来源：证券日报

　　2019年新春伊始，内地赴港上市房企又将再添新军。《证券日报》记者获悉，德信中国已于2月19日完成公开招股，预期于2月26日在港交所主板上市。德信中国将共计发售5.32亿股股份，其中中国香港公开发售股份5320万股，国际发售股份4.78亿股，发售价区间为2.32港元/股-3.25港元/股。

　　  据德信中国招股书显示，假设发售价为2.79港元/股，即上述指示性发售价的中位数，同时超额配股权未行使，德信中国预计将募得款项净额约13.67亿港元。

　　  深耕浙江大本营 

　　  毛利高速增长

　　  为浙江省内的综合型房地产开发商，德信中国共有107个处于不同开发阶段的物业项目，其中浙江省内项目超过八成，分别在杭州、温州、湖州拥有28、26、18个项目。

　　  截至2018年11月30日，德信中国土地储备总计约为693.39万平方米，其中589.87万平方米位于浙江省内，占比达85.07%。由此，公司深耕浙江大本营的战略可见一斑。

　　  值得注意的是，据德信中国招股书显示，公司2015年-2017年与2018年前三季度的毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%、32.4%；同时期的净利率分别为1.1%、7.4%、12.8%及17.1%。德信中国方面表示，2014年以来，公司将投资重点转移至浙江省内重点城市，并调整土地收购战略，实现了毛利率的增长。

　　  对此，浙大管理学院特聘教授钱向劲向记者表示，阶段性房产市场大热与浙江省内主要城市房价增幅较大是德信中国利润率大增的主要因素。不过由于房地产市场具有一定周期性，随着一系列的调控政策持续推进，房企所受压力将更加明显，如果一些公司业务布局过于集中，应对风险时就会冗余不足，业绩表现容易受到影响。

　　  德信中国也在招股书风险提示中也提到：“公司业务及前景在很大程度上依赖于中国的经济状况及中国房地产市场，尤其是长三角地区各主要城市的表现。”

　　  同时，德信中国方面也表示，未来除了继续巩固在浙江省的领先市场地位，也会将业务扩展至长三角及全国的主要城市，同时持续增加具有成本竞争力的优质土地储备。

　　资金承压 

　　  会否持续举债扩张

　　  记者注意到，2015年-2017年德信中国实现净利润分别为6470万元、5.13亿元、8.39亿元，年复合增长率高达260.3%，2018年前三季度实现净利润为9.81亿元，比上年同期增长约319.5%。同时，2015年末、2016年末、2017年末与2018年三季度末，德信中国的流动资产总额分别为148.73亿元、194.39亿元、324.09亿元、417.85亿元。

　　  然而在业务规模急剧扩张的同时，高昂的财务成本和攀升的债务压力也随之而来。2015年末、2016年末、2017年末与2018年三季度末，德信中国的净资产负债率分别为278.70%、435.20%、275.70%及103.1%。

　　  对此，德信中国方面解释称，此前净资产负债率维持在较高水平，是由于业务于相关期间迅速增长，而业务主要由外部借款提供资金，其中2016年多数项目处于投资阶段，借款增加，而近两年该指标下降是由于利润积累所致。

　　  此外截至2018年9月30日，德信中国尚未偿还的借款共计106.99亿元，其中银行借款28.91亿元，而从账龄来看，其中需要在2019年9月末与2020年9月末前偿还的计息借款分别为58.06亿元与26.76亿元。同时2018年前三季度，德信中国利息支出达近2.8亿元。

　　  《证券日报》记者联系德信中国，对方表示暂不方便回应，一切以已对外披露的招股说明书为准。浙大管理学院特聘教授钱向劲指出，德信中国赴港上市是好事，有利于公司扩大影响，有利于资本结构优化，拓宽融资渠道，缓解资金压力。

　　  德信中国在招股书中提到，公司募集资金约60%将用于现有物业的开发成本，约30%将用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本以及用于目前经营和计划拓展业务的城市物色和收购地块作土地储备，约10%将用作一般公司及营运资金。

　　  房地产行业集中度快速提升，倒逼中小房企增加土地储备、持续扩张规模。2018年，正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、恒达集团等内房企相继在港交所主板挂牌。对于怀有“千亿元”梦想的德信中国来说，其2017年不到300亿元的销售额还与之相去甚远，上市后能否借力资本踩上提速发展的“风火轮”？