丁祖昱：当前房地产行业分析
手握房企千亿采购额的大咖齐聚北京，热议房地产供应链创新。碧桂园、中海地产、招商局、龙湖等千亿军团房企聚集，聚焦供应链诚信交易。万科、恒 大龙头房企分享企业供应链创新平台成果。三棵树、金牌橱柜、蒙娜丽莎、北新建材等供应链企业寻求匹配长效发展的合作伙伴。
优采于成立6周年之际举办2018中国房地产优采供应链管理创新大会，这场中国房地产供应链最大规模的开年盛会，2018年3月20日在北京召开，必将引爆2018房地产市场！会上，易易居企业(中国)集团有限公司 CEO丁祖昱发表了《当前房地产行业分析》的主题演讲。
易易居企业(中国)集团有限公司 CEO丁祖昱
以下为演讲实录：
尊敬的刘会长、尊敬的各位领导，非常高兴今天下午和大家一起交流当前的房地产行业形势。
首先，优采选的时间非常好，今天正好是“两会”闭幕的日子，“两会”对当前中国房地产行业、未来中国房地产市场的影响体现在这几个方面。
第一个是消费者最关心的房地产税问题，前两天还有人说房地产税三年之内不会出台，甚至有专家言之凿凿说五年之内不会出台。但在“两会”之后，大家应该很明确了，房地产税近在咫尺。房地产税在今年进入立法程序，明年或后年应该可以实施。房地产税已经走完立法之前的所有步骤，现在进入到最后阶段。
到底房地产税会对中国的房地产市场有什么影响？特别是在房地产税提交审议到出台的阶段，对市场的影响会更大些。房地产税在正式出台之后，随着时间的推移，整个的影响会慢慢消散。对哪些方面有影响？首先对二手房影响会更多一些，包括二手房的挂牌量、成交量、房价。特别是在税出台之前，将出未出之时，主要城市二手房的挂牌量会增加，二手房的房价也会受到影响，可能会有所下滑。
另外，对一手房来说，从量上来说，可能影响不是特别大。目前，一手房的行政干预比较多，既限购，也限售，既限贷，又限价。但对很多楼盘价格空间上讲，房地产税也会对大家的预期产生影响。我想预期当中很重要一点就是房地产税未来会对大家的影响，当然更重要的是房子是用来住的，不是用来炒的，租购并举，房地产怎么定位影响着大家。
当然，实施之后，为什么我说中期影响反而较小呢？因为受综合诸多因素影响，还有很多城市可能暂时不实施，房地产税对市场的影响可能比大家想象的小一些。
所以，房地产税也许会在出台之前对市场产生很大的影响。比房地产税更重要的是这次“两会”当中多次强调的关于金融的一些安排，特别是控制金融风险，今年整体去杠杆的金融形势对房地产业影响会更大一些。
房地产是资金密集型的行业，无论是开发企业还是购房人，都特别需要金融对房地产的支持。但从1、2月份的宏观数据中可以看到，居民的中长期贷款占到整个贷款的额度下降到了相对较低水平，今年是24%，去年同期是39%，从39%降至24%。而居民中长期贷款当中主要部分都是按揭，也就是说大家按揭额度下降了，整个按揭占整个贷款额的份额下降了。在座不是直接做营销、做销售、做财务的企业负责人，但是大家也会从企业的现金流当中感受到金融环境对房企的压力。
另外，今年对房企融资环境来说，压力还会持续。整个压力从2017年就开始了，2016年大家可能还觉得日子非常好过，但是2017年二季度之后，整个房地产行业融资环境发生了180度的转变。比如说去年的企业债从2016年4500亿下降到去年的430多亿，下降了90%，在境内发生的企业债。
所以，消费者按揭、房企融资两方面都受到了抑制，今年现金流管理、融资管理变得非常重要和关键。在1、2月份，我们看到很多房企通过股权融资发债来补充现金流，特别是在境外的股权融资，拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要，大家都谈销售，但是我觉得回款更重要，因为今年回款很重要。还有，比如3月25号美国已经预告要加息了，中国是不是也要加息呢，即使不加，今天中国的利息成本已经比去年同期高很多了，现在首套房按揭在基准利率甚至基准利率之上浮动，二套房在基准利率上浮20%甚至更高。房企越来越难直接从银行贷款，间接融资、信托也行不通了。现在房企能承受的短期融资成本能达到10%以上，甚至15%以上，所以从这点来说，即使不加息对大家影响也非常大。
第三个方面，“两会”给大家另外一个信号就是，租赁未来会成为一个重点，租购并举是去年十九大首次提出，“两会”也再次强调，租赁这块也是最近半年多的时间里面，政策出台最多、最密集的方面，而且租赁的变动可能也会比较大，租赁问题也会比较多。现在房企都在积极参与到长租公寓的建设过程当中、运营过程当中，但是租赁最后会走到怎么样的程度，能否达到领导要求的租购并举的住宅消费的全新局面，还有很长的路要走。今天个人提供的租赁房源占整个目前租赁市场的97.5%，而这些品牌运营商、房企、国家等机构提供的只占2.5%。一方面说明机构未来的运营空间很大，另一方面说明目前的租赁市场还是非常分散，还是集中在个人手上。另一方面，租赁政策出的快、多，也可能会出现一些新的问题，比如供应结构和需求结构之间的差异，目前这些问题也在出现过程当中。
当然，解决问题的办法更多，比如说在税收、金融、规划土地供应等方面的支持，租赁推出了很多新的政策。
第四个方面，“两会”给出了非常明确的信号，就是对于房地产调控这块还会继续坚持下去。昨天部长也讲了，关于抑制住了上升的房价，其实我们控制房价不是一天两天的事情，不是去年今年的事情，而是长期性的，要控制房价就必须所有的调控政策继续实施，无论是限购、限贷、限价还是限售，诸多方面的调控政策集中的实施，才能保持住目前调控的成果，或者能够基本保证目前房价不再快速上升的成果。
当然，限购也好、限售也好、限价也好，都会对市场产生一些其他的问题，这些都需要在座的所有企业、所有从业者共同解决这些问题。
这是我对“两会”的看法。
对于当前的房地产行业我也有几个判断。首先中国房地产的总定位已经明确了，这个总定位会管十年甚至更长时间，前面主持人也说了，部长也强调了，就是房住不炒，租购并举，包括渠道保障。这些我相信不会改变，中期、长期都不会改变，所有的运作都要坚持这样一个总定位来实施。但是在这样一个总定位明确的过程当中，很多政策我认为还有调整的空间，比如说去年关于共有产权房的相关政策，从一开始说五年之后可以转让，也没有明确转让对象，也没有明确转让的限制，后来明确了转让对象必须是政府指定的产权机构或者共有产权房有资格购买的人群，确认了共有产权房封闭式的方案，这个城市的共有产权房整个销售不到60%，很多人放弃了购买。所以在一系列政策还需要更多的时间来思考。
第二，2017年商品房的销售面积接近17亿平方米，达到了16.94亿平方米，销售金额达到了13.37万亿，突破了13万亿。这两个数字都是中国房地产历史的最高点，特别是销售面积，从目前情况来看，之后超越的可能性并不太大，销售金额还有可能超越，今年1、2月份的数据也证明这点，今年1、2月份的销售面积增幅是4%多一点，销售金额增幅是15%多一点，所以现在销售面积的上升的空间越来越小，随着之后的技术逐步提高之后，今年整个销售面积也许应该比去年有所回落，但销售金额可能会接近，去年13万亿的相接近，但是面积达不到。所以上下游公司也要适应，在中国一手房市场容量不再增长的情况下，我们怎么去面对这样的事情。也就是说你不可能再去做新的增量，而是在这样一个既有的市场容量当中，争取自己更大的份额。我相信所有房企也是这么想的。所以供应商也是这么想的，在这样一个既有市场当中，增加我的市场份额。当然，这个既有市场已经非常大了，17亿平方米这样的一个体量，三年就是50亿平方米，五年就是80多亿平方米的市场，这个在全球都是从来没看到过这么大的市场。
第三，2017年城市分化非常严重，在过去2015年之前，中国的房地产是一荣俱荣、一损俱损，各个城市市场发展相对是同步的，一二线城市一旦调整之后，大家都市场有所下滑。一旦好了之后，整体一二线城市都非常好。但是在2017年我们看到的情况是，比如一线城市成交量都腰斩，二线城市有的非常火爆，有的2017年也有回落，比如重庆，2017年成交面积排在全国第一，市场非常火爆，有一套卖一套。青岛成交全面反弹。但是2017年这些问题城市的成交都是快速攀升。当然2017年有一些二线城市，比如天津受到市场的影响，成交量有所下滑。但长沙过去的成交大户在2017年也有所下降。二线城市出现了市场分化的现象，不像一线城市全面回落，二线城市有好有差。
三四线城市在2017年出现了一波全新的行情，很多三四线城市，甚至五六线城市，在2017年都创造了该城市的历史新高，无论是成交量还是房价。在刚刚过去的春节，很多五六线城市出现了返乡置业的高峰，这些都是我们之前没有看到的，都是2017年全新的一些市场情况。
到今天你问中国房地产市场好不好，这个话没法回答，你只能问具体城市的市场是好还是差。每个城市都有它自身的基本面。这是另外一个重要的问题。
同样，2017年历史也创造了很多新的纪录，2017年三四线城市成交面积占了整个成交份额的77%，三四线城市商品房成交量占的比重是66%，而土地占了77%，说明两个问题，一个是一二线整体的供应还是有限，另外也说明2017年三四线城市的市场还是非常火爆的，开发企业对三四线城市的判断、认识都发生了根本性的变化，从过去无人问津，到今天很多城市需要摇号才能决定一块土地的归属，2017年三四线城市土地市场的变化就是这样。
另外，对于房企来说2017年很多规模房企发生了巨大的变化，比如去年前三强房企，恒 大、万科等等，销售金额都突破了五千亿，我相信2018年这些企业还会再上一个台阶。另外2017年前三强的市场份额已经达到了12%，但是我们看到2018年前三强的市场份额可能还会再提升五个百分点甚至更高，达到17%，甚至17%以上。前十强的市场份额在2017年是20%几，2018年前十强的市场份额会达到30%甚至30%以上。2018年前三十强的市场份额有可能会达到50%。说明一点，2018年中国房地产市场规模还在进一步攀升，每家房企今年的规模仍在增大，特别是规模房企，部分房企甚至已经报了一万亿的销售规模，两三年以前谁想到一万亿，两三年以前一千亿已经是房地产企业非常大的量了。但是我可以很负责任的告诉大家，2018年会有30家甚至更多的房企销售规模达到一千亿，而且一定会有个别房企达到一万亿的规模，这是在过去没有的现象。这也是说明整个中国房地产行业的发展进入到了高速发展期，进入到规模发展阶段。而这些都会对行业的一些规则、行业的一些运行模式产生巨大的影响，比如在座很多的供应商，原来要和几百家甚至上千家房企达成合作，但是今天你只要和30家、50家房企达成战略合作，就会远远超过以前的几百家、上千家。
另外在2017年我们也看到另外一个现象，比如豪宅的数量减少，控制房价，限制一些高端项目的销售，所以导致了三千万以上的，十万单价以上的总的成交下滑，这也会对房企产生一些影响。在2016年我们会看到高端市场上的翻番式的增长，但是2017年出现了巨大的调整。在产品结构上面，2016年很多项目不惜成本、不惜代价引用新技术、高标准、高配置，但是突然2017年很多高端产品降配、降标，这一点也许是限价和成本的原因。在质量确保的情况下，肯定要控制成本。像去年的豪宅市场、高端市场的变化，可能也要引起我们在座所有人的关注和警惕。
在主管部门的指引下，中国房地产最近几年发展的越来越稳定。从市场环境上来说，也是越来越规范，从我们房企和跟关联企业的情况来说，也是越做越大，所以总的来说，整个行业是越来越健康。因此，对于优采这个采购平台来讲，在房协的统一领导下，我们也希望能够在这样一个集中度越来越大的市场当中，在这个行业规模越来越大的市场当中，来发挥我们自身的力量，能够把我们所有的规模房企、品牌房企，我们品牌的运营商、品牌的供应商，全部整合在这样一个大平台之下，来给大家提供相关的服务，来让我们在座的每一家房企、每一家供应商未来能够发展得更好，能够共同来创造我们的美好生活。谢谢大家！
