2024中国房企TOP500高峰对话：构建房地产发展新模式的机遇与挑战
3月20日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办的“2024房地产TOP500测评成果发布会暨房地产企业发展高峰论坛”在北京举行。备受关注的“2024房地产开发企业综合实力TOP500“、“TOP500首选供应商服务商品牌”等系列测评成果揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展16年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。大会现场，中国优秀房地产开发企业和供应商企业进行2024中国房企TOP500高峰对话，聚焦房地产发展新模式的转变，以及房建供应链应该如何面对机遇与挑战。
本次对话主持人为：中金公司研究部执行负责人、董事总经理 张宇
嘉宾为：
绿城中国执行董事、副总裁 李骏
中海发展康养公司总经理 郭鑫
融者共创建管集团总经理 朱瑶瑶
老板电器工程总经理 洪伟光
以下为对话实录：
主持人：房地产行业作为多年来的经济支柱和压舱石，在近几年来遭遇了深度的调整，供求关系也发生了巨大的变化。就目前房地产市场形势的判断，现在的房地产市场与以往最大的不同是什么，对于下一步的市场走势怎么看？
李骏：绿城这几年总体上表现还是比较稳健的。这一轮行业的深度调整，可能是随着宏观经济的发展，包括人口增长情况的变化，城市化的变化，居民消费情况的变化，再加上政策的原因，让这轮调整持续的时间比较长。
但是对未来我们主要有三方面的看法：
第一，2023年商品房销售面积11亿平方米，11万亿的新房销售额。这个规模应该说地产始终还是国民经济的支柱行业之一，这个判断是没有变化的。第二，现在市场调整筑底的迹象越来越明显。未来稳定之后，也比较难出现大幅度的反弹，可能会维持在10万亿左右的规模。第三，原来房企的高杠杆，高周转，高负债的发展模式，急剧扩张的模式难以为继。未来行业可能会存在低增长、低利润和低容错的特点。第四，作为传统的房企，还是以开发为主营业务的房地产企业，也在着手做一些应对。
主持人：康养赛道与传统开发业务不同，目前康养市场有什么明显的变化吗？下一步大概是什么样的走势？
郭鑫：康养最近比较火，2013年是中国康养产业新元年。到目前为止，整体感觉有几个趋势，第一个政策更加精准了，整个政策出来在全国推广，不管房地产公司愿意不愿意做康养，都有发展的元素。第二个金融问题，只有政策出来才可以把这个资产证券化的路打通。另外从供给侧来看，过往养老产业很大，有几十万亿的规模，其实不是，房地产是单一属性的产品，但养老不是，康养产业并不一定是养老机构这个细分领域，各家对产品的感知不太一样。第三个，客户分析角度来讲，客户有非常明显的变化，消费力逐步提升了。第四个康养参与的主体，原来前100强很多公司参与到养老产业当中来，现在看也不是太多了，国字头纷纷进入这个市场，早期的房地产公司有一部分退出，这个市场也呈现了极大的分化。
智慧养老解决的只是信息化的问题，随着科技的发展，未来智能机器人才是解决智慧养老终端的产品。在这些趋势变化下，大家都在寻找各自的机会。
主持人：代建的角度讲讲市场情绪的研判。
朱瑶瑶：首先要把代建这个行业做一个定义，可能是一个跟地产相关的服务行业。基于地产行业十万亿稳定的市场，是非常值得深耕的。这也给到了众多房企机会，去往轻资产运营的维度转型，因为资源不断的集中，地产行业的产业链会更加细分，所以给到了拥有一些产品力、品牌力，有综合解决能力的企业机会去做存量市场。
因为资源集中后发现非常非常多的城投在托底，都需要高效的变现和提升运营价值，保证资产的价值，这些存量市场都给到了代建企业机会。在未来整个基于十万亿地产的基础上，给到了轻资产运营赛道很好的机会。
主持人：从业务视角如何看待目前的房地产市场变化和未来的走势？
洪伟光：我们内部说现在是“横盘”，但是对于企业来讲，增长是硬道理，面对这样的外部情况，公司还是要求增长。对于我们来讲我们可以通过一系列的战略举措改善这个情况。对产品有敬畏之心，未来的市场还是有机会的。
主持人：企业面对新发展环境的调整和变化，应该以什么样的战略应对？
郭鑫：先看大势，做好企业判断和组织管理。我们坚持地产的主航道没有变化，同时要培养明天和后天的生意，明天的生意主要是商业地产、酒店、写字楼、购物中心，长租公寓。后天主要为康养为核心，康养也是以居住场景为核心做的服务体系。
中国老年化增长，在过去几年我们一直聚焦康养产业，走入到持有性物业以后，根本的两点很重要，产品和服务的关系，好产品和服务必须在一起。因为美好生活的向往真正意义上是通过老百姓内心的需求，对空间和服务是有要求的，两者要结合。这是其一。
其二，要把资产运营和退出放在一起考虑，中间的运营是很重要的，前期的土地成本尽可能降低，终端要提高收益，最后还有资本退出的路径。运营的时候还需要内部运营，诉求结合在一个小小的综合体里面是很难的。如果软实力慢慢建起来，运营能力也更强。
李骏：绿城近几年首先是战略清晰，不光要低头开好车，更要抬头看清路，不仅要全品质、高质量、可持续发展，同时要把最懂客户和最懂产品作为战略支点。
第二个是能力方面的提升和展现，要全品质发展，经营品质、管理品质、组织品质这些方面都要有提升。
第三个轻重并举，房企转型不是转行，还是要拥抱主业，中央的要求也是希望大家着眼于主业。绿城做代建做的比较早，现在不光是商业代建，也响应国家的号召，下一步在保障类和抒困类的轻资产运营项目中倾注更加多的精力。
主持人：谈谈关于如何提供好房子，怎么理解好房子，怎么从供应商、建造商的角度看为市场提供好房子。
朱瑶瑶：好房子承载着人们对美好生活的向往，对每个从业者来说，是挑战，也是使命，十几年的时间去打磨每个产品，把房子做好，交付到群众的手上。在过去的行业的变化过程中，其实大家对房子的需求也一直在变，从原来极强的投资属性到现在把投资属性抛掉，回归到居住的属性。市场也随之由卖方市场转换到买方市场，客户对于房子的要求更高。对于生活场景和服务的要求会更高。所以我们着力在两方面打造，从规划到配套到户型各方面去更加的迎合生活场景的营造，而不再是做出一个冰冷的建筑，这是我们对好房子的理解。
洪伟光：今年我们也调整了新的企业定位，聚焦烹饪赛道，把烹饪前、烹饪中、烹饪后跟厨房的设施结合在一起，希望通过技术迭代、设备更新，降低烹饪的难度，提升烹饪乐趣。
主持人：对本轮房地产市场调整的底部，何时能见到回升，时间点有什么样的判断？
洪伟光：现在的调控竞争你改变不了，所以我们能做好的就是自己，市场有下滑，但不是从有到无，大可放心，对未来还是有希望的。
朱瑶瑶：在这个行业里面每个人都应该保持一份信心，保持一份信念，做好当下，因为我们改变不了太多的事情，只能做好自己，做好服务，做好产品。
郭鑫：还是一直有信心，狭路相逢勇者胜，勇者相逢智者胜，以客户为中心，把产品做好。
李骏：从自身的感觉看，第一良好的愿望是希望一二月份市场的低谷已经是谷底。第二，作为主流开发商，标杆企业，绿城一定提供好产品，现金为王，保证自己的安全。第三，客观来讲，三月中旬开始，就自身的监控情况看，绿城的项目来访量和成交量对比三月初有明显的增长，上个周末全国项目日均成交量已经达到三月初平均水平的一倍。希望随着各项政策的落地，效果不断显现，行业筑底的时间，L型的这一横尽量早一点，逐步有复苏。
主持人：最后做两句总结，借用曾国藩讲过的：以往不恋，当下不杂。过去的事情我们不留恋，当下保持心态，心境平稳，不杂乱，在这个基础上再补充四个字：心有繁花。《繁花》电视剧很火，那个年代怎么打拼，最后赢得更好的局面，我们带着革命乐观主义精神和情怀，迈向新模式，迎接新发展，谢谢大家！
