克而瑞王伟：新形势下成渝房地产市场变化
提要：成都在疫情之后率先回来，得益于整个城市政策和经济的活跃度带来的疫情之后的房地产行业的复苏。重庆也在逐渐的回暖，但是成交同比回落30%，重庆人的挑战是大于成都的。
为做好中央提出的“六稳六保”相关工作，全面落实保障房地产供应链稳定的任务，加强房地产产业链的上下游合作，帮助企业便捷有效寻找优质供应商，实现合作共赢，2020年8月21日下午中国房地产采购平台(优采)于成都香格里拉酒店举办“2020年金采供应链线下合作大会”，特邀新天府采购联盟以及蓝光地产、新希望地产等45家房企采购经理人与产业链优秀供应商代表，共同探索疫后供应链合作伙伴资源结构变化，为建设“成渝地区双城经济圈”，推动成渝地区企业合作发展，尽一份力。大会上，克而瑞重庆区域总经理王伟分析了新形势下成渝房地产市场变化。
克而瑞重庆区域总经理王伟
以下为现场实录整理：
王伟：很难得与诸位一起探讨行业的发展、产品的升级、居住体验提升的方向。
行业发展趋势
趋势一：行业整体先抑后扬、整体宽松、新形势出现
深受疫情对经济运行的实际冲击，2020年二季度GDP同比增长3.2%，随着复工复产加快统筹推进，国内经济增长由负增长转为正增长，主要指标恢复性增长，积极因素明显增多。
疫情对房地产行业的影响逐步减弱，房地产开发投资等指标经历了迅速探底之后，进一步走出低谷，逐渐复苏，2020年1-7月房屋新开工面积120032万平方米，下降4.5%，降幅收窄3.1个百分点，开工速度逐步恢复2019年同期。土地市场交易规模大幅回升，土地购置面积也回归正常水平，二者支撑开发投资额继续保持高位。
行业进入到整体宽松的阶段，从拿地端到项目的开盘节点以及项目的开盘到拿预售证中的审批的速度，相对都在宽松。
尽管受疫情的影响，企业在今年融资难度相对于去年来说有一定的下降。另一方面，基于国家对整个商品房的相对宽松的状态，整个银行对个人贷款中的优惠政策，以及放款速率都在提升，整个行业进入了新形势阶段。
海外疫情的爆发，给中国房地产行业带来一些影响：首先，融资的通路受到了一些影响；其次，不管是供应商或是销售阶段，投资客户的人群以及外资的流入都受到了影响。
中国的经济瞬间复苏，在全球经济下行的压力下，中国的经济提升其实无异于对中国房地产下半年的发展是一剂强心针。今年的四月中国房地产第一次管理提升，七月份整体的业绩整体追平去年的水准，不出意外今年的八九月份市场规模会进入稳定的环境。
梳理行业发现，货币政策逆周期发力，2020年国内出现了多次的逆周期回购，释放总量超过两万亿元，带来了短期的货币宽松，意味着社会的消费以及城市发展进入加速期。
但是这些钱在两会期间明确说了不会流入到房地产领域，所以我们发现所有的钱都流向了消费和新基建，我们发现各地政府都会发放商业的优惠券，同时发布新一轮的城市发展战略。
企业的融资通路拓宽，企业的发展空间在今年将得到进一步的提升。比如说川渝房企，我们看到蓝光、新希望等等企业，包括金科，大家已经逐步的走上了围绕新基建的建设，围绕产业升级建设打造自身创新发展的业务。
从今年的政策角度看，毫无疑问今年的基调是相对宽松，但是本质上中国的房地产依然是“房住不炒”。尽管看起来政策压力减小了，对于房地产来说，坚持房地调控不动摇是基本原则，克而瑞发现七月份开始沿海地区的房地产复苏快一些的城市，包括深圳、上海、厦门，住建部都进入了一次新周期的调研，上海平稳的渡过了这轮的调整，而深圳出现了非常严厉的政策。
房地产复苏之后，克而瑞发现，整个西南受影响不大，但是也敲了警钟，行业不应该寄托于政策的宽松和资金流的宽松，本质上要抓针对不同人群对于住房需求的匹配，比如说城市化进程中对刚需人口的产品，对改善人群中居住体验的提升。
土地供应端的调整，今年的3月12日国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》，将整个土地的审批权由中央下放到地方，在这样的形势下，全国各地各城市新建的土地供应量都在提升，一方面是过去五年控制带来的市场供应量不足，另外是政府财政，绝大多数的政府在土地财政依赖度相对明显。
趋势二：区域行情骤变、西部压力显现
由于政策带来的西南城市的规模和量价提升的情况不再出现了，反而华东和华南房地产行情迅速的回暖，整个西部市场除成都之外，其他城市的成交压力迅速的显现。
从实际推地情况看，1-7月，TOP10城市土地出让金额有9个同比正增长，平均增幅32%，各类城市推地节奏明显加快。作为西南部，重庆今年的经营型土地土地出让金达到903亿，排名全国第七。
过往土地供应的城市的新区，导致区域中为了控总价，把成本控制的比较严当今年出现了变化之后——各地政府不仅仅加大了供应量，更重要的是调整结构。成都也好、重庆也好，两个城市的土地供应结构逐渐的向核心区域回流，围绕房地产产品改善和居住体验升级成为了非常重要的项目。
房地产企业的意愿非常的明显，尤其是今年一到七月份土地成交价格达到2018年以来的平均价格的高位，一方面是基于企业对今年的业绩的预期，要得不停的补货。另一方面还是因为对房地产行业来说，仍然是这些企业的主旋律。
一线城市，以深圳为例，土拍市场迅速回暖，二线城市出现了“量跌价涨”的分化，成都土地市场率先回暖，六七月份相对疲软。以长三角和珠三角具备独立产业价值的城市中，投资的价值显现出来了，对于西南城市的三四线城市来说，今年的压力会非常大。
企业投资的变化，2019年由于大量房企强调投资回归一二线，带动一二线城市土地成交占比提升，但2020年以来，受二线城市供应节奏影响，三四线成交比重持续回升，上半年百强房企三四线拿地占比达53%，同比提升7个百分点。区域分布上，中西部、长三角仍是百强房企投资集中的区域，且投资集中度也持续提高，上半年不少长三角城市土地市场表现突出，绿城、滨江等浙系房企逆市深耕长三角。从梯队投资分化来看，TOP10房企深耕一二线的同时，大力布局强三线城市，TOP11-30房企则以二线为主力投资方向。
TOP10房企中，西南今年占到13%，西南依然是房企重仓的地方，但是随着行业的变化，今年的房企的投资重心逐渐的回归到华东市场，西南市场中最主要的原因是基于利润兑现的考量，成渝拿地的意愿下降，逐渐的转向昆明和贵阳。
整个市场信心四月份逐渐的恢复，年中达到了今年的量价高峰，商品房的成交伴随着房地产投资也在分化，一线城市明显的大幅度上升，价格出现了分化。二线城市逐渐的进入到平稳增长过程中。
从城市群的角度来说，不得不说对西南的影响，这张图把中国的城市分为四大区域，过去三年以重庆、成都、武汉是领先的中西部的优秀的核心城市，成交规模遥遥领先。但是到今年前七个月的数据看，尤其是成渝两地的成交规模已经没有优势了；相反地，过去几年受政策影响带来的长三角和珠三角和环渤海的重点城市在今年开始发力，成渝被当成的流量贡献的重要的城市，今年的流量优势逐渐的回落，房价涨幅预期和利润兑现不如沿海城市的时候，对于西南的地产来说压力非常大。
二手房市场，相对来说两级分化，改善需求催生的二手房市场是健康的，投资带来的市场二手房带来了很大的影响，成渝、青岛、厦门的二手房今年的成交规模的萎缩是相对比较明显的。以北京、深圳改善需求为导向的二手房市场得到了高效的提升。
在新一轮市场周期与城市改革中，龙头房企投资逐渐发生变化
投资趋势一、政企之间的合作更加频繁，利于企业后期土地获取，开发保障。政企合作中，地方政府需要房企参与城市建设，不仅是作为开发建设主体，更是需要依靠社会资本来减轻政府财政负担，同时迅速作出有现金流的资产，加快城市改革的进程；企业角度看，房企积极与政府合作，获取高质量的土储用地，布局未来。
投资趋势二、企业之间的强强联手，全国企业与地方企业合作，全国型房企在异地拓展中，高效获得“人地钱”资源，便能更快打开局面、实现本土深耕，与地方企业合作、整合本土资源，成为发展重要途径。
投资趋势三、企业企业谨慎与积极的博弈。品牌龙头房企公开摘地少，严控成本，投资依旧稳健谨慎，高溢价企业以本土中小企业为主。碧桂园、融创、绿地、万科等龙头房企房企投资力度大幅度缩减，1-7月新增投资建面同比减少约40%及以上；规模型房企出现分化，以龙湖为代表的冲规模诉求房企，投资态度积极，以保利为代表的资金实力雄厚的国企，拿地投资缩减力度小；中小房企空窗期拿地，投资积极度较高。
投资趋势四、提质控速成为行业共识，房企2020年“重营销”“稳投资”。尽管当前市场受到疫情持续影响，但从规模房企2020年的供货安排及目标去化率情况来看，房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观。规模房企2020年的业绩目标增长率基本在10%左右，增幅在合理范围内。面对当前市场的不确定性，房企想要更好地活下去，必须“稳”字当头，提质控速也已经成为行业共识.
全国环境趋冷，成渝市场如何呢？
成渝作为全国规划了16个国家级的城市群中，唯一一个双核推动的城市，成渝城市群的发展机会良好，区位优势非常明显，不管是人口红利还是政府的财政支持，今年将引领西部成为整个国家级的排头兵。
最重要的一块是人才政策，西南四城人才抢夺落户放宽，住房公积金等政策出台，助推市场恢复。
西南土地市场：投资两极分化，重庆、贵阳供求上涨，昆明收缩明显，成都近郊外拓。1-7月西南四城土地供求节奏缓慢，多城供地节奏减缓；从供求节奏看，重庆和贵阳供求呈上涨趋势；成都同比有所下降，但放量仍居于首位；昆明市场放量较少，整体放量处于低位。今年的西南土地市场的成交判断看，贵阳卖地最疯狂，但是利润兑现不及预期，成都和重庆是供应比较大，也是房企想进入的核心城市。
西南住宅市场：重庆供销超930万方领跑，成都16562元/㎡领跑四城，除贵阳外其他三城市场容量同比下滑。市场经过年中冲量后逐渐冷却，成交量均开始呈现同比下降状态，均价稳定，其中昆明均价超14800元/㎡为五城最高；从城市量价涨跌情况来看，贵阳、柳州累计成交面积较去年同期均有上浮，其中贵阳截止7月累计成交约339万㎡，市场热度明显回升，重庆受疫情影响最大，累计成交面积较去年全减少约37%，半年市场容量小幅萎缩。成渝两个城市在过去三年的成交规模的差大概今年会被抹平，成渝依然是兵家必争之地。
川渝住宅市场
成都在疫情之后率先回来，得益于整个城市政策和经济的活跃度带来的疫情之后的房地产行业的复苏。重庆也在逐渐的回暖，但是成交同比回落30%，重庆人的挑战是大于成都的。
今年的上半年成交规模来看，成都的成交量在提升，价格在提升。重庆在经济发达的老城区今年已经变成了成交约等于没有的区域，依然以渝北区、巴南区代表的向南向北向西发展，全面的完成城市发展的进度。
西南企业动态：企业信心再度回升，投资力度加大拿地谨慎，龙头房企投销比升值高位
近一年，万科、龙湖投资额较高，其中龙湖投资额127亿元，全面布局重庆、昆明、贵阳，本月在昆明再斩获两块地，企业格局再扩张，投销比升值高位；其次是万科以104亿元位居第二；华润2019年下半年陆续布局昆明、贵阳，但项目尚未能成功转化销售去化，投销比达到0.68；
月度来看，从2019年下半年起房企西南投资趋于谨慎，2020年旭辉、新城、龙湖、恒 大投资信心回升，逐步发力。
进来融创、旭辉、中南投资意愿都有所上升，其中旭辉本月在云贵的积极布局，投资脚步的加快是投销比直线抬头
货币政策边际放松空间有限，房企融资分类放松、居民稳杠杆，地方政策维稳，从保市场主体出发为市场减压、房企纾困
全国的政策角度来看，首先，货币宽松跟房地产没有直接关系；第二，行业层面中，坚持房住不炒，一城一策的原则不会改变。第三，企业格局，企业依然是以价换量保证业绩的一年。
下半年川渝将迎来一轮机会点，同样的从投资回归带来的房地产上下游中的整体的业务推进以及行业中生态的构建，下半年会迎来一个新的拐点。
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