丁祖昱：2022中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告发布
房地产行业正加速迈向新周期，房企更重视“产品力”，产业链高质量升级的号角已经吹响。面对新的市场环境和机遇，为了帮助房地产企业更好认清配套产业地位和现状，提升建筑质量，提高上下游合作效率，2022年3月29日，由中国房地产业协会、上海易居(博客)房地产研究院主办的“2022房地产TOP500测评成果发布会暨房地产发展高峰论坛”(以下简称“TOP500”)在北京国贸大饭店线下举行，中房网线上同步直播，新浪地产(微博)现场报道。论坛发布了建筑产业链备受关注的《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》和《2022房地产开发企业综合实力TOP500首选供应商服务商品牌测评研究报告》。
作为本次发布会的重头戏，上海易居房地产研究院副院长、易居企业集团CEO丁祖昱(微博 博客)正式发布了《2022房地产开发企业综合实力TOP500首选供应商服务商品牌测评研究报告》并做了详尽的分析，以下是会议实录：
大家好！今天是一个特别的发布会，我在上海会场是空场，因为疫情关系，我们也临时让上海的客户都在线上参与到整个活动。我在上海的分会场向各位发布2022年房地产开发企业top500测评成果。
首先看一下测评标准。去年整个中心和房协共同发布了《中国房地产开发企业综合实力测评标准》，作为500强测评的基本依据。测评指标体系中包含了8个一级指标，25个二级指标，73个三级指标，将企业规模和风险管控放在了同样重要的位置，也包括一系列的一票否决企业。今年一部分企业因为一票否决比如违约、暴雷等相关原因退出了500强的榜单。测评模型、测评方法用了因子分析法、层次分析法、功效系数法、组合评价法。多种测评方法也要用综合的方法测评，这样的过程中不断地对整个模型、指标体系更新调整。
今年测评报告，榜单的变动情况，行业经历了巨大的变革，整体榜单变动情况比之前大得多。前10强有20%的变动，前50强有26%的变动，而在2021年前10强1家变动，前50强是10%的变动。10强中有一些熟悉的面孔，万科综合实力高居首位，中海、保利分居二、三，央企、国企在前10强榜单中的排名也发生了非常大的变化。碧桂园、招商蛇口、龙虎、融创、金地、新城分列4-10位。从入榜企业区域分布情况看，华东和华南占比仍然60%，东部地区占比比去年有所提升。企业资产规模整体增速明显放缓，但是考虑到我们把一部分企业一票否决相关原因拉出去，所以增速放缓速度还好，同比增长18%。增速虽然放缓，但依然还有增长。
销售规模同比均有所下降，下降幅度还不小，比如排名前10的企业下降了16.3%，前100下降了16.7%，500强整体销售下降14.9%，这次特别是2021年在全国统计局的数据整体略有上升的情况下，500强企业的整体销售出现了回落，这种趋势才刚刚开始，接下去预计会有进一步的回落。
风险管控指标中，500强偿债指标有所改善，这和前年搞的“三道红线”有非常重要的关系，去年整体偿债上榜的企业情况还是非常不错，由于偿债指标有所改善，也导致房企资金端承压非常大。长期偿债能力中，500强资产负债率均值去年67.85%，比前一年下降10%。净负债率69.57%。
房企到位资金增速也出现相应回落，其中国内贷款比例占比也有所下降。资金来源总额虽然比2020年上升了4.2，但是增速明显回落。国内贷款同比增长12%，整体占比开始下降。
融资情况来看，龙头房企融资总额和融资成本均有下降。2021年前50房企融资总额是10540亿元，比2020年下降2.34%。二八法则在房企中非常明显，前50强融资占了房企融资大头，它比2020年下降2.34，也可以看到整个融资状况是不容乐观。
绝对盈利能力来看，营业收入增速在持续放缓，当然还是有增速。净利润同比继续出现下降，虽然收入在增长，利润率还在继续下滑，而且下滑速度还不慢。500强2021年营业收入均值190亿元，营业成本均值153亿元，利润大幅度下降。整个净利润2021年只有10.72亿元，比前一年有所下降的，下降了2.61%。
相对盈利能力，资产收益率是小幅下降，盈利能力也在继续下降。前500总资产收益率均值只有0.78%，比前一年下降了0.54个百分点。净资产收益率均值3.89，较上一年下降0.64个百分点。成本费用利润率均值9.84，较上一年下降1.41个百分点。现在房地产可以算是微利行业了。
梯队情况来看，行业内部分化明显，新的榜单中可以看到前10房企还是非常亮眼，营业收入均值达到了2760亿，同比增长72%。今天龙头企业整体表现还是非常不错的。相对盈利方面龙头企业更具优势，但是每个梯队之间还是有比较大的差异。
运营效率指标来看，非常欣喜看到2021年运营指标还有小幅度提升，500强存货周转率均值是0.13，流动资产周转率均值是0.15，总资产周转率均值0.11，都比前一年小幅度提升。在行业发生比较大的变动情况下，房企向管理要效益，强调加速周转，资金回笼，提高人效，还是取得了一定效果。
存货情况，房地产去化压力非常大，库存创历史新高。去年下半年市场出现比较大的下调，2021年年末前500强平均存货获值508.75亿，同比增加7.39%。
成长角度来讲，房企成长阻力非常大，500强销售金额同比14.9%，利润下降6.8%。目前情况来看，在未来行业规模继续萎缩的情况下，整体增长不仅是放缓，接下去可能继续下滑。
拿地情况，总体力度进一步下滑，2021年全国300个城市经营性用地成交用地6.8万亿，同比下降10%。前30强新增拿地金额2.25万亿元，同比下降19.37%，处于五年来最低水平。22城拿地金额前三名都是央企、国企，所以央企、国企拿地过程中还是占据优势。
社会责任情况来看，整体税收贡献有所下降，500强所得税均值3.51亿元，同比下降25.17%，这也符合整个行业变成微利行业的现状。当然这些龙头企业还在积极开展各项公益活动，随着行业非常困难，甚至很多企业也非常困难，但是围绕乡村振兴、医疗健康、抗疫救灾、文化体育、企业帮扶等等十多个方面做了大量公益工作，在承担社会责任方面，房地产企业还是作出了表率。
相应的测评结论。中央政策去年是现紧后稳，今年总情况看也是以稳定为主，所以应该讲政策面今天还是非常有利于整体行业的平稳健康发展。地方政府调整相对高频，特别在去年全年，一部分热点城市去年上半年频频出台相关调控政策，去年下半年一部分市场压力较大的城市出台了一部分的放松稳定市场的政策，所以我们大概统计了一下去年地方政策收紧加码的有250次，特别是深圳、广州、上海、杭州、成都这些热点城市。下半年政策松绑，到今年一季度政策松绑情况更加明显。
市场面情况来看，行业规模已经见底，2021年中国房地产市场经历了前高后低的转变，去年上半年高歌猛进，下半年急转直下，最终全年销售规模还是创了新高，国家统计局数据全年商品房销售面积179433万平，同比增长1.9%，销售金额181930亿元，同比增长4.8%。在接下去的相关年份中，整体行业规模将回落。去年全国房地产开发投资总量是14.76万亿，同比增长4.4%。增速也有所回落，而且全年是呈现持续下降的状况。
行业出现的问题是流动性危机在2021年集中爆发，出现了不少违约暴雷的企业，行业并购的事件也明显增多，这也是2021年，乃至2022年持续发生的行业大变局带来的相应情况。
对于企业来讲，企业在2021年开始重新强调产品，回归产品，提升品质，特别是要强调人居，强调产品的品质，包括注重健康，这次疫情也给大家提了醒，宅在家里的时间会更多，居家的安全健康，以及产品本身和设计、绿色低碳、数字化、智能化相关的内容，消费者越来越重视，房企也越来越重视。这次500强测评中发现企业对内不断地提升运营管理能力，对外在发力做营销，2021年从全年来看营销都是关键词，从开年到结尾都在强调营销。还有一部分企业提前赎回了债务，包括大股东增持了股票，希望能够提振市场信心，我们也欣喜看到一部分企业到目前还是抵御住了整体现金流的压力，上榜的企业基本都能够比较好地把债务问题处理到位，只能说截至到发稿的时候，后续情况会怎么演变还得再看。还有第二曲线的问题，在过去3年里，第二曲线，包括物业、租赁、商业、办公、文旅、康养、产业、城市更新等等取得大发展的，在2021年房企更加理性看待第二曲线，我们也看到第二曲线不是摊多求全，面面俱到，只注重规模增长，很多企业偏重点进入其中一两条、两三条线，希望在第二曲线发展过程中也是高质量持续健康发展，所以应该讲2021年虽然房地产行业经历了更多的波折，但是我们这次评选出来的500强企业依然是整个行业的标杆，依然是整个行业企业的榜样，我们也希望这些企业能够继续引领中国房地产行业持续健康地发展。
谢谢大家！
