合理运用法律手段解决房屋渗漏纠纷
防水工程的最终目的就是保证建筑物不受水的侵害，让人们的生活、工作环境更舒适。由于当前我国防水行业仍存在诸多问题，使得建筑渗漏问题始终难以得到彻底解决。因此，如何在渗漏发生后尽快解决问题，保障自身的合法权益，同样是一个重要课题。
物业纠纷八成涉渗漏
据媒体报道，近日，北京密云法院召开涉楼房漏水纠纷通报会，据了解，因未调解成功而进入审判程序的物业服务合同纠纷案件总计380件，其中近八成案件均涉及房屋漏水问题。
据法院发布的典型案例，郝某家住小区楼顶层，2008年装修时发现房屋漏水，多次找小区物业维修，但物业维修后漏水问题仍存在，导致房屋损失严重。业主要求物业将房屋外面的防水做好，并赔偿财产损失，以此为由，从2009年到2014年一直未缴纳物业费，直至被物业公司告上法庭。
该案中房屋楼顶属于共有部分，依据双方陈述，楼顶的防水设施已经超过保修期，因此，物业服务企业应当定期进行维护和修理。该案可能还存在房屋开发建设单位亦存在过错、需要承担责任的情况。
最终，法院认定物业服务企业虽称其曾对该楼的楼顶防水进行过维修，但并未进一步处理，故物业服务企业在履行物业管理义务过程中存在一定的瑕疵，法院根据具体情况予以酌减物业费。但关于郝某要求物业服务企业一并赔偿房屋因漏水造成的财产损失一节，因可能涉及其他权利义务主体责任，本案中不宜一并涉及，郝某可另行起诉。
据密云法院统计，2017年1月1日至今，未调解成功而进入审判程序的物业服务合同纠纷案件总计380件，其中近八成案件涉及房屋漏水问题，财产损害赔偿纠纷案件217件，涉及楼房的案件中九成以上涉及漏水问题。在此类漏水纠纷中，根据审判经验，可能涉及财产损失金额的确认、需要经历鉴定等，周期漫长，部分案件因争议较大需要半年甚至一年的周期，花费当事人很多时间和精力。
在国内其他地区，面临同样问题的人也有不少。江苏如皋的石先生一家也是饱受渗漏之苦。他原来住在如皋城东村，2004年老房子拆迁，一家五口在2005年搬进了育贤花园小区，可是，刚住进去没多久，就开始出现了渗漏的情况，紧接着墙面的粉刷层也开始脱落。每逢阴雨天，雨水就会从楼顶上的平台渗漏到石先生家里，严重的时候还得用盆接水。
房屋出现渗漏之后，石先生也找过开发商，从2005年到2013年，开发商多次派人来维修，也做了防水层，但是始终未能彻底解决问题。因此石先生一家只好出去租房另住，这么多年下来，租金就花了几十万元。
渗漏频发成因复杂
千里之堤，溃于蚁穴，室内渗漏也不是单一原因导致。防水是一个系统工程，材料、施工、后期维护等环节缺一不可。
据住房和城乡建设部发布的行业标准《住宅室内防水工程技术规范》要求：住宅室内防水工程宜根据不同的设防部位，按柔性防水涂料、防水卷材、刚性防水材料的顺序，选用适宜的防水材料，且相邻材料之间应具有相容性。这也就是说，室内不同部位对于防水材料性能的要求也有着很大的不同，施工时需要根据不同的需求选择不同的材料。
有专家介绍，由于柔性防水产品延展性好，预防开裂，能够适应新房沉降期，更好地保护室内不受渗漏侵扰。而刚性防水产品因为抗裂性能较差，建议用于防潮使用。防水和防潮应当进行严格的区分。而对于厨卫空间的防水来讲，由于阴阳角多、穿楼板管道多、墙面防水层上通常会粘贴瓷砖，防水性和粘结性等较好的刚性防水浆料或柔性防水产品是更好地选择。
而家庭进行防水施工，其选用的防水材料多为业主自行购买。由于对防水材料的性能、各部位防水需求以及产品品牌等缺乏一定的了解，在防水材料的选购上，大多听从装修工人或是防水材料经销商的建议。如果遇到居心不良的施工人员或是经销商，很可能就会买到并不适用室内防水的材料，甚至是“贴牌”的假冒产品，致使装修后频繁出现渗漏。
在选购到合适的防水材料后，施工就变得尤为重要。不论是新房室内装修还是对老旧房屋进行防水维修、堵漏，都需要选择有相应资质的施工队伍，以免被“游击队”所误导。
“国内防水施工公司需当地的建设主管部门颁发资质证书。2014年前防水施工单位的资质分为2级和3级，在相关部门对资质进行了调整后，为1级和2级资质。没有资质的就是‘游击队’”专家表示，“这些‘游击队’的工人，通常没有经过专业培训，对于防水材料的性能和不同区域、空间防水施工的注意要点统统不了解，既不能替消费者选择合适的防水材料，也不能通过规范化施工发挥防水材料的作用。消费者可能花了钱，却还是解决不了问题，甚至需要进行二次维修。”
此外，防水材料都有一定的使用年限，随着使用时间的推移，防水材料经过雨水、光照、风化等环境作用，会出现老化现象。如果没有及时对防水层进行处理，则会使房屋产生渗漏问题。据统计，相当一部分室内出现渗漏是由于未能进行日常养护与维修造成的。
学会运用法律维权
遇到渗漏让人烦恼，但明确渗漏责任人，维护自己的合法权益也十分重要。而在日常生活中，人们在渗漏发生后通常不知所措，只能自己承担相应损失。北京密云区人民法院民三庭庭长肖春芹提醒，一旦发现漏水问题，所要做的首要工作是查明漏水的原因以及漏水的部位在哪里？是公用的供排水设施漏水还是各家各户的下水管道堵塞？漏水的原因是管道漏水还是下雨倒灌？通过找准侵权责任主体，在造成实际损失需要主张赔偿的情况下，明确主体才能够明确在无法协商解决的情况下向谁主张赔偿权利的问题。
另据律师介绍，一旦室内出现渗漏情况，如果是因以下两种情况导致，可以由上层住户来负责：
一是因楼上住户装修房屋、改造管道或者不当用水等，破坏地面防水设施，或者漏水渗漏到楼下，这是侵权行为，可依据《侵权责任法》追究责任方的责任。
或是由于楼上住户的时间过长，地板和水管道等漏水设施和防水材料由于使用年限久远而自然老化，超过质量保质期的，正常用水导致渗水漏水，依据《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方应当按照有利于生产、方便各方、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等相邻关系，给相邻各方造成妨碍或损失的，应停止侵害、排除妨碍、赔偿损失，追究其责任。
但是，如果开发商提供的房屋设计不合理，导致渗水漏水；或者说交付了房屋当时没有问题，但是由于在防水保护期之内，出现漏水渗水的情况，这应当是开发商交付的商品不合格，根据《民法通则》第一百一十一条规定：当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求继续履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。也就是说消费者有权要求开发商继续履行合同。
如果是由于房屋的主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏导致渗漏，可以向物业公司进行申请房屋维修基金来预支付；另外一种情况是物业公司要对房屋承担部分的修缮义务。比如说平时水管正常的维护属于物业公司的职责范围，因为物业公司收取了物业管理费用，那么如果遇到因物业公司没有履行义务而导致漏水渗水，这种情况就由物业公司承担相应的补救措施的整改，并且如果对业主造成损失，物业公司也要承担相应的赔偿责任。
如果经过鉴定，渗漏是由于购买了假冒伪劣防水产品导致，则可以凭购买发票向消费者协会、工商行政管理部门等单位进行投诉、举报，要求赔偿渗漏带来的损失，并追究其责任。
也就是说，渗漏发生后，业主也应积极行动。例如，可以通过拍照、录像录音等保存证据，找具资质的评估单位或者职能部门进行鉴定评估，认定责任方。当然，解决问题最重要的是沟通，先与责任方协商解决，如果协商不成，也要学着拿起法律武器维护自己的权益。
防水的好坏，与人们能否实现安居乐业息息相关。在建筑渗漏情况仍十分严重的当下，若想彻底解决渗漏及其带来的“后遗症”既需要明确责任，学会维护自身权益，更离不开防水工程质量的提升。
