跻身上海楼市前十，安徽交控“弯道超车”？
这家以交通为主业的地方国企——安徽省交通控股集团有限公司（以下简称“安徽交控”），通过3年时间突围，不仅从三四线城市进入到北京、上海一线城市，还成为了上海楼市的“黑马”，引发市场关注。
在今年上海第二批次集中供地中，安徽交控旗下两家房地产企业安徽省高速地产集团（以下简称“高速地产”）与安徽安联高速公路有限公司（以下简称“安徽安联”）联合竞得上海闵行区梅陇社区地块，地块成交价54.6亿元，溢价率10%，该地块也是上海本批次土地出让成交总价最高地块，建筑面积11.28万平方米，楼面地价48407元/平方米。
值得一提的是，安徽交控这两年还在上海成功打造了上海浦东新区唐镇板块“红盘”项目——安高申宸院，项目3次开盘均热销，仅这一个项目，安徽交控实现销售额80.4亿元，使其在上海房地产市场初露锋芒。
克而瑞数据显示，在安高申宸院项目热销助推下，2023年安徽交控以85.37亿元销售业绩位列上海区域房企销售榜第32位；今年一季度，安徽交控成功挤入上海区域房企销售额前十。
此外，今年1月29日，高速地产还在北京朝阳区拿下一宗商办用地，成交价近4亿元，成交楼面价21421元/平方米。
“安徽交控此前主要在安徽省内发展，这两年在上海较活跃，体现出了较好的资金实力与投资能力，但后续发展还需要进一步提升产品质量和品牌声誉，以实现进一步的发展。” 上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。
从三四线城市到深耕一线城市
6月18日，距离拿地约半个月时间，安徽交控上海闵行区梅陇项目相关人员就对外介绍了项目进展，拟建14栋13~16层住宅与3栋1~3层社区配套用房，预计10月份上市，虽然刚拿地，项目营销总经理还未确定，但销售人员已经开始储客。
公开资料显示，安徽交控是安徽省国资委旗下资产规模最大的省属国企和安徽国有资本投资平台，下辖19家直属单位，控股皖通高速和设计总院两家上市公司，拥有交通运输、投资与资产管理、房地产和建筑三大主业。
安徽交控旗下的高速地产为安徽本土区域性房企，2021年前主要项目集中在安徽省内，并以三四线城市为主，曾面临一定去化压力。
“十四五”期间，安徽交控提出“5355”战略发展目标，即在2025年之前投资3000亿元，实现资产规模5000亿元，非交通产业利润贡献率超过50%，稳步回归中国企业500强。
2022年竞得上海市浦东新区唐镇地块后，高速地产党委书记、董事长胡为民表示，对上海发展前景无限看好，瞄准政策机遇，布局上海是实施企业“东进战略”投资理念的核心，也是关键一步。
安徽交控党委书记、董事长项小龙在走访安高申宸院时也曾表示，高速地产与安联公司要通力协作，确保项目高质量运营，快速推进项目开发进度，升级物业服务，提升项目口碑，进一步扩大安徽交控集团在长三角龙头城市营销力，不断增强集团公司房地产板块综合实力和核心竞争力。
上海安高申宸院项目不出所望，连开3期均保持热销，成为上海浦东新区的热门楼盘。
2023年8月，安高申宸院首推322套房源，认购数1202组，认购率高达337%，开盘即售罄，项目首推成交金额超23.6亿元；11月，项目加推308套房源，仍有1091组认购，销售额25.1亿元；今年3月，安高申宸院项目迎来清盘，最后一批451套实现快速去化，销售额31.7亿元。
至此，上海安高申宸院三批次销售金额超80亿元，安徽交控也在上海初露头角。
根据《安徽交控公司债券年度报告（2023年）》，报告期内，安徽交控房地产开发业务实现营业收入70.4亿元，毛利率21.54%，同比2022年上升4.6%。
今年4月，项小龙在文章《整合纯量 做优增量 激活变量》中谈到，安徽交控通过整合存量、做优增量、激活变量等一系列改革，构建产业布局、资本运营和管控治理“三大体系”，做优做强做大国有资本，实现国有资产保值增值。2022年在全国省级交通企业中营业收入排名第九、净利润排名第四、净资产收益率排名第一，交出专业化整合和国有资本投资公司改革试点优秀答卷。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，安徽交控及时把重心转到上海、北京这样的一线城市是正确而重要的战略调整，安高申宸院的热销也证实企业在上海投资安全性较高，去化较好。
深陷“借新还旧”漩涡
时间回到3年前，安徽交控旗下的高速地产曾密集发债“补血”，深陷“借新还旧”质疑中。
Wind数据显示，2018年~2020年，安徽高速地产营业收入分别为31.1亿元，47.14亿元、70.88亿元，增速分别为-13.53%、51.58%、50.36%,同期归属母公司净利润分别为3.73亿元、5.37亿元、4.7亿元，增速分别为-7.78%、43.93%、-12.38%。
步入2021年，是高速地产营业收入，归属母公司净利润快速增长的一个时期；也是发债高企的一个时期。
据统计，2021年1月5日至5月12日，高速地产在不足半年时间里先后发布7期超短期融资券和1期短期融资券公告，累计融资总额21.6亿元，借款用途皆为“偿还到期借款”，为此深陷“借新还旧”质疑漩涡。
然而，频繁发债背后，高速地产也面临较大的短期偿债压力。
2021年，高速地产第一期短期融资券募集说明书中称，由于流动资产中存货占比较大，资金流动性较低，短期有较大的偿债压力与风险。
联合资信在高速地产“主体长期信用评级报告”中直指，项目多分布在安徽省内三四线城市，区域集中度较高，部分项目可能存在一定去化压力，且当地房地产政策变化可能对项目销售情况和经营情况有较大影响。
除了面临一定去化压力，高速地产还因项目安全和质量问题睬中“环保红线”，多次引发市场关注。
公开信息显示，高速地产旗下的高速御景天地、御景龙湖山庄、铜陵高速铜都天地和阜阳高速时代城等多个项目先后因墙体开裂、鼓包等质量问题遭业主投诉，阜阳高速时代城还因使用虚假消防验收材料被当地政府部门处罚。
2020年7月28日，《安徽省通报中央生态环境保护督察“回头看”及长江和巢湖污水处理治理专项督查移交生态环境损害责任追究问题问责情况》，高速地产因“巢湖市高速云水湾项目整改不力”位列其中。
根据生态问责情况，位于巢湖风景名胜区内的高速云水湾项目因违反《风景名胜区条例》的规定，先遭查处整改，后被要求项目全面停工。安徽高速地产因项目未经批准，擅自恢复施工建设等原因，党委副书记、董事总经理黄朝辉被给予政务警告处分。
2022年7月6日，阜阳市政府网发布消息，高速时代华府办公楼建设中存在未组织竣工验收擅自交付使用的违法违规行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十六条第一款的规定，依据相关规定，对高速地产给予罚款25.48万元的行政处罚规定。
此后，安徽交控对集团战略进行大刀阔斧的调整与改革。
2022年起安徽交控集团实行产融、融融协同发展工作机制及“总部+子公司”资金联动机制，通过资金管理理念、机制、手段等升级迭代，实现上市公司外其他主体资金集中管理和可归闲置资金能归尽归，资源共享，充分发挥集团整体资质信誉优势。
随着长三角一体化的推进，以房地产为主业的高速地产，业务重心从安徽省内向长三角拓展，其中投资重心就是上海。这时，早在上海有所布局的安徽交控集团旗下全资子公司安联公司成了高速地产拓展上海的重要合作伙伴。
安联公司官网资料显示，安联公司成立于1998年，早在2003年就在上海设立代表处；2006年，投资控股上海东方公司；2008年，上海东方金融广场项目开工，均为商业地产项目。
直到2021年，安联公司才开始涉足住宅地产，竞得上海青浦区朱家角镇、华新镇3宗住宅地块，并正式接管七星物业。
2022年，安联公司总资产近180亿元，并联合高速地产成功竞得上海浦东唐镇地块。唐镇的项目热销，2023年，安联公司总资产近200亿元。
今年5月28日，高速地产再次联合安联公司成功竞得上海闵行区梅陇社区85亩优质住宅地块，扩大安徽交控房地产板块在长三角区域的市场规模和品牌影响力。
高速地产与安联公司在上海的成功合作，也让高速地产迅速扭转局面，债务扭转的同时在上海立足。
此外，安徽交控还构建“强总部、大产业”的国有资本投资公司新机制和专业化战略管控模式，集团总部直接管理单位由55个减至20个，精减幅度达63.6%；集团总部管理人员由220人减至143人，精减77人，精减幅度达35%，有效实现“瘦身健体”。
对安徽交控旗下高速地产的发展，上海师范大学房地产经纪研究中心主任崔光灿认为，在房地产市场供需关系调整过程中，不同企业调整开发布局和重点是企业发展战略的重要部分。安徽交控旗下高速地产从中小城市开发向大城市开发转变，希望进一步做强做大的房地产业务，并实现房地产开发战略转型，是希望在房地产开发领域继续发展的企业。
“大城市房地产开发在产品定位、质量管理、后期服务上与三四线城市会有差异化策略，如果企业能立足长远发展，以提供‘好房子’为目标，并形成特色楼盘，保障质量和企业稳健经营，未来会赢得行业的认可。” 崔光灿说。
卢文曦则表示，消费者投诉是行业性问题，不少口碑更好的企业也有投诉，如果安徽交控希望在上海有更好的发展，必须在质量上多下功夫，若只有大体量项目没有产品质量，消费者可能将逐渐失去对企业的信心。
