新信号!一线城市房价止跌,上海领涨
久违的房价止跌信号出现了。
10月19日,国家统计局发布了9月份70个大中城市房价变动数据。根据简单算术平均计算,9月份70城新房价格指数环比下跌0.3%,跌幅与8月份持平;同比下跌0.6%,跌幅连续3个月持平。这说明此前持续几个月房价“跌幅扩大”的态势已有所遏制。
这与9月份房地产销售出现复苏态势有较大关系。9月份单月,全国商品房销售面积为10857万平方米,环比增长47%;商品房销售金额10912亿元,环比上涨42%。自8月底以来“认房不认贷”等利好政策加持下,刺激了部分购房需求入市,尤其是一线城市购房意愿开始增加。
具体来看,一线、二线、三线城市新房价格环比涨幅分别为0%、-0.3%和-0.3%,同比涨幅分别为0.7%、0.2%和-1.4%。而8月份,一线城市新房价格环比下跌0.2%,也就是说,进入9月份后,一线城市新房价格已率先止跌。
其中,上海、北京新房价格环比分别上涨0.5%和0.4%,同比分别上涨4.4%和2.9%。而广州和深圳则继续下跌,环比跌幅分别为0.6%和0.5%,同比跌幅为1.7%和3%。四个一线城市内部,也出现了市场明显分化现象。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,主要原因在于北京、上海此前“认房又认贷”政策实施严格,在8月底至9月初实施“认房不认贷”后,释放的购房需求潜力较大,特别是京沪老旧二手住房多,改善型需求潜力大;京沪机关国企高校事业单位比较多,有效的刚需基础也比广州深圳大,且此前房价波动没有广州深圳那么剧烈。
四个一线城市中,广州楼市库存压力也是最大的。有数据显示,广州新房市场广义库存去化周期达45个月,且主要集中在增城、从化和花都、白云非限购郊区。
二手房市场也出现房价跌幅被遏制住的信号。
9月份,全国70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.5%,连续4个月环比下跌,但跌幅连续3个月持平,即没有继续恶化。
其中,一线城市二手房价格环比上涨0.15%,这是此前连续4个月下跌后首次上涨;二线、三线城市二手房价格环比分别下跌0.53%和0.51%,均连续5个月下跌,其中二线城市跌幅较8月份持平,三线城市跌幅较8月份扩大。
四个一线城市中,北京和上海二手房价格环比分别上涨0.7%和0.6%,广州二手房价格环比下降0.7%,深圳则环比持平。
值得注意的是,当前房价上涨的城市数量还是太少了,绝大多数城市房地产市场仍处在深度调整中,注定了全国楼市复苏仍是一个艰难长期过程。
从新房市场看,9月份70个大中城市中,54个城市新房价格环比下跌,下跌城市数量较8月份增加2个;15个城市仍在上涨,较8月份减少2个。
其中,上海以0.5%环比涨幅领跑全国,其次是北京、西安,环比涨幅均为0.4%,宁波、海口、泉州环比涨幅均为0.3%。
牡丹江、扬州则以1%的跌幅领跌全国;其次是南京、包头,跌幅为0.8%;韶关、湛江的跌幅均为0.7%。
南京、扬州同属江苏省,且均为二线城市,尤其是南京近年来还晋升为新一线城市,但其楼市表现却在掉队。9月份,南京二手房价格环比下跌0.9%,同样跌幅居前。这说明部分强二线城市也遇到了楼市压力。
从二手房市场看,9月份,二手房价格环比上涨城市仅4个,较8月份增加1城。其中,北京以0.7%涨幅领跑全国二手房市场;其次是上海,二手房价格环比上涨0.6%;天津、石家庄环比涨幅均为0.1%。
二手房价格下跌最严重的是徐州,环比跌幅达1.3%;其次是长春,跌幅为1.2%;此外,济南、韶关跌幅均达1%。
很明显,在本轮楼市复苏中,一线城市扮演了“领头羊”角色,杭州、宁波、成都、西安、长沙等基本面较健康的二线城市也有了企稳迹象。但广大的三四线城市,仍然面临较大的去库存压力。
“虽然房价下跌幅度开始持平或减缓,但房地产供给端风险释放还在继续,居民信心、收入、预期等基本面并无明显改善,反馈在房价上持续下跌仍会维持一段时间,特别是广大二三线城市房价跌幅仍在扩大。城市分化是大趋势,随着政策宽松,未来少数热点城市或核心区域稳定,而其他城市下跌,这可能是常态。”李宇嘉表示。
“当下各城市也正在检验落地政策的效果,一旦政策效果不及预期,那么,后续仍然有其他政策组合拳陆续出台落地,总之,是在楼市救市的路上。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为。
“二手房市场关系房地产行业健康发展。尤其是当前二手房市场供应规模相对大,市场调整幅度和力度均明显大于新房市场,提振二手房市场信心非常重要。在当前供求关系发生重大调整阶段,后续要继续用足用好政策,促进二手房市场更好发展。”易居智库研究总监严跃进建议。