德信地产张艳：房地产高品质发展下的精装产业需求
8月22日上午，由中国房地产采购平台(优采)联合深圳国际精装住宅展主办方共同举办的2020国际精装住宅产业论坛分论坛——地产精装供应链高峰论坛在深圳国际会展中心举办。
作为深圳国际精装住宅展的重要模块，此次论坛旨在探讨后疫情时代，从住宅精装逻辑、精装后市场运营到家装新技术，探讨随之延伸的供应链产品需求、精装标准化发展趋势、运营模式、一体化技术及产业链融合等新思维。依托住宅展汇聚精装住宅供应链企业，为精装市场提供更为贴切的整合方案。
会上，德信地产集团招采总监张艳以《房地产高品质发展下的精装产业需求》为题发表演讲。
德信地产集团招采总监张艳
以下是演讲实录：
张艳：各位嘉宾、主办方以及参展的供应商，大家上午好！
首先感谢主办方深家协以及优采平台，在这个精装时代到来之际，为我们举办了这场精装盛宴，让我们有机会和各个同行和参展单位面对面在一起共同探讨行业未来的发展趋势。我是德信地产的张艳，今天我从房地产高品质发展下的采购需求，来给大家探讨一下我们跟供应商之间的供需对接存在哪些敏感点。围绕这些敏感点，我们接下来会解决什么问题，最后会介绍到德信集采的管理体系。
德信地产发展历程
先简单介绍一下我们公司。德信集团成立于1993年，总部位于杭州，在香港、美国都设有分总部，在南京、上海、广州、成都等重要的核心城市设有二级分公司，2019年2月26日在港交所上市，股份代码2019.HK。
德信地产的战略布局方面，2016年还只是一家聚焦区域型房地产开发公司，深耕长三角，从2016年之后逐渐向外拓展，向华南、中西部的核心城市和经济带拓展。目前德信地产在中国的整体布局理念是立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市，同时，在美国五大城市也有自己的八个项目，主要是以高端的学生公寓住宅为主。
经过二十多年的发展，德信地产在房地产领域也是颇有一些自己的小成就，连续六年蝉联中国房地产开发企业百强企业，杭州本土喜欢把我们和滨江、绿城分为杭派三甲企业，同时我们也是浙江房企十强企业。根据今年1-7月份克而瑞地产研究数据统计显示，目前德信地产的土地新增货值位于国内百强房企里的第34位，销售业绩位列第56位，所以大家可以看到这几年我们企业的发展进程速度是比较快的。
回归到今天演讲的主题，围绕精装这个领域，我的整个演讲分为三部分：第一部分，主要介绍一下当前精装产业的宏观形势与趋势分析；第二部分，分析一下精装时代下房地产各个专业到底对精装产业链、精装部品单位、去找集采单位有哪些敏感点。第三部分，介绍德信地产在未来精装集采上的规划。
精装行业宏观形势与趋势分析
首先大家看近几年出台的精装相关政策，包括各地推进精装房落地的措施，近8年全国累计出台精装修房地产政策已经超过90余次。这些政策最早是颁布国家级的，其次向省级延伸，最后延伸到市级，说明国家自上而下都在重视产业链全装修这件事情。目前已有29个省份出台精装房、精装住宅装修相关的政策，华南这一块在精装发展上还是比较前沿的，开始得比较早。近几年，华东、华中以及中西部城市政策出台的频次会比较多。
正是有这些政策对整个精装的推动，导致精装产业的市场需求在逐渐增大。过去4年里，精装房需求套数已经从2016年的115万套增长到2019年底342万套。在这样的增长条件下，大家不要盲目地光去看增长，也要看增长情况下的需求，才能让你们更好地对接房地产公司。
需求有什么变化呢？首先，大家对精装房的品质要求越来越高了，可以看到近期出台的一些政策也好，近期发生的一些跟房地产相关的新闻也好，我们的C端客户、小业主越来越专业，对精装房的研究越来越深，对精装品质的要求越来越高。同时，精装配置不断升级。可能早期我们做精装房就是满足一个最基本的精装功能，地、墙、开关插座、门，一点点达到了拎包入住，然后又去研发净水、空调、新风、地暖，再往上升级就是冰洗一体化。
房企精装时代下各专业需求
今天很多参会单位中，有我们合作过的集采客户，也有没有合作过的，大家怎么快速进入到房地产业务里，需求点在哪里？房企的特征在哪里？
首先，房地产企业不生产地板、不生产全屋定制家居，什么都不生产，是所有资源的整合者，这是房地产公司一个最大的特征。其次，近几年的房企可能受到规模型的推动和影响，越来越关注运营效率以及工程品质。再者，房地产也是有一定的多变性。为什么这么讲？因为现在有些政策是在你已经执行落地过程中出现的，就会导致以前可能做毛坯房的项目提升为精装房。在“双限”比较严格的地方，精装的配置标准在浮动，上还是下？受到今年疫情影响，对精装板块的需求又有不同的需求了，所以有一定的多变性。
因为有这样一些变化和需求，每个房地产公司在现在精装时代到来之际，也都成立了自己的房企精装修管理小组。相信每家房企都有营销、成本、设计、招采、工程组成的这种小组。
接下来我们围绕这五条专业线，大概在采购需求、前期对接需求、对精装产业链的企业有什么样的需求等方面分别讲一下。
首先是地产营销的需求。
我平时最先听到的是我拿了块地，去周围做了精品调研，去踩盘，回来反馈给我的是对方洁具、地板用了什么品牌，所以营销的关注点是他们比较关注品牌。今天在座这么多参展商，有国际品牌、合资品牌、也有国内品牌，我想倡导一下：每一个精装产业链里的供应商企业都应该关注一下自己的品牌效应，看看品牌在C端小业主眼里有没有一个公认度，能不能助推房产销售和溢价。
现在很多精装产业里对接地产大货的精装单位都说是to B的，不太关注C端品牌，但是一个企业要长远发展，就要尽量打造自己的品牌价值。这就是为什么欧美品牌在中国运营这么多年一直发展比国内品牌好，就是因为国内企业对品牌上的投入和关注还不够，所以我倡导在座参展企业多关注自己品牌产生的价值。
第二是地产设计的需求。
昨天跟首创的设计探讨这个问题，设计关注风格与效果，这是很直观能够感觉到的，但是作为地产总部的设计研发团队，他们还要进一步关注产品的标准化。标准化做好的前提下，比如说万科的标准化做得好，近几年市场上都去学万科，还要干嘛？还要不断地创新，还要关心这家企业能不能持续推动我在标准化建成了之后持续创新，这是设计的关注点。
第三是地产成本的需求。
地产成本和设计不算天敌，但也有一些博弈点。一个好的成本工程师、一个好的成本，不仅仅要抠成本，还要考虑的事情是成本适配，比如同样1500块钱装标和100块钱装标，怎么做才是最适配的，能达到最好的公认度，这是合格优秀的成本应该关注的事情。
再者，现在成本还关注测算落地性的问题。早期的拿地，我们测算五块地有可能摘牌一块地，相对是比较简单的。近几年，房地产发展竞争激烈的情况下，很多房企从区域型转为全国型。大家到一个区域拿地，不是以这个区域主要房企拿地为主了，全国的房企都进来了，导致大家的拿地测算变成十块地不见得拿一块地。这是很多成本目前反应出来的问题，要求未来的精装或产业企业如何去快速地帮助我们成本进行精准地测算。
还有实施过程中的降本增效。“双限”以来，每一家房企都在讲一件事情，就是降本增效，因为土拍决定了成本，售价提高不上去只能压缩建安成本。
第四是地产工程的需求。
地产工程关注的是施工品质，要对任何工程的品质负责，特别像我们德信总部位于杭州，杭州因为受到绿城、滨江这样品质比较高端的房企影响，整个杭州的房地产品质都是在提升的。所以对于工程来说，更多是关于工程品质，除此以外还关心供货，因为现在很多地区做试点，说现房销售，导致工程压力很大，它无法把货供出来营销就无法早期开盘。工程还要讲究一个运营效率的问题，还有过程的配合。这个单位低价进来了，能不能按照项目落地，过程配合度怎么样。最后是售后服务，未来两年甚至有一些地区维保到五年、八年了，这样的情况下还要关心售后。
第五是地产招采的需求。
招采是整个房地产过程链条的整合者，上述四个部门所有的需求都是招采的需求。总结起来有五点：第一是保证成本可控；第二是保证单位安全可靠、配合度高；第三是保证产品的品牌、品质、品德都是优质的；第四是保证丰富的产品线配置，不能只满足我一千装标的，还能保证一千五、两千装标的；第五是要求各个精装产业链上的企业有自己完善的服务体系。
德信地产未来精装业务的规划
先看数据分析，德信现在有120+个在建项目，布局全国。从我们布局的区块、板块来看，65%的项目是集中在长三角地区，20%的项目是集中在中西部武汉和西安这样的城市，还有15%是在展会所在的珠三角附近，大部分在广州以及周边城市。这些地区恰恰是对精装产业化有要求、政策执行比较强的地区，所以就导致现在120+项目里大概有82%都是有精装要求的，只有18%是毛坯房项目。
相对于老牌企业，德信地产的集采起步也不算早，2016年底起步，截止到目前已经形成了一批相对比较稳健的精装产业资源。现有的精装集采品类有20多类，精装集采供应商大概有80多家。
德信的精装集采管理理念是5维理念：降成本、多级配、提效率、控风险、求创新。按照五维角度，完成招标过程到落地，再到签约的全过程检验。
德信的集采管理体系是什么样的呢？经过4年左右的集采，我们建立了标准成本体系，比如说一千五的装标橱柜配多少钱，两千的装标配多少钱，形成自己一整套完整的标准化体系。同时，德信形成了自己的产品标准化体系和精装总包战略。我们希望做到的模式是这家精装总包适配于一千五的装标，带什么样的部品，形成多元化的组合，到时候快速复制到其它拿地的项目中。
德信的精装集采创新转型，会从这几个方向上转型：一是产品集采转型系统化整合研发合作，比如从单纯的卫浴洁具到关注卫浴系统；二是标准化转型定制化、智能化方向研发，适应90后业主对装修风格多样化的需求；三是现场施工转型精装产业化、精装装配化；四是普通住宅产品转型健康住宅、未来科技住宅产品。受今年年初疫情的影响，我们也开始自主研发德信自己的健康住宅体系。
最后，欢迎更多的优秀企业成为德信的“知己合作伙伴”，共创、共担、共享。德信的文化是“三正文化”，树正气、走正道、做正品。德信一直在路上，永不停止前进的脚步！谢谢！
