丁祖昱：当前房地产形势及产品升级
5月21日，2019年住宅设计趋势论坛暨德国高仪?中国住宅设计精英榜颁奖典礼在上海梅赛德斯奔驰文化中心举行，备受关注的中国住宅设计精英榜单在现场正式发布。
“2019德国高仪?中国住宅设计精英榜”，是由新浪地产(微博)和德国高仪联合主办，以中国房地产业协会、中国室内装饰协会为指导单位的住宅设计测评，旨在打造行业内最具影响力住宅设计师榜单，为消费者选择优秀设计师提供参考。希望通过榜单的力量，提高住宅设计师设计和服务水平，为设计精英搭建交流学习平台。
本次赛事共征集到来自全国各地万余件作品，参赛设计师超过5000人，覆盖设计师200万人次，百余家媒体共同为大赛发声。通过大众评审和专业评审四轮评选，层层递进，评选出参赛作品成绩，兼具公正性与权威性，打造中国住宅设计权威榜单。新浪地产设计对此进行全程报道。
会上，易居(博客)企业集团CEO丁祖昱(微博 博客)发表题为《当前房地产形势及产品升级》的演讲。
易居企业集团CEO丁祖昱
以下是演讲实录：
丁祖昱：尊敬的张会长，尊敬的陶女士，各位设计师朋友、开发商朋友，大家下午好。我今天下午和大家一起聊一下当前中国房地产市场。
最近这段时间，大家对市场的感受又发生了一些变化。今年年初的时候，还是一片哀嚎，市场几乎都看空，包括我在内。今年1月8日，我在旁边的大厅里，对今年中国房地产市场整体判断的压力还是比较大的。
但到3月份，市场迅速回暖。大概从2月20日左右，春节之后一周，市场迅速回暖，3月份回暖的情况达到了相对高峰，甚至可以说今年的3月份是这几年来最火热的3月。
到4月份的时候，回暖势头可能没有保持住，没有在3月份的基础上再上一个台阶，反而整体市场因很多原因，略有下降。我指的是成交。5月份以来感受就比较明显了，比4月份又下了一些。
第二方面是一个好事，土地市场逆势而上，2月末到3月初。今年的土地市场，特别是二线城市的土地市场一地难求。我们看到很多二线城市的土地溢价超过百分之百，迅速崛起，而且提升的速度非常快。
最近土地市场太火爆，所以4月19日中央政治局又提到“房住不炒”。这个时候其实不是“房住不炒”，应该提“土地不炒”，根本不用提房子，房子还没有炒起来。当然这个提完之后，部分城市也出台一些限制性的政策。主建部对部分城市市场相对火热给予了警示。
我觉得未来土地也会趋于理性。土地市场火热的原因，一个是钱太多了，一个是去年下半年没有拿地，3月份市场好了当然要补货。没有地就没有项目，就没成交，就没有企业的发展。
1-4月份拿地，今年都可以开盘，当年拿地，当年开盘，企业都希望拿钱。今年的政策可能比较给力，但是我们现在也看到这4个条件慢慢发生一些变化，市场上的钱没有这么宽松，特别是对房地产的企业。土地价格高了，抢地就没有钱赚。
5-6月拿地，今年年底之前也开不了盘。政策好的预期没有，坏的预期一大堆。我个人觉得6月份这样的太火爆，过于火爆的土地市场的情况也会得到一定的改善。
第三个方面是二手房市。今年2月份之后，市场开始回升，主要集中在一线和强二线城市。我们看主要城市的二手房在3月份和4月份同、环比都有上升。当然对于北京也好，上海也好，明显上升之后也没有达到历史上的最高水平，或者之前的平均水平还是没有达到，但是已经比过去好很多。
我们也看到一个很有意思的情况，去年年末很多店都在关，结果春节之后店又开出来了，而且开出来非常快，因为最近二手房市场感觉比一手房市场更好。
我们看到这么多的状况，对之后的市场怎么判断？很多人都和我谈同样的问题，特别是3-4月的时候。这一轮的房地产和之前的房地产没有什么变化，都是调整完之后，政策一放松，市场马上又开始比较大的上升。无论是成交量还是房价，都有一个比较大的上升。相当多一群人和我谈同样的观点，包括一部分的开发企业。
但是我劝大家，这次不会重复过去十多年中国房地产走的老路。过去十多年走的是什么样的路？05年之前我们先不说，05年之前中国房地产正好是一轮大发展之前的准备期。
05年市场调控，但是调控完之后市场迅速起步，两年大涨。08年又调控，是因为金融危机，结果09年3月份之后的放水，导致09年下半年的房地产进一步大涨，又涨了两年。11年又调控，11年从北京开始限购了，限购之后12、13年又连涨两年，但是之后两年都是大幅度的上升。
我们迎来14年的调控，中国房地产迎来最大的一次上升，就是15-18年。到18年的上半年，很多三四线城市的房价都翻番，甚至超过百分之百的涨幅，有一些地方甚至出现3-4倍的增长。一线市场从17年开始调整，二线城市由于限价也稳住，但是市场火爆的气氛其实一直没有泯灭过。
中国市场的成交数据，每一年都在创新高，去年17亿平方米和15万亿两个数字继续创新高。历史会简单重复吗？我觉得不会，原因也很简单，中国房地产的容量很难再被打破了。去年达到17亿平方米、15万亿这两个数字，特别是17亿平方米的总成交面积在未来很难被打破了。
另外中国房地产的企业格局也很难再被打破。从14年还看到很多企业冲上来，不管他叫弯道超车还是逆势上升，反正很多企业冲上来，甚至包括龙头的几家。碧桂园也是从14年高歌猛进刚破7亿，到去年接近万亿，虽然最后没有到年初报的数字，这个当中有很多原因，我们也可以说接近万亿，虽然对外只报了7000亿，但是实际远远要高。还有一些企业，几百亿变成一两千亿，都是上一轮发生的。
企业的格局今天定下来了，前50强占了接近50%的市场，中国房地产的集中度越来越高。在这样的情况下，你说会有黑马出现？黑马越(微博 博客)来越少，未来将是寡头垄断，30强也好，40强也好，占整个中国房地产70%以上的市场甚至80%的市场。不是很远的时候，也许就近在眼前。
政策从过去某一个区域感冒，全国一起吃药，到去年下半年定向调控。这次不要说一城一策，落实到苏州只对园区的物业进行限售，在一个城里面一个区还搞一次，调控越来越精准，不搞某人生病全家吃药的状况。
市场一旦出现一些问题，也不搞所谓的资金全部注入房地产，通过房地产拉动经济的老套路，都不干了。
这一轮过后，我觉得这个市场还是要波动。5-6月份、6-7月份市场还是会波动。我们今天已经看到了一二线市场和三四线市场形成鲜明的反差。接下来无论一二线还是三四线的反差，还是城区之间的反差、都市圈的反差，甚至城市内也会形成反差，比如说在上海有好卖的房子，也有难卖的房子，好卖的1000万到2000万特别好卖，难卖的远郊刚需，首套置业反而找不到客户在哪里。
大家觉得上海现在限价，但是真正高端的也比较好卖，浦东陆家嘴滨江的三个楼盘，除了一个楼盘售謦，限价13万不到，另外两个楼盘卖了60%左右，剩下的都是高区，2000万、3000万左右的房子。
大家就发现这样的市场仍然有很大的差别。上周五，深圳华侨城三期的项目，原来大家都觉得开一个12万5均价的项目应该是一抢而空，但是万万没有想到仅有200多人摇号。当时购房的时候还有很多弃房，最后只卖了110多套。这在最近的楼盘算开得比较差，而且还是在深圳的核心位置。
为什么差？可能设计定位有关，因为在那里做了偏小的户型。这个小也不是特别小，120-130平米标准三房，12万多的单价做标准三房，这个客户对象真的是很难找。高端的客户群体觉得120多平米没有办法住，年轻人95后又觉得我干什么要三房。需要住在这个位置90平米的一房很舒服，130平米的三房很好奇，所以变成两头不靠的情况。
我仔细看了它的销控表，25层以上都卖不掉。它是51层的超高层，所以这种定位今天已经远远不是前两年一荣俱荣，一损俱损。一个区域有卖得掉、卖不掉的房子，一个城市当中更不要说了，这个是大家需要关心的。这个就是叫定位，更加精准针对客户的定位，需要每位设计师做出更好的产品来满足这些客户的需求。
今天有几类我认为是非常重要的客户群体：
第一类是二孩的客户群体。前两天专门讲了，二孩家庭的消费力是一孩家庭的三倍。不是增加一个孩子加一个人头，我总结一下，在住宅当中他增加一个孩子，对整个物业的需求是翻番的需求。这里有很多人有二孩，你会发现家里房子完全不够住，家里人口迅速增加，保姆至少2个或者2个以上，双方的母亲基本都要在家里，大的要照顾，小的也要照顾。在这个家里地位最低的就是男主人，因为全是女人的，孩子地位是第一位的，其次是不同的女人，甚至保姆的地位也比较高，因为要带孩子的。
所以户型的设计会发生很大的变化，原来130-140平米，在二孩家里完全不够，两个孩子需要两间甚至都要朝南的房间，再有衣帽间和书房，形成二孩的套房。书房不用给大人做，未来大人理论上也不看什么书了，看看手机也差不多。大家用苹果都有一个屏幕使用时间，可以看一下，上一周的屏幕使用时间平均是多少。如果低于4小时我可以认识你一下，向你学习一下，低于4小时都是非常牛的，基本上都是高于4小时，高于8小时我也见过很多。但是孩子要天天写作业，从2-3岁就要开始使用书房，20年的书房是给他们留的。他们的衣服现在是最多的，各种各样的衣服。杂物也是最多的，要留给他们最大的储物空间，大人其实已经无所谓，有一个床就可以了，两个孩子特别重要，但是我目前为止还没有看到真正可以为二孩家庭设计的房间。
然而，二孩每年生多少？去年700万，前年800多万，所以说三倍的购买力，他们是最主要的购房群体，是改善最核心的客户群体，设计180平的房子也没有问题，200平以上可能也是非常抢手。
还有一个群体是95后。95后现在愿意花钱，购买力是85后的三倍。我们发现非常有意思的情况，高端物业当中相当一个群体就是95后，反正都是富二代，也不是三代。上一代有钱，父母都舍不得花，但是孩子就是舍得花，他们买1000万、2000万的房子眼睛都不眨，所以我们需要有一批房子给他们服务。他们的品位和85后、75后也完全不一样，甚至没有考虑结婚的事，就是考虑一个人怎么过得更加舒适和舒服，所以对社区的配套设施更加看中。
易居也是中国最大的房产销售公司，我们卖房的时候都看到这些改变。这些改变就应该回过来引领我们的产品改变，引领设计师的改变。过去几年，为什么中国没有什么特别好的产品？因为限价，所以房子好卖了，所以做得好和做得一般没有什么差别。多花1000成本不会在价格上有任何呈现，多花3000装修，不会在销售有差异，用高仪还是不用高仪，最后房子还是卖得掉。
但是今天不一样，今天限价的情况下，每个楼盘都出现了销售的差别。目前为止，今年上海只有3个楼盘销售是摇号的人数和供应的套数是大于等于的，剩下所有的楼盘都是摇号不满供应号数。这个是在上海，而且是在市场回暖的上海。所以今天对于设计的要求、产品的要求比过去高得多。
我们想想短期和中期的市场，短期其实就是分化的市场，就是一个月一个月具体看，具体分析的市场，最终需要产品致胜，需要性价比致胜，这个没有办法。但是一二线城市的低端难做，三四线的高端难做，剩下一二线高端是好做的，三四线的低端是好做的。3年15万亿可以做下去，虽然没有增加，15万亿相当于中国GDP的六分之一左右，这个是巨大的市场。
第二，房价是稳中有胜，再也不会出现房价突飞猛进的时代了，一个方面限价，另一方面是过去把中国房价上升得差不多了，所以未来房价上升的空间是有限的，也通过限价遏制快速上升的态势。
第三，房产税迟早要出，所以不会像过去一样随意买房，可买可不买就买，投机就买，未来就是为了居住买房，所以对产品的要求未来比过去更高。过去看样子不错就买了，因为没有从自己的需求考虑房子，买房子不是单纯为了自住，就是为了投资，买到就是赚到，但是今天就是为了使用。
未来三年，我认为对产品的挑剔程度会越来越高，特别是对户型、装修这些和人每天密切相关的，对小区的环境，小区的设施配套，这些要求会越来越高。而且，有购买力的人都是买过房的人，所以未来改善性的需求也会成为是一二线城市的核心需求。
最后一点趋势，中国房地产一定会向少数城市不断倾斜集中。少数城市数量看上去不少，可能40-50个大城市。这40-50个城市当中再包含两大都市圈，一个就是以上海为核心的长三角，另一个是珠三角大湾区。北京那里我觉得圈子很难形成。这些全部加上，可能大大小小的城市有60-70个左右。未来的产业集中在这60-70个城市，未来的人口集中在这些60-70个城市，一手房和二手房的容量也集中在这些城市。
中国的出生人口开始逐年减少，也许2024年的时候，中国的出生人口会少于1000万人，去年有小于1000万，但是统计局的数字是1500万。中国人口负增长，一定会长期影响中国住房需求。但是人口集中的情况不会改变，所以今天不用看整个中国各个城市的房地产会如何发展，我们只要关心人口集中的这些城市房地产应该如何发展。
在这些城市当中，我觉得一手房市场还可以做10-20年，二手房市场可以永恒做下去，所以对于我们开发企业、服务企业来说，中国房地产仍然是最大的蛋糕，仍然是中国经济的压仓室，甚至我认为还是中国经济不断发展的核心动力。
