董少宇：《高品质住宅-综合评定标准》解读
5月27日，由中国房地产业协会指导，以“高质发展、数据驱动、融合创变”为主题的2023优采供应链合作大会第二站落地北京，中建置地、首开股份、中电建地产、北科建集团、保利发展、建发房产、大家建投、融创中国、世纪金源、石榴地产等40余家房企代表参会。
大会上，中国房地产采购平台（中房优采）与权威设计院、协会诠释高品质住宅，携首开股份重磅签约加入“绿链行动”、15项黑科技竞演、20余家房企采购需求供需对接，正式启动《高品质住宅配套供应商及优采部品(北京版)推荐目录》、《2023中国房地产综合实力 TOP500国央企优采供应商民族品牌研究报告》两大项目，发布《系统门窗战略采购研究报告》拉开中房优采2023年聚合房建产业链提升高标准、迈向高品质、打造高质量发展生态圈的序幕。
在本次大会上，由住建部科技与产业化发展中心指导、由北京房地产业协会组织有关单位，共同编制的《高品质住宅综合评定标准》正式发布。标准的主要起草人之一，中国建筑北京设计院原副院长"广厦奖"评审专家组副组长董少宇先生对标准也进行了深入的解读，以下是会议实录：
大家下午好，首先感谢中房协的领导，北京市房协的领导还有优采平台给我一个机会，能够在今天用20分钟左右向大家汇报两个方面的情况。 一个是关于全国首部《高品质住宅-综合评定标准》的编制情况和概要，第二是《高品质住宅-综合评定标准》这个标准助推住宅的部品部件的研发升级迭代。
一、先向各位汇报一下《高品质住宅-综合评定标准》的编制情况。今年3月份，在住建部的指导下，原先的住宅产业化中心的指导下，在北京市房协组织全国各地相关部门，历经了五年时间，最早提出来高品质住宅是在2016年，但是当时结合北京的豪宅进行一些调研。后来根据国家住宅发展和品质升级，我们把它定为高品质住宅，从2018年开第一次启动会，当然中间经历了三年疫情，所以标准比原先时间晚了。今年3月份正式颁布了。
住宅的产品从过去的无到有是一个台阶，我们现在在从无到有的阶段基本完成了。下一步的发展主要是从有到精，所以提高住宅的品质和部品部件的品质是下一个阶段发展的重要商机和挑战。
先说一下这个标准的几个特点：
1、它是第一部综合评定标准，它不是单一的技术标准，过去我们出的所有标准基本上属于技术标准，不是综合评定标准。
2、我们过去标准大部分是从设计、施工，或者是其他角度来编制标准。但是很少有从使用者，也就是居住者本身的需求来编制标准，我们这一部是第一部从使用者需求的角度，要让设计单位，建设单位，相关行业了解，包括部品部件生产单位了解到使用者的需求，这样才能真正提高使用者的获得感。
3、绿色建筑、健康建筑、智慧建造针对的获得感，是使用者的获得感，不是让编制技术标准的获得感。
4、提到了居住者普遍存在的审美需求，包括建立一个住宅的统一评价平台。
下面我需要提一下质量和品质的区别和相同之处。我们经常把质量和品质混淆，有的时候大家会把质量的升级理解为品质，其实两者之间是有区别的。
质量的标准是从制定标准生产者的角度考虑问题，而品质的标准主要是从使用者的角度去考虑问题，所以我们为什么这个标准的特点之一，是从使用者的角度才更适合用品质这两个字，如果从设计标准、施工建设标准这个角度去编标准，应该说只是质量，不是品质。所以高质量不等于高品质。当然，高品质是需要高质量来作为支撑。
所谓高品质住宅，不同于高质量住宅，应该是从居住者的居住生活品质需求出发，满足居住生活全过程对住宅的设计、建造、运维的综合要求的住宅，这应该是高品质住宅基本的要求。
下面把构成高品质住宅的基本要素向各位做一个汇报：
首先我们先从第一个角度，从人类演化角度看，有安全、舒适、卫生、便利这四种所有动物对居所具有的基本功能，大家可以考察人类的发展史，从人类学角度，也可以去看动物，动物有很多都是一样的，首先是安全的庇护所，第二是要舒适，你去看所有动物的巢穴都是这样的，第三是要卫生，要方便清理。还有就是便捷，有历史文献说，人类是逐水而居，很多人理解水是生命的源泉，其实这个理解比较片面，逐水而居是有水的地方一定有植物，有森林有植物的地方一定有动物，所以逐水而居实际是寻求生活的资源，不能光从字面上单独狭隘的理解。便捷是获取最基本的生活资源比较便捷，这四项功能是所有动物居所的基本条件。
下面再从住宅权的角度向各位介绍一下住宅所具有的功能，首先是住宅权是指公民权获得可担负起的适宜于人类居住的，有良好的物质设备和基础服务设施，具有安全、健康、尊严，并不受歧视的住房权利。
三大心理学派之一的需求理论的代表者，马斯洛的需求理论，里面也提到了关于生存需求和动机的一些要求，我们把它部分转换成住宅相适应的内容。综合下来，高品质住宅的定义，我们认为应该是具有安全、健康、便捷、周到、可持续价值、使居住者受到尊重，并能满足人们审美需求的住宅。包括了技术，但不限于技术的一个综合涵盖的内容，我们从三个方面给了一个论证。
标准当中包含五个方面十个要素。
首先我们还认为安全和耐久是标准的首要内容，包括卫生安全，包括舒适和健康的品质，设施和便捷的品质，经济与价值，服务与文化品质。这五个大的方面，十个方面的要素是涵盖了整个居住生活当中所应有的所有的内容，这是高品质住宅要素和编制内容和过程和概念生成的基本情况。
二、《高品质住宅-综合评定标准》是要助推住宅部品部件研发升级迭代。
现在大家比较关注的一个问题是住宅的设计寿命，我们住宅的设计寿命按照现行的规范，是50年，但是我们开发商在推广市场的时候，往往会说百年传承，另外我们也有百年建筑，其中核心的问题大家都在问：那就是住宅设计50年，土地使用权是70年，这个住宅能不能把设计寿命提高。如果设计寿命提高，那相应的部品部件全都存在更新换代。高品质住宅打了第一炮，把设计寿命从50年和100年两个标准，在评定当中，如果达到70年，100年，那评分标准不一样，50年是另外一个评分。现在住建部也在召集各个方面在研究这个问题，我们原有的50年的设施寿命已经持续了70多年，从1949年以后就是这个标准，当时经济水平和现在的经济水平，当时的生活和现在大家对生活的美好追求有天翻地覆的变化，所以寿命一旦延长了，首先一个涉及到材料，主体结构材料。因为现在寿命是按照结构的寿命来算，建筑寿命是在结构规范里规定，我们还有一个耐久年限，耐久年限是在建筑规范里规定，但是依据的是结构规范的设计寿命。所谓设计寿命50年就是在50年当中，不能发生颠覆性的破坏，能够基本保持正常使用，后来又发展成耐久年限，耐久年限基本在建筑设计寿命技术上翻了一倍，耐久年限一般是50年到100年。
于此相关的首先一个是材料，第二是防水，新的防水规范也很快出来了，涉及到防水材料的厂家遇到一个很大的问题，如何让防水的耐久年限从原先的20年、25年延长更长。这个涉及到材料的寿命问题。
第二灾害是过去我们比较忽略的，像我们制定标准里面就要求社区都要配置防灾减灾的场地，这些材料都需要做进一步生产研发和推广，包括应用。我们国家的住宅跟国外的住宅最大的区别就是建筑密度要比国外的建筑密度大，因为我们人口多，而我们能用的国土面积只有1/2，大家知道有一条胡焕庸线，从漠河到腾冲划一条直线，这条线以东南是中国人居住人口最多的，占到90%几，这条线的西北占的人比较少，后来包括支援新疆等等移民了很多，但是在改革开放之后，一直到现在经济发展这么多，这条线没有被打破，仍然维持原先90%几的人居住在这条线的东南方向。
这带来什么问题？其最大的影响就是适宜居住地区的人口密度大，所以遇到灾害以后，我们二次连带的灾害对我们影响非常大，国外的居住密度小，香港的密度也高，因为城市建成区只占整个香港土地面积的30%左右，有大量面积留给未来用，但是他们没有地震，所以这点我们的灾害，很多情况下不是说灾害本身造成的损失，而是灾害造成的次生灾害造成的损失，从这个角度来说防灾减灾的任务还是任重道远。
刚才提了防水，还有所有部品部件，设计寿命提高以后，所有部品部件都与到耐久时间和原本设计寿命延长问题，这个是从安全和耐久角度。
从舒适和健康方面更多了，我举例一个户式直排系统，我们现在直排解决不了，现在排风都是通过公共竖向风向走，第一不安全，串烟，第二串味，第三占用建筑面积，有没有办法解决，国外有很多这方面的经验都可以解决，其中一条就是直排，当然现在遇到最大问题厨房油烟排完以后污染型强，现在大家深入研究的话，能不能把烟除掉，直排就没问题了，直排最大好处是相互不影响。
还有公共空间全正压送风系统。四五年前，上海的一个教师公寓发生了火灾，火灾完了以后，现场勘探有些是老人，大部分死在了从户门出来到电梯之间短短的过道当中，我们现在高层住宅设计，在短短的过道当中是没有任何正压送风的，正压送风只在楼电梯间，防止烟过去，大部分火灾是在夜里两点到四点发生，这时候人醒来之后头脑并不情形，再加上紧张，所以寻找疏散口就有问题，再加上很多人是因为烟窒息而死。所以火灾大部分不是烧死，绝大部分是窒息而死。如果在这个地方加一个正压送风系统，这些问题就解决了，到现在我们住宅无论从技术规范，还是建设标准都没有提到。我们这次高标准住宅提出来这个问题，公共空间全正压送风有几个方面的好处，第一个是刚才我讲的防止烟串到公共空间，第二可以保持走廊公共空间正压送风，使每一户的烟气包括做饭的味道串不到公共走廊，还有正压送风以后，打开门窗把走道里的风和你家的风排到室外，这个在北美地区大部分都用这个标准。包括灶具、洁具，我们在北京为高标准住宅做了30个项目的，不管是600平米的、400平米、200平米的住宅，都有共同的问题，灶具绝大部分都是两个灶眼，其实不方便，很少发现有四个灶眼的，这就是设计当中建设师没有生活体验，你想要是请客的，两个灶眼怎么请客。这是从生活的便捷来说，就不方便，四个灶眼是最基本的。现在很多项目我们考察中发现在旁边再加个电磁炉。
包括现在很多洗碗机，在座各位有很多住的房子配了洗碗机，大家回去自己看，洗碗机用过几次，当然现在新的品种有水槽式洗碗机，就是生活跟我们产品有时候对不上。还有洗衣机，我们总是把衣服攒十来件统一洗，有三件五件不方便洗，现在有的研发壁挂小型洗衣机，这些从生活品质和便捷方面都有很多研发和开发的产品。包括垃圾储存，不知道大家现在有没有见到家里面临时存放垃圾的容器，绝大部分都是用纸篓，居委会有时候为了垃圾分类发一个纸篓，鼓励垃圾分类。因为我也做广夏奖评审，每年在全国各地看项目也要五六十个，我们在评审考察当中，没有发现垃圾分类的好的容器，垃圾分类端头一定要分好，端头不分好后面都是白搭，从生活要求方面有很多部品部件都是欠缺研发和开发的。
住宅的外装饰面，现在从南到北都是真石漆，墙面以上刷可以，要是在人活动的一层二层去刷，真石漆很麻烦，尤其北方一冻，第二年就容易脱落。现在从南到北都在用这一种材料，而且我们在河南看到的项目，真石漆为了要砖的效果，砖缝是一根线一根线画出来的。
这是讲到经济和价值，比如说能源的利用，节水的措施，包括垃圾再利用，还有刚才提到的，从疫情以后，现在上下水排水口和进水口，有没有能够防止疫情的泛滥。从Sars以后，国家住宅中心编了一个《健康住宅导则》，是2001年搞的，到2003年正好这个健康标准被用了。但是后来随着Sars逐渐没了以后，这个标准也就被淹没在行业当中。2015年远洋地产首先引进了美国的标准，当然疫情之后，我们这个标准里面也专门有一章提到建筑卫生安全，特别对这个问题做了很多表述，包括入户这块怎么解决，疫情可能的传播，公共空间怎么解决。因为我们刚才讲的住宅的特点是以集合住宅为主，所以大家离不开公共空间，你要是说国外大部分是住别墅，这个问题就比较简单，还是刚才讲的人口密度和人口居住的基本物质空间的分配问题。像这个问题，到目前我还没看到不串味的，能够像日本的产品，防止返水的。假如疫情再发生，上下水能不能避开这个问题，这些产品都还没有见到。
由于时间的关系，我就向各位汇报到这，有不足之处请大家批评，谢谢各位。
