高负债重压下的德信地产IPO之路
来源：北京商报
赴港上市房企或再添新军。近日，浙系房企德信地产顺应今年以来的港股上市热潮，调整股权架构以德信中国控股有限公司(以下简称“德信中国”)之名递交上市申请书。在此之后，这家偏居杭州、重点布局长三角、中小规模、此前并不为外界所知的地方性房企迎来了它的“高光时刻”。然而，随德信中国发展履历以及上市进展一起被推至台前的，还有企业有待均衡的城市布局以及高企的负债率。北京商报记者就德信中国上市进度事宜、千亿规模计划、战略布局以及降低负债等方面的问题，向德信地产提出进一步采访需求，该公司回应称，企业已进入上市前“缄默期”，一切与上市有关的信息都以公告发布为准。
名称规避地产属性
9月18日，德信中国向港交所递交上市申请，迈出赴港上市第一步。
据了解，此次提交上市申请的德信中国，为德信控股集团旗下德信地产的控股公司，2018年1月16日成立于开曼群岛，是德信地产为开发业务上市调整股权架构后的新平台。德信地产作为浙江省一家综合型房地产开发商，此前主要专注于住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。根据克而瑞2017全国房企销售榜单，德信地产2017年销售额265.1亿元，排在69名；销售面积160万平方米，排在第79名。
根据德信中国招股书，于调整后及公开招股前，德信中国分别由德欣、德源、创智三家公司持股84%、10%、6%，其中德欣由德信控股集团董事长胡一平持股92%，胡一平之子胡诗豪持股8%，德源由胡一平100%持股，创智由独立第三方陈跃100%持股。
在德信中国之前，截至今年9月底，已有8家中小房企先后在港交所递交上市申请，其中，正荣地产和弘阳地产于今年成功敲开资本市场的大门。
艾德证券期货总经理陈健豪认为, 中小房企当前竞争越来越大，部分甚至陷入了资金困境，资金方面仍待加强，而选择IPO其实是企业快速做大规模的一个成长的方式。
值得玩味的是，本次推动IPO进程，德信选择了“德信中国”这个名称，而并非直接用德信地产，在很多业内人士看来,是为了规避地产股低估值的问题。
据了解，港股IPO审核制度与A股上市由证监会主导审核的核准制有所不同。港股上市采用由联交所审核上市申请人资质，上市前向监管部门提交相关信息的注册制，上市核准以市场主导，且上市时间相对确定，一般情况下，最快可在6-9个月内完成上市。
“香港上市公司再融资方式便利，效率高。只要股票有市场需求，可以极快完成市场配售，时间短且效率高。”业内人士分析称。
业绩下滑中的被迫转型
不管被称作浙系亦或是杭派，德信地产身上始终带有地方性房企的印记，其销售及布局皆侧重浙江及周边城市。
德信地产2017年销售额为265.1亿元，其中，重点战略布局的浙江省内及周边城市揽下210亿元，占总销售额的七成以上。截至2018年上半年，德信地产土储共计636.2万平方米，其中545.4万平方米位于浙江省，占土地储备总量的85.7%，浙江成为德信地产当之无愧的土储重仓以及销售的主战场。
有专家分析认为, 德信地产深耕三四线城市虽能规避市场周期风险，但在三四线去库存红利接近尾声的背景下，不均衡的布局使其存在因楼市调控进入三四线导致业绩波动的风险。
德信中国招股书也显示，该公司业务及前景在很大程度上依赖于长江三角洲地区各主要城市的表现，并称，“长三角城市群的监管政策、城镇化及国务院对其发展的支持，已导致该区域内的房地产开发商之间产生激烈竞争”。
区域竞争激烈程度如何，从德信地产杭州销售排名的下滑中便可见一斑。资料显示，德信地产2015年以37.26亿元的销售金额，排名杭州销售排行榜第九位；2016年，德信地产实现在杭销售额97.58亿元，排位第四，不过此后便跌出了前十榜单。根据资料，把德信地产挤出前十的，正是近两年靠收购、买地在杭州大肆扩张的融创、阳光城、融信等外来房企。
另有数据显示，德信地产销售收入确已初显下滑态势。据招股书，该公司2015-2017年销售收入分别为56.9亿元、69.8亿元、65.5亿元，有所起伏；2018年上半年，该公司销售收入24.7亿元，较2017年同期的27.6亿元降低10.6%。对于公司销售物业所得收入的减少，德信中国方面表示，主要是由于公司的交付总建筑面积减少，部分被公司的每平方米的平均销售的轻微增长抵消。
德信控股集团常务副总裁、德信地产总裁费中敏曾在接受媒体采访时表示，“2015-2017年德信(地产)是‘高速疾行’期，而2018-2020年德信(地产)将力求保持‘中高速行驶’速度的增长，并在未来不久的时间内实现跨越千亿的目标”。招股说明书也明确，该公司已制定全国扩张政策，未来计划在武汉、郑州、长沙等增长潜力巨大的全国各中心城市布局。
高负债之困
值得注意的是，德信地产的规模随负债率一路走高，高企的负债率以及潜在财务安全开始为外界所关注。
招股书显示，2015-2017年德信中国总流动负债分别为137.2亿元、159.4亿元、271.9亿元，截至2018年上半年，总流动负债已增至338.1亿元。从资产负债率来看，德信中国2015年资产负债率为278.7%，2016年达435.2%，2017年降为275.7%。进入2018年，德信中国上半年净资产负债率为192.6%，远高于Wind数据显示的79.46%的房地产行业整体负债率水平。
北京商报记者翻阅德信中国招股书发现，该公司对于高负债的风险早有预期，并对此进行了风险提示：“来自银行、信托及其他融资安排的借款产生，并预期将继续产生高额利息开支。因此，利率变动或将影响融资成本，进而或影响我们的盈利能力及经营业绩。”
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前国内宏观调控政策收紧，房企普遍面临资金困境。德信中国如想扩大融资渠道、谋求规模化发展，赴港上市不失为一条可行之路。“不过从财务稳健角度来讲，该企业后续需考虑降低负债，积极促进资金回笼。”
因企业上市前存在“缄默期”之故，德信地产未就北京商报记者提出的“未来是继续举债扩张还是着力降低负债”等问题予以回应。不过德信中国招股书中对于未来的发展战略有所提及，一是要继续巩固在长三角地区的领先地位，并将拓展至全国主要城市；二是持续增加具有成本竞争力的优质土地储备，抓住城市轮动及客户需求结构化差异机会。并表示，相信大量位置优越的土地储备足够公司在可预见未来开发项目之用，并有助于公司业务的持续增长。
就港股企业低估值问题，严跃进表示，以德信中国为代表的、对于规模有着渴求的中小房企，获取上市机会以获取更多的融资，远比关注在何资本市场上市更为重要。“上市除可扩大融资渠道，从品牌知名度角度来讲，上市企业比非上市企业有更大的优势。”
