万洋缪仁毫：后地产时代工业厂房的“万洋模式”
在延续“房住不炒”的基调之下，房地产市场开始转向高质量发展。除了疫情防控常态化的挑战，开年以来北上广深等一二线城市的调控政策升级加码。“十四五规划”带来了全新的挑战，也对房地产行业提出了绿色发展、扩大消费、推进数字化、平稳发展的四大高质量发展要求。为了积极响应房地产行业的高质量发展需求、一同探讨房地产合作的创新思路、推动房地产供应链上下游的高效合作，优采平台“高质发展-数据驱动-融合创变 2021金采供应链合作大会”于4月17日在宜居之城杭州聚焦数据驱动、融合创变的新赛道。
会上，万洋集团采购中心集采部总监缪仁毫发表题为《后地产时代工业厂房的“万洋模式”》的演讲。
以下为演讲实录：
首先作为最后一个来讲，我感觉压力很大，因为在座所有的大佬们、大咖们都讲得太好了，而且你们已经远远领先于行业的头部企业。可能大家还不熟悉万洋，我上次跟主办方也交流了，我说到底聊什么？聊采购？其实你们是最专业的。聊产品？你们做的也很优秀。我后来想想，我就让大家知道一下万洋是做什么的、我们怎么把这件事情做好。第三，感谢一下优采平台，能有机会让万洋展示给大家。
我从五个方面介绍一下万洋：
一、集团简介
万洋集团成立于1998年，到了2007年正式更名为“万洋集团有限公司”，而真正意义上我们做工业地产的时间起始于2014年。到了2020年，我们干了多少次？目前来讲全国项目布局80多个，去年整个产值225.4亿及我们去年干了1040.6万平方米，这是万洋从2014年开始到2020年干的成绩。跟沈总的数据一比，我金额上排确实排不上号，但是从体量来讲我们还有信心可以排到20来位。
万洋是做什么？我们是做制造业集聚平台的运营商跟中小企业集群的服务商，所以我们集团具有产业投资开发、产业招商、建设施工和园区运维的园区全产业链体系，所以我们下设万洋众创、万洋建设、万洋智慧运营、万洋金融四大业务板块。万洋众创城是万洋集团专门为中小企业集群提供服务的平台，所以我们定位在长三角和珠三角及重点城市区域。
二、运营模式
其实中国有90%的企业叫“中小企业”，90%的中小企业能够带来的是80%的就业，全国大概有70%的技术专利来自于中小企业，它解决了60%的GDP，创造了50%的税收，所以这是目前中小微企业的现状。
而万洋从四个运营模式去导入：1.产业集群。通过产业链上下游的招商，实现上下游企业的高度集群，形成产业集群，避免候鸟型的企业迁移；2.产城融合。大企业里面的生活配套设施肯定很完善，但是小企业是没有的，尤其是一些中小微企业可能就是一个棚，几十号工人。我们干什么？我们想实现厂门口实现城市生活和家门口实现就业，所以我们集中建设了邻里中心、中央市场、员工宿舍、商务服务和生活娱乐性的设施，这是我们提供的产城融合；3.资源共享。我们跟华为、海康打造智慧化园区，我们通过社区化的管理，也就是说工人进入车间是企业管，工人离开车间在园区里，万洋来管。我们打造了三个一：一张网、一个数据中心和一个管理平台的智能化园区。只要你产业集聚在哪里，我可以以管理方万洋众创城，我可以通过联合金融机构、供应商、周边的商家、园区的员工包括政府部门、行业协会做到真正的资源共享。大企业至少有一个行政部门，你可以对接解读政府的政策，但小企业有空也可以去，你没空这件事情就没人管了，而我们可以提供这样的资源；4.产融互动。我们走出了第一条路，叫第一个工业地产的预售证。从我们这里出来的，工业厂房可以预售，最低做到两成首付，十年期。我们做了一个测算，按照20元/平方租厂房和买厂房，十年以后你比别人多了一套厂房。当然，我没有考虑到未来物价上涨，但是你比别人多了一套厂房。你有了一个厂房，就有了一个抵押物。这一块，工业厂房可以给你提供按揭和融资租赁，我通过智慧平台可以基于大数据给你提供小额贷款，还有基于产业链的供应链金融的服务。所以，这是万洋的四个运营模式。
当然，我们做平台，还要给平台赋能，所以万洋要解决的是蓝领生活的服务体系。这帮工人的服务，我们不能再局限于地摊了，我要改变他们的现状；第二是中小群企业集群的生产服务体系，一个环保的政策可以搞死一批小企业，我们干什么？我们通过资源的共享，我给你解决环保。像一些小企业做一个小五金的产业集聚，我们联合水利集团投资一套污水处理设备，通过对设备的运营，做相应的设备，降低中小企业的成本，让它能够活得下去，这是我们的赋能；第三是公共服务的承接体系，我后面详细介绍。所以对中小企业集群高质量的发展赋能，去降低企业的运营成本，这是我们要干的事情。
最后是我们的盈利模式，我们只能干到200亿。如果我跟你们一样一千万方，我估计我可以上到一千来亿了。我们通过规模、低价等策略，用服务创造价值，所以这是万洋的模式。
三、项目优势
万洋项目优势有六个方面：
1.利用垂直工厂，解决土地集约的问题。我可以把容积率做到2.5，最高做到3.2。所以现在政府讲亩产，我这个一定能创造亩产价值。
2.这是我们的核心优势，我们具备了园区开发全产业链的体系，我可以解决你的“建设难”问题。从项目的开发、建设及后续的运维，按照小企业来讲，你地拿不到；你拿到地，你批手续也搞不全；完了以后你搞建设，你没我们专业；你搞园区运维，也没有我们专业，我把这些全部打通。所以我们现在有超过单品开发500万方的成功案例，我们拥有一千人的招商团队，我可以把整个招商以产业链的招商模式集聚企业。通过智慧技术的应用，我们提供了园区运营服务，所以这是万洋全产业链的体系，我解决了中小企业的建设难的问题。
3.解决融资难的问题。你买房我还可以按揭，买设备我可以提供融资租赁，买材料我可以给你提供流动性的贷款，你有了自己的产权，你可以有抵押物了，你买的厂房和租的厂房完全是两个概念。第二，我们通过企业集聚，形成了银行的批量客户，降低银行的放贷成本。一个银行和大企业、小企业合作干的活都一样，所有前期了解的内容都一样，但是我把它集聚一起做一次对接。通过万洋平台，通过智慧园区形成大数据，我可以消除银行和企业之间的信息不对称的问题。当然，我们也协助银行，对他们进行监督。当然，我们也通过一些平台提供过渡性的担保，解决他们的资金问题。当然，最核心的一点是我可以对不动产的原值进行回购，进行二次招商，所以这是万洋的优势，解决了融资难。
4.通过政企联动，解决招商难的问题。政府招商部门招大企业很简单，它引一个大企业，撑一下，GDP上去了，没有管小企业，招小企业太累，政府人员也不够，干不了，但是万洋能干这个事情。
5.解决了行业企业管理难的问题，为城市的产业提供了疏导平台。大家对中小企业的感觉就是脏乱差，就像摆地摊一样。当然我把企业集聚到平台里的时候，它的档次就上来了。第二个问题，现在二维码已经解决了，支付宝已经把我们的信息全部锁死了，以前非户籍人口的管理是一个很大的问题。
6.通过集成服务，解决产业服务难的问题。产城一体配套、全程代办服务，包括智慧化管理和统一物业保障。政府部门是服务企业的，但是你的服务能力有限，你只能服务大的企业，服务不到小企业，它的需求是什么？需求就是生产、生活、研发、商务、仓储、物流一系列的服务，但对小企业来讲，基本上它得不到政府的服务。最后的物业保障上，最小的企业，一个厨师带一个帮厨，一个负责安保的老大爷也要养一条狗，但企业的利润在哪里？可能一个企业一年就赚几十万元，我是能够把他能省的省出来。如果通过统一的物业，我一年能基本解决20万的没必要的费用，或者叫做非生产的费用。
四、项目布局
万洋2014年第一个项目和2015年第二个项目落地，截止到今天已经干了80几个项目，主要分布在长三角、珠三角及核心重点城市。
我下面简单过一下几个项目。这是去年推出的新产品——科技城项目，因为土地性质是M0，项目总共169亩，它很有代表性，是我们第一个科技型的M0新项目。我们去年还拿了杭州建德的，总的有801亩地，也是M0，这两个是万洋科技众创城。顺德项目总共规划2616亩地，这是传统制造业，当然它也有它的特点。这是目前已经建成的最完善配套的浙江(平阳)万洋众创城，现在已经全面投入使用。这是嘉善万洋机器人产业基地，总共1500米地。这是肇庆的，总共2000亩地。这是广东(英德)万洋众创城，称之为广东“南方美谷”，为什么称之为“南方美谷”？广州的化妆品从白云迁到这里，因为它要做产业整合，要求把化妆品产业往外迁，刚好我们这个项目在那里做了无缝对接，所以整体往我们这个项目迁。这是目前来讲我们最大的项目，丽水的，总共4500亩地，总建筑面积近500万方。
这是智慧化园区案例。我们要立志解决什么？解决蓝领工人的生活服务问题，我以大学校园的标准提供宿舍、食堂。现在学校的标准都已经比学校好，作为员工来讲，我从校园大门出来还不如校园生活，他的落差感太大。这是我们物业管理方面的内容，还有集成服务类内容。这是园区实景拍摄的入驻进来以后的企业现状。
五、快速扩张下的采购
在各位大佬面前可能是班门弄斧，但是我想谈一下我们对这块的看法。万洋这几年是属于快速扩张的，快速扩张下要怎么办？第一要做到充分竞争，供应商不是招过来就能用，我要做相应的资格预审，才能保证公平公正地让两个企业做比对。当然，我们也会相应地设立一些门槛，优中选优；第二，我们要做事先预控，因为万洋是自己开发自己建，可能图还没有出来，建设就已经干了，从来不会说有一个成本合同先行的概念。但是，我也必须做成本控制，我们建立责任成本和目标成本，还有施工节点的成本分析，不是说没有合同就只管干，干多干少也要设控；第三是做到三权分立，我把供应集采和材料计划、材料管理独立分开，相互有制约，又能做到阳光采购；第四，集中决策。因为材料的特点，根据企业的现实，我们从各个维度对它进行区分，然后做集体决策的机制，不是一人独大。
这种情况下我们对供应商的思考是什么？我认为合适才是最好的，不见得一定要选优，也不见得一定要选差。对于供应商能否与我匹配？我大概总结了几点：一个是行业地位和你的经营方式是否匹配；二是高层是否有合作的意愿，如果说高层没有意愿，整个战略目标不一致的情况下，这件事情肯定干不好；三是各层级的沟通是否通畅，高层把这件事情确定了，下面沟通不畅，下面做不好的事情比比皆是；第四就是公司的管控方式，你的管控方式是否与我的业态相匹配。
我们的是标准化产品，我们有14套标准化产品户型，而且可以一如既往的复制。包括产品标准化；帮助甲方优化，我们在不断地跟供应商合作过程中优化我们的设计，当然工程关系也做了标准化，一些技术的内容也做了标准化，最后是合同资料的标准化，尽量做好标准化，确保合作能够有序地推进，这样才能做长久。
我们未来的方向就是战略集采。2021年，我们计划干1500个平方，争取排到房企前十。当然，我们应该不会纳入这个排名，我们的目标是做四百亿，这是2021年的目标。所以我们的材料分类总共分120项，目前已经在合作的企业有1500家，今年计划采购60亿。所以我们的核心是通过集团集采，因为我是全产业链的，开发、建设、运维都是我自己的。第二个是发展已合作单位，做熟不做深；第三，给你做持续的续约激励，因为我们高度标准化，我们的产品很单一。
对于供应商这一块，履约评估和供应商满意度调查两手抓，高层的互访和供应商座谈，确保与高层和各层级沟通的顺畅，打造供应链的体系。我们去年做电梯，我们主要以货梯为主，货梯安装周期比较长，…最后我们通过梳理和沟通，做好整个计划的排进，从设计标准化开始到工程管理各条线做到标准化，最后让这个事情很顺利地开展起来，也打破了行业干这件事情慢的特点。
阳光文化：定期检查、审计监督、公众投诉、严厉处罚，这是万洋能把这件事情干下去的支撑点。所以我们希望和供应商之间是合作伙伴关系，它一定是在阳光下进行的。
我们能够和优采、能够与在座各位齐聚一堂，第一，我一定能够通过这个平台做到信息互通、取长补短；第二，我希望我是以量换价降低成本，因为我是高度标准化的产品，我没有那么多特点。高度标准化，产品的一致性是我们最大的特点；第三，赋能提升采购技巧；第四，规范标准采购业务。这是我们对采购这一块的认识。
谢谢大家！
