易居集团肖文晓：当前中国房地产发展形势及大湾区新机遇
当前，我国房地产行业进入高质量发展的新阶段，继续推动建筑装配化、绿色化，为广大消费者美好生活服务依然是重要工作。为了进一步推动房地产开发商与优质门窗幕墙企业阳光合作、共赢，3月3日下午，“2019年中国房地产与门窗幕墙产业合作联盟年度会议”暨“中国房地产和门窗幕墙产业高峰论坛”在广州南丰国际会展中心召开。
易居企业集团克而瑞广州区域首席分析师肖文晓
在本次论坛上，易居(博客)企业集团克而瑞广州区域首席分析师肖文晓(微博)先生，作了“当前中国房地产发展形势及大湾区新机遇”的精彩分享，以下是会议实录：
尊敬的各位领导，各位贵宾，以及门窗幕墙行业的朋友，下午好！我的演讲课题是当前中国房地产发展趋势以及大湾区新机遇。主要有三个部分的内容。第一部分，汇报一下1到2月份全国房地产行业的形势。第二部分，我们通过回顾2018以及展望2019年的形势，讲讲个人对于2019年中国房地产市场的一些看法。第三部分，围绕大湾区，讲一下大湾区，特别是珠三角城市现在的情况以及市场以及经济面的特点，来给大家一些启发。
首先讲一下政策，2018年的年末开始，实质上针对房地产调控应该是政策上有一些很微妙的变化。微妙的变化就体现在于我们在2017年和2016年重点提到的，比如说二次房价上涨，这样的高频词实际上在2018年的年末比较少的出现，取而代之是住建部在2018年12月的会议上提出的新要求，2019年中国的房地产，稳地价，稳房价。同样的，在2019年1月份，习近平召开的省部级的会议上，重点提到在2019年稳妥实施房地产市场的平稳健康发展的长效机制。这个表态实际上跟之前说要构建，要打造长效机制，也是有根本的区别。在2019年，我们整个房地产走向的话，实质上会发生根本性的变化，从打压房价转向为稳定市场。
我理解的长效机制三个关键词。第一个，租购并举。第二个，多渠道供给。第三个，多渠道保障。租购并举，2018年已经有了一批的试点城市，但是我们看到刚刚的1月份，新加入了租购并举的城市，福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。这块，我认为租购并举对于原来商品房的销售，有了这么一个住房补贴的话，它是一个重大的变革，特别是如果说我们能够比较好的落实我们租购同城的话，实质上它对于整个房地产行业的话，应该有一个颠覆性的改变。从现在来看，集体土地建设性用地入世，实际上也觉得原来土地供应渠道过分的依赖国有土地这块的避重。
今天我们多渠道供给讲的几个方面，首先商品房这块，国有土地这块。另外一块集体用地入世，它也是整个住房体制顶层设计里面非常重要的。
多渠道保障，整个现在今天中国房地产市场主要提供的商品有三类：第一类，商品房。第二类，租赁住房。这里面既包括我们企业做的相对市场化的租赁住房，也包括政府做的一些租赁住房。第三块，今天在北京、上海以及广东都在推行的供有产权住房。未来我们市场会有主要这三种产品的供给。
我们提到说2018年年末开始，整个的调控重心不再是二次房价上涨，限制房价上涨，而改为稳定市场。怎么样稳定市场？现在很关键的词是因城施策。在1月份开始，有十几个省份，其实都已经提出要在2019年实施一城一策。对于我们一二线城市来讲，在今年会迎来一些什么样的状况，实际上我们2018年年底所见到的，山东的菏泽，比如说今天广东的珠海，购房的纳税社保，要求从原来的5年降为1年。广州跟佛山、中山渐渐放开的限价政策，对应2019年的房地产市场，特别是对于一二线的城市实际上迎来稳中有松的一个趋势。
大家可以看一下整个市场的表现，从土地市场的表现来看，看1月份整个全国的成交面积，大家会注意到不管是环比或者是同比的话，都是下降的趋势，而且整个的速度还是比较大的，特别是整个环比是下降了四成，但是这样的一个供应定位，我认为它有本身的市场淡季营销特点在那里。因为1月份是临近春节，另外的话，通常各个地方政府的冬季计划，在3月份左右才能出台。实际上，整个1月份的数据下滑，不能代表说全面的土地供应的趋势，但是下行的幅度如此之大，也给大家提了一个醒。
我们再看一下1月份所讲的营销淡季，全国的商品房的供应趋势，大家可以看到北上广深，整个环比是下降非常厉害的有七成。但是北上广深的同比数据，是上升了四成，这是非常显著的信号。北上广深一二线的城市，经过了近一两年的市场的时期之后，从2019年的年初开始，是有向上的反弹趋势。同时，我们也看到一些可能对于市场来说相对负面的信号，我们的二三四线城市的话，它的整个走势跟一线城市有一些不一样，不仅环比供应在下降，同比供应也是在下降。二三四线城市统计的二十几个重点城市，同比相对去年是下降了9%。
为什么供应下降给大家对于市场来说，会有开局渐冷的信号。大家看一下成交量，二三四线的供应同比减少9%的情况下，实际上整个的成交量同比是下降了17%，下降的速度远远要大于供应下降的速度。所以，实质上我们可以看到很明显的数据，今年的春节期间，实际上全国的二三四线城市，原来很多有反乡制业热潮的城市，在今年明显的气氛会很多。可能我们看到一二线市场有一些上升的机会，同时看到二三四线这些城市，可能在今年会遇到一个相对比较明显的下行压力。
全国重点城市的构成和去化周期，标红的城市是目前整个房地产市场相对来讲，库房压力和去化压力比较大的城市。这些城市主要有大连、沈阳、无锡、济南、烟台、北京，它们的去化周期基本上在16个月，甚至在20个月以上，但是实际上大家今天坐在这里，再去看我们重点城市的话，有一点非常明确的，大家看二十几个重点城市，绝大部分的城市实际上它整个构成以及去化周期的话，都还是处于一个相对比较健康合理的范围，基本上去化周期都在12个月以内，包括广州。实际上在广州过去5年，它每年平均的商品住宅的成交量达到1000万到1100万方左右。实际上这个市场没有太大的问题，目前的问题是短期的压力，这也是目前我们国内很多的一二线热点城市共同的现状。
从房价指数来看，要注意到趋势是二三四线城市，整个的房价上涨的趋势从2018年的7、8月份开始，它们已经在开始下行了，在近期的话，有加速下行的趋势，反而是我们一线城市，北上广深随着整个限价政策的放开，近期是止跌为升的。
二手房的趋势更加可以看出，在15个热点城市，大家看还有10个城市二手房的房价是环比下跌的，更加能够反应说当前市场趋势是从去年四季度开始，房价的下调的压力。整个市场，整体开局不利的情况下，实际上今天看房企的表现，应该是一到二月整个行业的表现，还是比较起眼。第一名碧桂园，在一到二月份整个全口径的销售金额已经达到了1000亿。万科、恒 大分别有900多亿和600多亿。前20名，它的全口径金额也已经达到100亿以上。实际上在整个开局不利的情况下，它并没有下降。
业绩的格局。可以看出行业的隐忧，一到二月份前100名企业的各个入门门槛。作为我来讲，常年关注房地产行业，已经从业十几年了。数据说明今年很难的出现我们各个梯级门槛对比去年基本上没有增长，甚至下降的情况。同样是前10名，但是我们入门的门槛相对去年是降低了。第10名门槛今年是170个亿，但是在去年是210亿。为什么下降呢？实际上就是百强房企在今年一月份或者二月份，实际上整个销售的金额都是在下降的。首先一月份，看一下数据，前100房企，同比去年是下降了8.6%，到了2月份，它是下降了22%。所以开局确实体现了整个市场的集体压力下，我们的这种成交的下行，有各方面的因素，其中一个很重要的因素就是我们三四线城市在今年的春节，没有看到往年反乡置业潮。原来很多北上广深这些在一二线城市工作的人群，每年春节回家，可能都会买房子，但是今年的现象，就是说可能这样的人少了很多。为什么？我也做过一个调查，很多人实际上在2016年、2017年已经买了，所以今年回去不用买了。这就是所谓对三四线市场的报道，它的一个典型的特点，它跟一二线城市相比的话，它整个需求的总量是有限的，所以它整个市场的爆发是不可持续的。为什么今天很多的房企，我们扩充了那么多的地盘，拿那么多地的情况下，为什么一到二月份的整个的业绩同比还是下降了。整个2019年的开局总结一下：第一个，市场的开局渐冷。第二个，政策稳中有变。是这样的趋势。
对2019年全年市场怎么看？回顾2018年整个行业的政策，我认为的特征是一个坏消息接着一个坏消息。上半年坏消息是调控不断的加码，加码的顶端出现在哪里，整个7月份，当时政治局会议提出坚决遏制房价上涨。以前我们的表率是坚决遏制房价过快上涨，但是在7月份的表态中是遏制房价上涨，意思是一点都不能涨。所以随着表态之后，整个下半年开始，整个市场开始下行。包括万科喊出活下去的口号。另外，我们看到在年底的时候，出现了一批城市开始对局部放松的政策。对于我们来讲，放松政策还是坏消息呢？实际上放松对于我们来讲，意味着整个行业到达了一个连地方政府都难以承受的这么一个地步，它才会去做这样的调整，这也是一个坏消息。这样一个稳地价和房价稳利息的规划，我们认为地方政府肯定不希望看到整个市场大起大落，实际上整个政策很有可能是从2018年开始，到逐步的放开的趋势，我们很可能2019年迎来一二线城市，可能近两三年第一个稍微相对利好的政策的发生期，政策宽松些，整个市场是放松的，这是我们的一个判断。应该讲，随着时间的推移会是逐步管控的。
对于整个土地的市场，我们在2018年看到很多土地流拍的现象。我们统计了一下，全国有超过1千的土地是流不拍的，手上拿地的情况确实情况在增加，但是实际上我们看一下总图，2018年拿地的面积并没有减少，对比17年成交总量还增加了18%，所以实际上我们开发商来讲，2018年拿地的步伐还是往上走，但是这里面我们说的数据，在2018年拿的土地当中，三四线城市拿地占比80%，所以因为这样一个市场特点，我们就可以预设到。因为2019年整个三四线市场大概是下行的趋势，所以它整个的走势来讲，可能2019年拿地就比较谨慎。从商品房销售面积来讲，2018年的数值还是新高的趋势，但是大家也可以看到，可以看到我们其实上三四线城市的成交占比已经在下跌，那这种下跌的情况下，我们整个市场会怎么走？如果说我们会看到整个市场的两个梯队，一个是过去的从正增长变成负增长，很有可能说从过往的调整规律来看，今年才是真正市场下行的时候。因为去年我们还在增长。但是如果是我们也不排除这么一个机会。从我们的整个行业来讲，房地产整个路线集中度不断的提高，百强房企已经占到接近七成的市场份额，但是这样的增长，我们造成了整个房地产的增长。在过去三年，整个复合增长率其实已经开始下降，另外一个我们整个房地产企业的杠杆率已经到了非常高的位置，实际上继续加杠杆，可能性不大。所以我们看到了有的投入企业已经在2018年喊说要加杠杆。
未来从市场关注三个点，第一个点大家一定要高度关注我们的新出生人口下降，结论率减少，我们从八七年开始就一直在下降，结婚登记的数量2013年达到顶峰。我们当时就面临出生人口减少缓慢下行的这么一个趋势。第二个，我们要重点关注，虽然我们的出生人口在减少，我们的劳动力人口在减少。但是我们强的一线城市，二线城市，三线城市。对于我们来说强力的一线二线城市，依然保持一个人口快速增长的态势。所以人口流入型的城市是我们未来密切关注的重点。他们的人口并没有流失。还要关注一个点，就是我们行业的上下游产业并没有流失。也就是说未来我们的刚性需求在减少，但是我们的改善型需求，会不断的增加，因为我们八七年到现在我们发展了30年。30年我们会有很多行业的改善和需求。我们的装修这一块的配置，实际上都有一个消费升级的趋势，这个就是我们整个全国市场的预判。
接下来我们讲一下大湾区。主要讲一下我们大湾区的城市战略特点，首先跟大家分享一下这个报告的高频词。我们可以看到大湾区实际上的在整个报告里面提了很多次。我们可以看到，这里面有一百多个城市。广州61次，深圳39次，贵州和肇庆分别只有6次和5次。实际看这个表格，我们就知道我们大湾区之后重点进行的是哪个城市。我们未来帮助哪些产业创新科技经济文化金融理疗这些高频词。这些高频词就是我们产业的机会，我们在看珠三角整个城市的人口流入的情况。大家可以看珠三角除了个别的城市人口流出比较大，其他城市的人口留入其实特别大。特别是我们的广州、深圳、佛山、珠海，这四个城市人口流入是最快的。
我们再看我们的经济基础，广州、深圳，实际上我们大湾区的人口流动化，还是有很大的分级。产业实际上还是有很大的差别，我们大湾区深圳的价值是最高的，所以它的首付能力是最低的。但它的人力总数来看，只能买到一点点4平方米的房子。因为它达到50000多。相对来讲，广州、佛山是六点几和八点及，所以应该讲我们的房价还是比较合理得。
我们看消费，虽然从GDP来讲，我们深圳已经超过了我们的香港，以前大湾区的大哥大，但是从消费来讲我们广州才是最大的。广州人最会花钱，他们的消费明显是高的。所以说我们大湾区为什么被关注，因为他基本上已经形成了以广州为中心的一小群消费圈。他的工艺虽然没有那么紧密，因为地铁方面还是有待提升，高于我们的城市的，它对大湾区的其他城市还是有问题的。
从教育来看，我们的广州学生数量还是要高与我们其他的城市的，在大湾区有一个教育中心的地位。如果从人均的程度来看，我们的深圳、东莞这两个城市对比其他的城市还是有提升空间的。从人才比例政策看，我们的二三线的比例会更高一点，大家会有共识。我们对一个宏观经济基础进行打分的话，分数比较高的还是我们的广州、深圳。其次就是我们的佛山、东莞。
讲一下政策。如果从市场来看的话。你会发现大湾区已经表现出一个分化的趋势。广州、深圳包括舟山已经在提升了，所以大湾区整个是分三个市场。以深圳、广州和珠海为第一梯队。第二就是中山、佛山、东莞、惠州这样的二级市场。第三个就是江门、肇庆这样的。这些市场我们从价格分析来看，明显我们广佛、肇庆明显房价增速是比较慢的。深圳包括中山房价增速是比较快的。所以广佛肇庆还处于一个相对稳定的区间。炒房还是去深圳，住还是去广州。我们看一下整体市场的供求比，大湾区整体来看还是比较正的，相对来讲供求压力可能比较大的是珠海中山。
看一下投资热门是哪些城市，还是我们的广州佛山。冷门的是哪个城市呢？就是我们相对，人口流出率高的肇庆。但是肇庆也有15个房产基点，所以市场整个大湾区来看还是很好的。对整个市场打分就会发现就几个城市表现是比较好的。比如广州佛山惠州江门肇庆今年的市场比较好。这也就是为什么看好大湾区的重要原因。大家可以优先去考虑得几个城市是广州佛山和东莞。
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