丁祖昱：房企盈利大涨 未来能否保持？
8月刚刚过半，在当前遏制房价上涨、整体利空压力较大的情况下，多数房企今年上半年的盈利增长还是非常可观的。随着中期业绩发布的临近，房企纷纷公告了今年上半年的盈利预期。截止目前，TOP30的上市房企中已有超半数的房企发布盈喜，且大部分房企2018年上半年归母净利润的同比增幅都在50%以上。其中，融创、新城的归母净利润同比大增200%，恒 大上半年净利润同比增长超125%至520亿元，碧桂园归母净利润的增幅也在50%以上。
从2014至今房地产行业的盈利趋势来看，在经历了2015、2016年的盈利走低之后，2017年中期以来上市房企的利润率指标逐渐回升，至2017年末已近2014年高位。2017年170家上市房企加权平均毛利率29.5%，较2016年增长3.1个百分点；毛利率中位数为30.4%，同比上升1.4个百分点。加权平均净利率13.9%，较2016年增长2.1个百分点；净利率中位数为12.7%，同比增长3.0个百分点。行业归母净利率再次回归两位数，加权平均归母净利率和归母净利率中位数分别达11.8%和11.1%，较2016年分别增加2.0个和2.9个百分点。
虽然2018年上半年房企的业绩情况尚未完全披露，但从目前已经公告正面盈利预告的部分房企情况来看，今年上半年规模房企额整体盈利规模将会有较大幅的提升。我认为这主要有以下几方面的原因。
首先，近两年市场销售回暖、房企销售规模增长显著。受房地产行业结算收入滞后的影响，2018年上半年规模房企物业交付面积的大幅增加直接导致了结算收入及归母净利润的提升。其次，受益于2016年以来商品住宅价格的上升，房企销售物业的整体毛利率有所提升，在结转面积增加的基础上进一步带动了营收规模的增长。如碧桂园、绿地、富力、正荣、雅居乐等房企在盈利预期中都提及了结算毛利率的增长。此外，受到港股上市房企财报会计准则变化(香港财务报告准则第15号)，部分房企的结转收入在通过一次性调整也会有一定的提升。
从2017、2018年各梯队房企销售业绩规模增速和房企近年盈利发展的趋势来看，上市房企特别是规模房企未来两年的结算收入和盈利规模在短期内仍将保持增长。
但从长期来看，在“坚决遏制房价上涨”的政策背景下，房地产开发行业的盈利空间势必会受到土地价格和城市限价政策的持续挤压。未来规模房企在盈利空间受限的情况下，整体的盈利能力或将趋于平稳。
