嘉福集团戚士艮：突破结构 供应链7SC领先
当房地产由快速增长转向有质量增长时，行业特征便由高周转、高利润、高负债让位于控节奏、降杠杆。利润越来越薄，房企由资本驱动增长开始转为由能力驱动的稳健增长，追求高质量、高品质、有价值的产品，成为愈演愈烈的置业潮流，房企瞄准对“产品力”的打造，提到了前所未有的重视高度。提升产品力的趋势下，房企之间正在聚焦成本竞争，供应链的结构、金融、黏性、赋能、资源等因素接起到决定性作用。
- 嘉福集团作为一家成长性房企该如何突破，供应链如何为房企增长赋能？
- 招标采购中心是如何打造基于经营逻辑下“供应链7SC管理体系”的？
- 全新的供应链管理体系，需要供应商如何协作？
嘉福集团供应链7SC管理体系
结合嘉福集团招标采购中心总经理戚士艮在优采&G50创新供应链合作大会上发表《突破结构供应链7SC领先》主题演讲以及现场独家专访内容，讲述房企控制经营节奏并追求规模、利润、负债平衡成为领先房企的供应链管理之道。
嘉福集团招标采购中心总经理 戚士艮 主题演讲
7-1供给链
材料结构性分类，有针对性选型
钢筋、混凝土，水泥等大宗材料，由嘉福集团旗下的材料公司供应给总包、混凝土搅拌站，贯通采购与供应链条，节约成本的同时，做大产值。
铝型材、五金件、玻璃、胶条、推拉窗拉手(明、暗)、外墙涂料系统、镀锌钢管、抗震支架、风机、桥架、水泵等配置型材料与关键性的部品配件，招采中心严格品质把关，实施精细化管控。
影响项目品质的装饰装修基础材料，以次充好的材料太多，针对木工板、矿棉吸音板、石膏板及吊顶龙骨等，推进战集采或定厂定价，通过厂家对应出货量分析是否以次充好、偷梁换柱，保障品质。
天然石材等稀缺型材料，要培养行业敏感度，锁定矿山源头，抢占资源。
7-2 科技链
保持科技敏感度，赋能“品质+服务”
近几年，住宅智能化的产品升级越来越快，车牌识别、人脸识别、智能梯控，智能家居、视频行为分析等高端技术引入到住宅小区，成为头部地产企业迈入智慧社区时代的标志性特征。嘉福集团南昌区域公司已有项目推进智能家居，赋能“品质+服务”升级。
工厂考察可以借助于优采平台跟供应商企业打通在线考察云工厂，实施监控供应商生产现状、物流动向、智慧工地。
大数据的时代下，信息库对数据指标库、市场需求、价格走势，内外部数据库，实时监测。
对招采人员而言，戚士艮建议更要关注黑科技的应用，如石晶地板、消防二线制、免剥线技术、反射隔热涂料、高分子防水(预铺反粘+PVC)、石粉路缘石、PC砖、无线动能开关、改性石膏轻质隔墙、陶瓷薄板、虹吸排水系统、橱柜精灵、夜光跑道、室内玄关一键开关、室内无机涂料、石塑线条等新技术、新产品、新系统。新材料新工艺不一定会增加成本，反而能够进一步保品质、缩工期、降成本，实现花小钱办大事，把钱花在刀刃上。
嘉福·尚江尊品(江西赣州)实景照片
7-3生产链
以空间换时间的成本打法
“以空间换时间的成本打法，要求房企集团、区域成本招采总，要具备精准的经营思维。可以借鉴的10个高效方法论”
1.嘉福集团打造的“招采适配体系”分为六级管控，装修类思路为“目标成本、合约规划、装修、天地墙、材料、损耗”，目的是确保在成本、设计要求适配下进行权衡与决策。截至2021年3月份，嘉福集团部品部件已基本做完战略。招采适配体系的打造可矫正成本适配、辅助设计产品选型、分类分级分档、指导招标采购规划、提炼产品差异化核心竞争力、摸索客户敏感点、研判客户需求、内外部对标分析、建立全系列多档次配置标准，对于房企招采人十分必要和重要。
2.快速高效推行战集采，加大战集采覆盖面，涉及垄断半垄断-人防设备人防门，属地性-地勘、桩基检测等。通过圈层资源，建立供方总对总对话渠道，获得最大价格授权，战集采价格水平，不高于标杆房企平均价格水平，聚焦量级效应强化竞争，加强战集采落地管控保证成效，通过战集采使招标效率快速提升，免招标项超80%。
3.遵循“选、用、育、留”流程与选优育强原则培育供应商，前端选择做足功课，进行分级分区管理，控制单位数量，保持供应商粘性。
4.精细化管理重点关注无效成本。戚士艮表示，针对无效成本浪费造成的建安成本增加，就应在“成就共享”冲抵，不允许进入建安稀释项目利润，影响股东利益，以此倒逼各个环节做好成本管理体系的落实。
5. 管好变更签证。地产业内变更签证发生率在3%~5%，戚士艮管理实践中变更签证发生率仅控制在1%-2%。控制好变更签证，核心在于前端节流，即合同标准化、图纸会审、清单评审、计价模式、包干包效果等关键举措。
6. 拿地阶段要深入参与。成本招采人员应，逐一阅读土地出让条件、规划条件每一个文字，配合做好市场竞品、产品定位及组合、适配、赠送情况，以及地块四至情况、地质水文、桩基维护类型，土方、沙石等地材市场调研，垄断情况摸底、红线外配套接入点等等调研，做实做透投资拿地功课，做到信息交圈，不留坑。
7.完善标准化。标准化最重要的是从思想标准化开始，统一沟通语言，减少内耗。做到对金额大、风险高、历史上经常出现纠纷的合同标准化；做到工具表单傻瓜式、权限锁定、避免出错的模式模板标准化。，戚士艮将“招采动作标准化”分为43个步骤，每一个步骤需要什么资源，怎么配合，做到什么程度都会有明确标准。细化到标准工期、项目定位明确招标周期与生产周期前置招标周期。
嘉福·尚江尊品(江西赣州)实景照片
8.赋能设计。成本招采人员须知容积率是否做足，无特殊情况不允许损容；以客户敏感点为基准做弹性成本投入，严控刚性成本的浪费超额等，避免无效成本投入，关注成本投入溢价比。限额设计关注钢筋、混凝土、窗地比、体形系数、车位指标等，地下室四级钢可根据不同业态尝试使用，招标前要复核限额适配落位情况，施工做法，有无错漏碰缺等。
9.关注规划方案与定位匹配性。适配标准重点关注门窗、立面、景观、大堂，施工方案要安全经济合理。戚士艮透露：业内现状土方平衡方案未真正落实，浮于表面，或由土方特殊性、职业素养导致。房企总包招标时，总平图策划做的维度及颗粒度可以看出招采段位，对成本影响百万级起步。
10.成本端以销定产。同一个区域与城市，一个总包也会同时多个项目。假如A项目热销，B项目销售乏力，应将B工程施工进度稍微放缓，将总包劳务资源调配至A项目，以促进A项目更快达到形象进度，拿到预售证，实现销售去化回款，保障现金流的稳定性，而B项目的进度减缓，减少了进度款的支出额度，降低现金流的占用情况。
7-4产业链
内部孵化+外部平台搭建双循环
项目景观施工(尤其草坪，嘉福集团小区草坪冬日都是绿油油的)、物业开荒保洁、甲醛检测与处理、邻享家便利店、苗圃基地、公区装修、智能化施工、营销活动、电梯安装维保、造价咨询等公司，招标采购中心一一进行专项产业孵化、战略锁定，培育、扶持，坚持“扶上马再送一程”原则。
外部平台搭建，中房协优采精英俱乐部江西分会已成立，拟定联合赣系地产打造赣采联盟，联合G50等。外部平台搭建好，内部孵化的产业成熟时可直接嫁接资源。
嘉福·尚江尊品(江西赣州)实景照片
7-5组织链
招采线条关键人才零流失率
业务和组织应该是“两手都要抓、两手都要硬”的关系。业务牵引发展组织，组织驱动成就业务。房企招采人业务水平高低与否，首先要看搭建团队的战斗力！招采工作注重“先人后事”。
关于组织建设，戚士艮搭建了2大组织体系并且形成联动效应。嘉福集团总部组织侧重于平台搭建，形成赋能平台；区域组织侧重于能力下沉，提高一线的综合作战能力。
组织资源决定一个组织能力的大小与成长边界。成本招采人做的就是聚合组织资源与优化组织结构，提高组织能力释放的强度和力度。组织打造好了会高度契合企业文化，对于人才引入、培养都有极大的反哺作用，2020年招标采购中心整个条线的关键人才流失率接近0。
7-6价值链
创新供需合作，招采多关注背后资源
嘉福集团是一家跨区域多项目发展的房企，项目遍布福建、山东、江苏、江西、湖南、湖北、广东等省份。围绕企业的经营计划，招采工作要率先保障运营节点。通过全景节点、年度计划、季度立项、示范区专项计划、固化、绿色通道、战集采方式、直接委托提速等要求形成集团对接人与区域公司招采负责人“连坐”机制。
价值链的创新在于创新合作模式，一是多渠道强强联合，通过材料设备战略合作，打开投资渠道，为集团经营赋能，实现关键资源的突破；二是挖掘供应商的潜力，为项目做赋能。比如，项目相关专项验收、监管资金突破、突破限价、审批周期、提前锁定按揭额度、融资放款等金融赋能。因此，招采应该多关注供应商背后政府资源、银行资源等。
江西南昌南旅·嘉福里实景照片
7-7财务链
关注收支平衡，做好资金筹划
财务端涉及到房企的现金流安全性，保持现金流的稳定性无非是外部输血与自我造血。资金的筹措渠道开拓、提升资金使用效率、税务筹划、三费管控等工作到位，可以使资金流进与流出动态平衡，可确保收大于支。
关于供应链融资，嘉福集团采取ABS保理、商票、现金融资、现金保证金、前融、股权开放等多种方式外部输血，借力供应商将资金渠道打通。
戚士艮透露：为保证收支平衡，可以延迟土地款支付、延迟工程款支付、垫资至首开。严格遵循合约规划指导的资金计划，合理偏紧原则，工程款支付占比35%。
后记
在戚士艮的经营视角下的供应链7SC管理体系，既要开源，又要节流。在开源端，做好成本策划的不均衡投入，关注“成本投入溢价比”；在节流端，深入全价值链的深度协同，需要深挖利润来源支撑嘉福高品质落地，以此助推嘉福跨区域发展的深耕落地。
关于品质嘉福，戚士艮在会上跟大家分享了小故事——
“在朋友圈看到了一张图片上写的是，‘人最大的运气是某一天能够遇到一个人，打破原有的思维，带你走向更高的境界。’我也发了一个动态，关于嘉福。嘉福集团的外墙十几年如一，只用水包水/水包砂；与98%以上标杆企业示范区标准一样的大区景观标准；电梯多年只用一线品牌，并且必须是消防员电梯验收认证，因为这样的电梯具有防火功能，只为保障可能会存在极小概率发生的火灾逃生事件而增加的成本投入。为了给业主极强的体验感，建筑地下室层高一直保持在4米等等。当初我刚来到嘉福的时候非常不能理解。从非常不能理解到最后的默认、认可、支持、践行，这个可能就是公司对我思维的突破，带我走向了更高的境界。
关于嘉福集团
嘉福集团，是一家总部位于江西赣州的区域深耕型综合性集团公司，集房地产开发、运营和管理、物业服务为一体。2010年嘉福首次进入江西赣州。2021年1-2月新增土地货值榜TOP43，新增土地建面榜TOP25，立足长远发展，坚持以“品质+服务”为核心竞争力，深耕江西，布局全国，至今足迹遍布福建、山东、江苏、江西、湖南、湖北、广东等省份。累计开发面积逾600万㎡，待开发面积约1000万㎡。在稳健的发展历程中，嘉福围绕房地产而衍生多元化产业体系，囊括高端住宅、写字楼商务办公、综合性购物中心、物业服务、文化旅游等诸多业务领域。
目前集团的产品体系分为城系、府系、中心系以及合系，从都市雅居到雍容私墅，从城央鼎沸到归璞臻境，每一处取材都蕴藏嘉福品质的精雕细琢，每一种风格都诠释嘉福匠筑美好人居的标准。从嘉福·尚江尊品到嘉福尚江府，从嘉福金融中心到嘉福中心，从领秀山到嘉福里，脚踏实地，匠心筑就诸多城市标杆之作。
嘉福物业集团亦是始终围绕客户体验构建服务体系，践行“33全心式”服务体系——全过程、全天候、全方位、细心、匠心、暖心。经过数年的悉心经营，嘉福物业在赣州已经拥有良好的口碑。嘉福物业于2019 年 11月，正式获得金钥匙国际联盟授牌，打造 “满意+惊喜”服务行业标杆，物业服务品质再升级。
未来，嘉福集团仍将秉持“一生所愿筑嘉福”的企业使命，围绕“五方利益共创共享”的经营理念，始终怀揣坚定的信念，坚守正道，持续为客户、为员工、为行业、为社会、创造美好和幸福！
