龙脉之南——合生广场创造广州商业“心”价值
编者按：当和氏璧还是荆山一块石头时，只有卞和看到它的价值；当广州龙脉——新中轴线尚在拓荒时，只有合生洞察其中的精彩。新鲜出炉的《新中轴线南段控制性详细规划》显示，新中轴线南段以“岭南特色，花城绿轴”为主题，将打造成可以媲美珠江新城的后花园。
与新中轴线北段的壮阔雄起相比，中轴线南段尚处于草莽拓荒阶段，规划中的使馆区、中央绿轴、商业配套、生活配套、岭南第一门等，均处于初建或规划阶段。新模式，“心”价值！作为海珠区府核心的唯一城市综合体，合生广场扮演引领者角色，以海珠全新地标式城市综合体的姿态，填补了广州龙脉南段的商业空白，提升海珠区域价值空间。
活动日期：9月18日14:30-16:00
活动地点：合生广场位于海珠区广州大道南与叠景路交汇处(海珠区政府对面)
论坛主持：龙 斌：广东省房协专家咨询委员会委员、合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师
论坛嘉宾：(排名不分先后)
魏清泉：广东省房产协会常务副会长、中山大学博导
胡 刚：中国城市规划学会会员、广东省省情调查与对策咨询专家、暨南大学教授
刘 雄：广州市金点置业投资有限公司副总经理
潘 平：合生创展集团广州地区公司营销中心副总监
龙脉之南——合生广场创造广州商业“心”价值
————————以下为直播内容——————————
龙脉之南——合生广场创造广州商业“心”价值 论坛现场
龙斌：广东房协专家咨询委员会委员、合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师
龙斌：谢谢主持人，今天在合生广场探讨广州商业“心”价值，大家都关注一个问题，广州从2010年开始，也就是亚运会前后开始，实际上进入新的发展阶段，通常我们说的，广州的后亚运时代。在这样快速发展的城市变迁过程中，有一点对房地产也好，对投资也好，对城市发展也好，要非常关注的一个方面，就是我们中轴线的发展规划和定位，这一点相当的重要，对广州和城市经济，包括对房地产不动产，都带来了非常大的影响，今天特别高兴能跟这么多顶级的专家一起来讨论这个问题。
首先，请教胡教授，您觉得在中轴区域中，这里从规划和定位来说，哪些方面最值得我们关注的。
胡刚：中国城市规划学会会员、广东省省情调查与对策咨询专家、暨南大学教授
胡刚：谢谢主持人，我们知道城市的中心是一个点，就是CBD。广州创新了中心点的概念，将这个点拉成一条直线，原来说珠江新城是CBD，广州将CBD拉长，将点变成了线。中轴线北面是广州火车东站，接下来是体育中心，这是运动、文化中心，接下来是珠江新城，金融中心，过来是琶洲会展中心，到了中轴线的南段是行政中心，通过中轴线将广州最主要的金融、交通、体育、会展等几个中心都集聚在一条中轴线上。1+2不是等于3，而是大于3，因为几个中心连接起来相互联通，更加的方便。
现在可以看到，广州在宏观调控下，各个区的详细性控制规划都出来了，例如大坦沙规划、白鹅潭规划、最近又出台了琶洲控制性详细规划，战略性规划已经出台了，但是广州市中轴线南段的行政中心的控制性规划还没有出台，因为这里是最重要的，我们都知道行政中心周边地段的价值比较高。
广州的行政中心就是二沙岛附近，就是省委省政府所在地，周边的地块价值最高，不会比珠江新城金融中心的价值更低，这里将来是省政府过来，还是市政府过来，现在还没有定。
胡刚：这是肯定的，包括一些厅和部委，因此这里是广州市的行政中心。行政中心具体的风格和控制性详细规划还没有出台，其中也有很多的竞争。如果行政中心形成后，一边是广州大道，东边是新光快速，周边是行政中心和办公大楼，合生广场就靠近广州大道，东面是海珠区政府，已经进驻了，今后还有省政府等部门和市政府等部门。
周边会有相应的行政和文化配套，广州塔的西面，新光快速的东面周边都有文化设施，包括行政事业单位，文化单位，出版单位、医疗卫生单位等等，广州最发达的医疗、教育、文化、卫生、都会依据行政中心布局。一定会带来很高的人气，因此这里是有潜力的点。
龙斌：胡教授刚才清晰地概括出该区域在行政规划上的潜力，这里想到一个问题，如果要进驻一个区域，或者是要转换一个地方的话，如果行政区域要进驻的话，对当地是否有比较大的影响。
胡刚：在中国，政府是比较强势的。虽然现在是市场经济，但是计划经济的氛围还是比较浓厚的。很多的省市的行政中心搬迁后，会带来该地区的发展，南沙离广州太远，如何发展起来，省政府如果搬过去的话，就会带动南沙的发展。
龙斌：这只是一个建议。
胡刚：是的，这里就不需要带动，如果行政中心过来后，海珠区是一个岛，发展比较繁荣。越秀区是政治区域，东山片区教育、卫生、文化、事业都很发达。因此政治中心的搬迁，一定会带来文化、教育、卫生的繁荣。
龙斌：其实，我最近关注到，广州的“十二五”中，设定了几个重点发展的区域，比如说白云新城，珠江新城，琶洲，其中明确的提到了中轴线南端大的片区，应该在政府的“十二五”发展规划中，也成为聚集高端服务，一些产业，包括环境优化实质性的内容，政府的规划发展来看，应该说很重视中轴线南端这一大的片区，请魏教授帮我们分析，在这样发展规划之下，中轴线南端有怎样的发展前景。
魏清泉：广东省房产协会常务副会长、中山大学博导
魏清泉：从广州的发展来看，现在合生广场是广州南拓重要的区域，广州在2000年提出了“南拓、北优、西联、东进”的发展战略，合生广场还是处在南拓的区域，为什么这么讲。
过去海珠区，包括我所在的中山大学的教师和学生都会说，星期天去广州，好像自己不在广州，要过了珠江，到了越秀、东山、荔湾才算广州，现在海珠区的人还这样讲，因为要过珠江航道才可以到广州。
海珠区过去是农田和工厂为主，开发得比较晚，海珠区靠西南部的琶洲建设才带动起来了。从空间的比较来说，海珠区是南拓的重要组成部分，广州的南拓要往番禺和南沙拓展的，从总体来讲，还是南拓重要的战略组成部分。海珠区又在广州新规划的中轴线的一部分，在中轴线附近，跟区域联系比较广的就是琶洲会展中心，但是在海珠区的分区规划中，广州大道南的两侧是很大的政治中心和商业中心。
在海珠区的分区规划中，广州大道南的两侧是政治中心和商业中心，这个中心的定位希望以后可以超过同福路、洪福路，形成新的海珠区，变成强大的商业中心。功能要从广州的中轴线来看，也要从海珠区具体区位来看。这一带将来会形成强大的行政中心和商业中心。
现在合生广场所在的位置，又是海珠区中心的位置。合生广场实际上在海珠区来讲就是核心部分，到西边和洪德路和新洲路的距离差不多，到前航道和后航道的距离也是差不多相当的，这是海珠区的核心位置。区位的优势相当的明显，如何发现区位的优势，肯定会以行政中心和商业中心的形式进行发展。假如从全市来看，行政中心和商业中心相比，行政中心的定位还要多一些。琶洲的商业、商务和贸易的功能会相当的突出。
龙斌：谢谢魏教授，您分析了区域在核心定位方面，行政中心、商业中心应该是影响未来发展最重要的方面。他还提到了合生广场项目，等一下我们具体的讨论。
海珠区的中轴线南端有很多的定位，行政中心、商业中心、使馆、休闲、广州市的南肺、海珠湖等一系列的定位，是非常清晰的。
这里刘总也是商业地产的专家，实战型的专家。一旦政府的规划发展下来，确定下来，对土地和物业的商业价值会带来什么样的影响，从商业价值，商用的土地价值来看，有什么样的影响。
刘雄：广州市金点置业投资有限公司副总经理
刘雄：龙博士过奖了，我不是专家。这里跟大家分享一下合生广场在政府定位下价值是怎样的。目前的房地产非常低迷，商业综合体突显了投资价值。刚才魏教授和胡教授都说了广州大道南在广州商业中扮演了重要的角色，刚才说了中大布匹市场，在楼市低迷的情况下，大家就会自然的选择商业和综合体项目进行投资。因为城市商业综合体主要是阶段发展的典型，通过几个功能的组合，将城市商业和城市娱乐有机结合起来，在经济功能和娱乐功能和社会功能共同维持下，有很好很高的成长性，谢谢。
龙斌：刚才刘总提到了城市综合体，这是值得我们探讨的。因为过去几年，我们没有听到这样的概念“城市综合体”。西方发达国家的城市，五十年前就有城市综合体的概念，为什么今天要探讨城市综合体，包括我们所在的地方正好是城市综合体，今天也有最权威的专家，也想听听大家对于城市综合体的看法，刚才刘总讲的确实很对。大家都知道住宅进行了限购，有钱也不能再买了，但是资金要找出路的。从去年开始到今年，商业地产都非常的火爆，各个城市都是这样的，广州也是这样的。我估计这样的趋势，今年、明年、后年都会延续的。回到综合体的范畴来看，下面有请魏教授分析城市综合体的优势和发展潜力究竟在哪里，或者是不同于住宅这种单一不动产类型，作为符合的类型，价值增长或者是发展潜力我们应该如何认识。
魏清泉：城市综合体对大多数人来说，大家觉得非常的新鲜，什么叫城市综合体，这种提法过去是有的，但是没有命名叫做城市综合体。
城市综合体就是城市活动的多种功能，优化组合在一起。城市综合体五个字可以分三个含义，第一个是城市，第二个是综合，第三个是体。
城市综合体分成三段的话，首先是城市，城市只是指区域和位置所在的地方，为城市活动服务的，性质不是为农村和农业服务的。它是城市活动需要进行规划和设计的，首先是城市活动的场所。
综合的含义就是功能不是单一的居住功能或者是商业功能、工业功能。第二次世界大战以前欧美国家功能分区的思想，将城市分为工业区、商业区、文教区、居住区，单一的功能区。城市综合体的概念就是有多种功能，一般认为三种以上的功能，优化组合在一起，就是综合。
体是一种形态，建筑就是一种体，城市综合体离不开建筑，要靠建筑来承载和结束这种工程式的活动，所以城市综合体，我们简单的来说，可以将它分为三段来理解，城市综合体，体就是形态和建筑物。
城市综合体国际上有很多的概念和定义，我们简单的理解就是多种城市活动功能优化组合在一体的建筑群体，可以这样来理解它。
龙斌：现在最关注的一个问题，在这样多种功能聚合在一起，它的价值空间和发展空间会是怎么样，这里是行政中心和商业中心，这样的综合体会是怎么样的概念。
魏清泉：城市综合体的建设，尤其是九十年代以来，城市建设有很大的不同。九十年代以来，我们开发了很多的楼盘，占地几十公顷、上百公顷，建筑面积从几十万平方米到上百万平方米，都是以居住为主，这种综合体是多种功能结合在一起。
这样的功能结合在一起，它的价值在哪里，就可以提高土地的利用率，可以达到国家节约用地，集约用地的目的。现在所谓的楼盘只是提供居住的功能，白天在城里上班工作，晚上回到楼盘里面居住，实际上楼盘使用的时间只有一半，不可能24小时内都有大量的人群在这里活动。
多种功能组合在一起，土地的利用率就提高了，我有居住的功能，也有工作的功能，也有商业的功能，也有休闲的功能，还有观看演出的功能，还有文教、医疗等等功能，不到外面去，在这里就可以满足各种的需要，这个人群通勤的距离和时间就可以大大的节省，不需要坐长途汽车或者是私人开车到遥远的地方工作，我可以在很近的地方，就能满足各种活动的需要。通勤的时间可以节约，交通的通行量可以大大的减少。土地的利用率大大的提高，城市的交通拥堵可以得到有效的缓解，交通的堵塞情况会有明显的改善，这是土地利用率的提高。
城市综合体对于城市建设来讲，它是高密度，高效能，高效率的地区，因为它有一、二十万平方米的面积，或者是几十万平方米的面积，建筑的容积率是3、4，或者是5的话，可以建几十万平方米或者是上百万平方米的面积，这里汇聚的人口就可以达到几万人或者是十多万的人口，人口的聚集能力很强，城市综合体是强大的聚集中心，也是疏散中心，也是消费中心。
单位面积的产出，给政府贡献的财政税收和企业老板在这里得到的回报都可以大大的提高，经济效率有很大的提高。中心会成为城市重要的组成部分，成为很大的核心之一。差不多一个城市综合体就是一个城市的几何，就是城市的一个结点，因此城市综合体自然的就会成为城市的名牌，就会成为标志性的建筑。综合体的出现，很多的人就会到这里集中，从这里得到信息，得到多种的需求，因此很自然的就会成为城市的名牌和品牌。
城市的综合体对于解决我国人多地少，像我们这样的国家来讲，显得尤其重要，我们国家人多地少，不可能拿出大量的土地去搞城市建设，尤其不可能再拿出很多的土地建设所谓住宅供大家单纯的居住。城市综合体的容积率可以提高，人口的积聚，产业集群可以在这里实现，对于保护我国的耕地，很好的保护18亿亩的耕地，因此是有重要的意义。
总的来讲，在交通上也有意义的，城市综合体将地上、地面、地下的空间充分的连接起来，通过联通式的建筑，通过扶梯和快速的电梯，将地上、地面、地下的空间联结一体，城市的交通从交通线的发展，变成连接为综合体的发展，就会逐步的改变城市的形态，对于整个城市的建设会有很大的改变。过去所谓交通引导的开发模式，会改变为点状，以综合体为核心的开发建设，因此对城市建设来讲，也是革命性的。
龙斌：谢谢魏教授的发言，讲的非常的全面，我听了以后，如果作为投资者会听到其中最核心的内容。也就是说，作为聚集了这么多的功能，有聚合力，聚合中心、发散中心、消费中心，什么人都在这里消费和办公、休闲，这种价值应该是完全不同的。
当然魏教授讲的非常全面，如果从投资的角度来说，这是非常值得关注的。胡教授对这方面有很多的研究，综合体从另外一个角度来说，可以说是复合型最高端的房地产形态。如果从中轴线南端的区域来说，这样的综合体在目前来看，我们看到这个区域是比较少的，如果聚合了行政区、消费区和商业中心的话，还有很好的组合，会对区域带来什么样的影响，从综合体来看，请胡教授您分析一下。
胡刚：城市有很多的组合，每一种组合的功能都是很强的。我看合生广场的综合体强调了文化，一般的综合体是商业和写字楼，这里组合了文化的因素。附近还有行政中心配套，不同类型的城市综合体都有自己的特色。可能大家在附近上班和办公，可以在这里消费，从而形成配套。行政中心附近有文化和日常的商业，对于行政中心的形成也会起到很好的作用。
另外我还想补充一点，城市综合体的作用。城市越来越大后，土地越来越紧张。城市从平面向空中发展的过程，城市通过垂直交通解决这些问题。给我们带来的是怎样的模式和改变。一个是适应了现在年轻白领和年轻公务员快节奏生活和流动性大的特点，这里装修搞好了，年轻人拎包过来就可以居住了。如果换一个城市，到了北京和其他的城市，又住在综合体，虽然城市差异很大，但是综合体的差异是不大的，可以适应流动性大，办公节奏强的特点。因此城市综合体适应流动性大、生活节奏、土地紧张等特点，城市经济的发展，产业集中在一线城市，例如广州、上海这样的城市，工业的比重越来越少，城市中大量的是第三产业。城市综合体中会结合第三产业在其中，高端的第三产业积聚在城市综合体，必定带来消费的扩大，体现在居住价值的提升。如果城市综合体打造得好，区分另外的综合体，就会更加的有作用。
龙斌：胡教授分析的非常详细，请问刘总，我看到历史上，其他国家任何一个综合体出来，都会对本身的物业和周边的物业，包括土地的价值带来非常大的影响。
请刘总分析一下，中轴线南端的区域，综合体会对周边的物业价值是否会有一些影响。综合体的升值空间会有多大，发展空间会有多大。我相信任何对综合体感兴趣的投资者都会关注的。
刘雄：合生广场填补了海珠区商业的空白，中轴线南端一般都是布匹市场和专业市场组成的，十几年来都是由他们主导的。附近像样的商业设施，主要是以客村的丽影广场为主，合生广场是一站式的商业广场，在广州中轴南端是非常好的投资位置。
龙斌：从升值前景，不管是历史还是现在，大家有什么样的看法。
魏清泉：我补充一点，综合体有多种的功能，综合体有多种的类型。综合体的功能当中，有三种功能是最重要的。
第一，商业的功能。搞综合体，离不开商业，商业办的成功与否，决定了综合体的命运，因此要有商业的功能。
第二，酒店功能。酒店可以吸引各方面的因素，一般的综合体，都要有酒店。
第三，居住功能。要有大量的人在这里居住和消费，综合体才有基础。因此，综合体所谓的六大功能也好，八大功能也好，这三种功能是相当重要的。
还有就是交通的功能，通过地面、地下、地上的交通，轨道、地铁等等公共交通，在这里实现汇聚，将各方的人拉到综合体中，多种功能中，三个功能加上交通运输的功能在综合体的建设中是最值得关注的。
在中轴线的南端综合体中，初步来看，差不多各种功能都是平衡发展有的是居住功能型的，以居住带动的，有的是以商业带动的。有的是以金融带动的，当然极少的是由旅游休闲功能带动的综合体，这种类型是比较少见的，多数是以商业或者是居住类型为主的。
我来了以后，初步的了解，合生广场很可能是以商业为主的城市综合体，以商业功能带动城市综合体的发展。这个发展方向，也符合综合体的功能定位和这里的发展方向。
龙斌：谢谢魏教授，综合体升值的空间和升值的方式，或者说是结合区域来看，刘总您是如何看的，综合体未来的发展或者是繁荣的过程是怎样的？
刘雄：通常城市综合体的发展主要是看配套，合生广场周边的配套是比较多的，例如周边有大型成熟的小区，例如逸景翠园等，加上中大商圈的配套。地处广州中轴和南部商业走廊，因此这里的空间升值是无限的。
龙斌：聚集了人气、消费力，地标式的综合体应该是有很好的发展前景。很多的专家谈了区位的优势，综合体的特点和发展潜力。我听了以后，有一个感觉，合生广场应该说是集天时地利人和标志性的综合体，谈了这么多内容，潘总还没有发表自己的看法，请潘总谈谈看法，也谈谈你对合生广场的看法。
潘 平：合生创展集团广州地区公司营销中心副总监
潘平：谢谢龙博士，听了几位专家对项目的探讨，我对合生广场的价值有了进一步的认识。我主要谈谈自己对合生广场的看法。合生创展开发合生广场之前，我们在广州大道南沿线开发了多个标志性的建筑，附近的逸景翠苑、逸景华苑等等，合生创展对广州大道南的价值有切身的了解，也是我们开发合生广场重要的原因。
对于广州大道南来说，几位专家已经介绍了经济中心、政治中心的分析，我个人的感觉是，突出经济中心。从广州大桥来一直到洛溪大桥，我们发现中大布市、华南商圈等等大大小小的专业市场有三、四十个。每年的交易额至少都达到几百亿。广州打造现代商贸的规划来讲，商圈必须要实行升级，必要的条件就是高素质的商业物业，要提供办公场所，从而吸引高素质的人才，这方面广州还是空白。
合生已经在这里开发了六个大型的住宅小区，还包括其他的小区。集聚了高素质的高收入的人群。通过多年的发展，没有标志性的商业中心供大家消费，我们看到白云新城、天河区、越秀区都有标志性的商业物业，无论商圈升值的角度，还是居住人群的角度来看，都有市场空白的机会，现在推出的合生广场，应势而生，为周边的业主提供消费场所。
合生广场是合生创展集团在商业领域正式推出的第一个项目，总建筑面积是26万平方米，项目有南区和北区，预计在十一首先推出北区，一栋有两个塔楼，600多套公寓，总的面积是43平方米到103平方米，主要围绕商业和文化角度，包括购书中心和艺术中心和文化休闲配套。
南区迟一点推出，主要是大型的商业，包括超市，购物中心，百货和餐饮娱乐等各种休闲配套，南区上面还有三栋塔楼，总共是1000多套左右，整个小区是1600多套。合生广场最吸引人的地方就是不限购，不限贷，宜商宜居，地产每年的涨幅是可观的。目前股票、证券的风险越来越高，地产还是比较稳定的，合生广场的面积比较小，首付达到50%即可，门槛非常小，不受购买限制，不受贷款限制。
产品的属性来讲，大家关注地产市场，除了居住型的产品，合生广场即使不算是最后一批，也是最后一、二批，基本上是绝版，市场上不会有类似的产品。无论是投资门槛还是地段价值和属性来讲，合生广场都是不错的产品。
龙斌：潘总的介绍非常的详细，我感觉这里的商机是非常大的，刚才参观了合生广场，请各位嘉宾用简洁的概括谈谈合生广场的感受，先请魏教授发言。
魏清泉：合生广场会成为海珠区带头的综合体，增值的空间非常大。
胡刚：我觉得合生广场的投资价值比较大，住宅是限购限贷，合生广场的户型比较小，不限购不限贷，位置就是海珠区的几何中心，边上还有海珠区政府，还有很多的商圈，因此这里的消费很强，以后的自住和出租效益都是不错的。
刘雄：站在现场操盘的角度来说，我对合生广场的看法是。合生广场我看行，谢谢。
龙斌：今天的合生广场创造广州商业“心”价值进行到尾声，还有一个环节，现场也有很多的朋友，他们对合生广场综合体的投资是非常感兴趣的，哪一位朋友需要提问。
现场观众：几位专家，听了你们说到广州的中轴线南端规划，我增长了很多的知识。我看今天的话题叫做龙脉之南，我就想起了中国城市的风水，刚好讲到广州新的中轴线，北京、成都每个城市都有中轴线，广州以前有传统的中轴线，现在有了新的中轴线，价值如何体现，从风水的角度谈谈合生广场跟城市规划的关系。
龙斌：从风水的角度来谈，魏老师应该是现代风水学家。
魏清泉：风水是一种自然现象，我们搞城市建设，搞房屋建筑都要考虑自然环境，要考虑风的来向和风的力量，要考虑是否有水，水源是否清洁安全可靠，我们将整体的环境叫做风水。说到龙脉之南，应该从广州市的白云山延续下来，白云山的南岭延续过来，这就是我理解的龙脉之南。
龙脉跟轴线不能等同，轴线实际上有两种，一种是有形的轴线，一种是无形的轴线，有形的轴线往往是跟景观结合起来，例如宽阔的道路或者是宽阔的履带，可以作为城市的轴线，这是有形的，实际上有形的轴线是景观轴线，有一种轴线是无形的，我们说是意象中的轴线。
广州老的轴线是无形的，从越秀山、中山纪念堂、市人大、政府、海珠广场到海珠区，陈济棠当省长的时候，这条轴线就已经明确了，没有直的道路和宽阔的履带，但是大家认可，这是意象中的轴线。
我的理解，意象中的轴线，要比景观轴线和有形的轴线的作用和影响力更强大。城市的轴线过去是不说的，很少有人说城市的轴线，从区位规划中提到的，最近的一、二十年才提到轴线，过去的规划是不强调轴线的。实际上轴线跟龙脉是不等同的，轴线是带动城市发展的脉络，这就是城市轴线。城市轴线也可以有经济的轴线，也应该有景观的轴线，也有交通的轴线。三者有的时候是合一，成为一条大的轴线，有的也是分开的，我就这样回答，不知道是否可以满足你的要求。
胡刚：风水我就不懂的，城市规划这门学科，跟风水有一定的科学道理。城市规划学中，很多的原理跟风水的原理是相通的，风水就是天人合一，广州最老的中轴线，刚才魏老师讲的是近代的中轴线，最老的中轴线是从财政厅、北京路一直下来，一直到海珠区，最后到合生广场，从天子码头过来，这是广州古代的中轴线和龙脉，所以龙脉之南是这样理解的。
广州现在有三条中轴线，老的中轴线、近代的中轴线，也就是陈济棠主政广州的中轴线，包括新的中轴线，火车东站下来的中轴线，现在的合生广场刚好是最老的中轴线的南端，这是我的理解。
龙斌：我谈一点浅薄的认识，可以从反的方向理解。如果从城市的发展来看，城市一定会有一个发展的轴心，这个轴心不管是那个朝代，应该都可以理解为中国人通常认可的龙脉，龙脉在，它的发展一定是兴旺。如果从发展的角度来看，如果城市十年、五年发展非常快，日新月异，应该说它的龙脉就非常好，风水就非常好，我感觉广州这十年发展应该是质的飞跃，未来十年发展前景更加广阔。其实大家只要看看城市的变化，周围的变化。如果从不动产投资来看，实际上关注龙脉，关注中轴，关注它的发展前景是非常关键的。现在的龙脉在哪里，其实这几十年的龙脉就在现在的新中轴线附近，我个人认为应该高度关注中轴线的物业，我们的发展机会就会更多。
论坛现场观众与专家互动
现场观众：各位领导，各位专家，我对合生广场进行了参观，了解的比较仔细。我们作为商家，比较关心价值，我投资后，能力反应的时间点是怎样的，是否有准确的时间，让我们看到希望。
合生广场既然是经济中心、政治中心，很多的中心，一定会兴旺的。我们分析了合生广场的很多资料，广州是经济中心，也是政治中心，也导致交通出现了瓶颈，市政规划方面有怎样的步骤，可以妥善的解决交通的瓶颈，从而让商家放心的投资，谢谢。
龙斌：下面请潘总先回答。
潘平：投资价值分析可以举一个例子，附近有一个写字楼，租金目前到了100元/平方米，大家可以换算一下，因此收回投资的时间是指日可待。
魏清泉：从合生广场附近的交通来说还是便利的，附近有地铁的八号线，南面规划有地铁的十一号线，地处两条地铁线的中间。南面有90米的城市主干道，西面有规划路。还有几条地铁线是经过海珠区的，西面有二号线、东边也有地铁，大家可以通过多条地铁到达这里，作为地面交通和轨道交通来讲，这里是便捷的。
广州大道的拥堵跟管理上是有关的，广州大道现在成为南面的瓶颈，这个现象是经常发生的，关键要看管理。这跟广州交通大环境的改善有关，这不是局部地区可以解决的问题。居民出行，今后大量的依靠地铁，这里10分钟就可以步行到达地铁，交通问题不会很大。
胡刚：这位嘉宾提出了时间点的问题。一个区的规划已经出台了，价值马上就会体现出来。现在广州城区，中轴线南端的规划还没有出，其他的规划都已经出台了，包括北面的琶洲规划也出台了，这里的规划还没有出台。大的规划已经知道了，这里是行政中心，如果控制性详细规划出台后，价值就体现了。现在为什么没有出台控制性详细规划，目前南沙规划还在探讨，再过几个月，省政府对南沙的定位就会确定。南沙确定后，回过头来，最后的城区，最宝贵区域的规划就要出台了，这里的规划出台后，土地就会上涨，估计在明年。
这里的规划要比其他区域的规划容易，其他的地区要招商，要看市场，行政中心是靠国家拨款，规划后就可以建设，因此三至五年就可以建起来。这个中心离琶洲、白云新城、白鹅潭的规划要迟，但是建设会更快。只要规划出台后，就会上一个台阶。
主持人：下面请刘总谈谈投资价值。
刘雄：您提的问题是属于贸易类的还是商铺类的。
现场观众：我是属于商铺类的。
刘雄：中大布匹商铺二、三年前签约的时候，前后的情况是怎样的。例如丽影商场，一楼的面积价格是多少，现在又是多少。现在合生广场推出的一楼商铺租多少钱一平方，未来会变成怎么样。商铺和写字楼是不同的，附近有中大商圈和琶洲会展商圈的辐射，从贸易的角度来说，超出中大商圈范围的写字楼，物流成本、交通成本就会提升，在这里有物流成本和交通成本的优势，因此投资成本是显而易见的。也要看你的项目是否有潜力，例如在这个商圈主要是做布匹生意或者是鞋帽生意，如果在这里卖打火机，潘总也不敢保证你三至五年可以回本。
龙斌：我补充一点，从商业或者是不动产价值的规律来看，往往地标式的物业，价值的增长空间最大。这一点是非常值得关注的，中轴南端真的称得上地标式的，现在来看应该就是这个项目。
另外一点，大家可以看看背后的规划和现状，应该说是天时地利人和，包括现在的政策环境，我估计市场反应都会比较好，这是我大胆的估计，仅供参考，谢谢大家。
现场观众：听到你们谈到该区域的发展，我的问题是，以你们的经验和学识，这一区域将来是怎样繁华的景象，大概需要几年可以发展起来。
龙斌：这个问题请魏老师回答。
魏清泉：如果这里是1600套的话，如果一个家庭三口人来说，将会有5000人在这里居住，有五层楼作商业的话，在海珠区的商业面积应该是最大的，商业繁荣，四、五千人居住的城市综合体。
胡刚：按照城市发展的规律来说，城市是从中心城区向外拓展，发展的速度会越快。南部有番禺和南沙，现在广州发展最近的是南面的海珠区，海珠区在广州大道的西部已经很成熟了，广州大道的东部地区在琶洲也就是以后的行政中心。城市发展是一波一波的，先是海珠区，之后是番禺和南沙，无论番禺和南沙怎么说，最先发展起来的还是海珠区，城市是一圈一圈发展起来的，因此海珠区的繁荣是近期，如果到番禺和南沙投资是远期的事情，投资的效果也会短期内体现出来。
潘平：我觉得不用谈远景规划了，旁边的逸景翠苑有一、二千户，叠彩翠苑也有几千户，合生广场作为区域性的商业中心是没有问题的，海珠区中轴线南部商圈的辐射范围更大，因此不是什么时候发展起来的问题，而是如何发展得更好的问题。
刘雄：这里填补的是南部商业的空白，根据未来的定位，这里的发展是指日可待。
龙斌：我看了广州的“十二五规划”，几个重要发展区域之一就是中轴线南端，为什么要发展重点区域，就是要打造广州国家中心城市，还有国际商贸中心，这就是广州城市定位。这一区域的发展定位跟广州的发展战略是一脉相承的。我想五年以后，广州可能跟现在完全不同，这些重点区域，广州要反映自己在国家城市中的定位，在国际商贸中定位的作用，我想五年这个区域会完全的变样。
今天的龙脉之南—合生广场创造广州商业“心”价值论坛到此结束，各位谈了比较有价值的观点，对于大家认识区域的发展，认识合生广场的价值，包括投资的增长空间，都有非常大的帮助，谢谢大家。
主持人：本次活动到此结束，谢谢各位。
