较稳定的，合生广场的面积比较小，首付达到50%即可，门槛非常小，不受购买限制，不受贷款限制。

　　产品的属性来讲，大家关注地产市场，除了居住型的产品，合生广场即使不算是最后一批，也是最后一、二批，基本上是绝版，市场上不会有类似的产品。无论是投资门槛还是地段价值和属性来讲，合生广场都是不错的产品。