北京“限竞房”土地市场调查：企业拿地意愿低迷
（来源：中国经营报）
“不。”一位全国性大型开发企业土地资深人士这样回答《中国经营报》记者，他简单直白地否决了公司在北京获取“限竞房”地块的意愿。
2018年底，北京土地市场迎来了最后一波集中供应。11月26日当天，北京土地市场密集成交了12宗地块，包括8宗“限竞房”地块、2宗共有产权房地块、2宗普通商品住宅地块。
当天12宗地块总成交金额316.46亿元，相比总计271.24亿元挂牌起始价，平均成交溢价率16.67%，其中5宗地块接近底价成交。
根据贝壳找房研究院、以及记者统计的成交数据，到当日为止，2018年北京土地公开市场成交了65宗地块，规划建筑面积共计779万平方米。其中46宗住宅用地规划建筑面积约549万平方米。
2018年迄今为止全部土地的成交面积，仅相当于2017年1380万平方米的56%；今年已实现的1526亿元土地出让金，则相当于2017年2796亿元的55%。
限竞房地块已经是北京住宅用地供应的主要土地类型。2018年底前，根据北京市国土部门披露，还有6宗限竞房地块将在12月份出让，规划建筑面积约75万平方米，挂牌起始价格为139.19亿元。
但这些等待成交的限竞房地块，面对的是开发企业难以提振的拿地意愿，以及地块成交楼面价下降的尴尬。
“限竞房”地块占主导
11月26日，北京市土地交易中心原本会有13宗地块进行出让，但位于顺义区北小营镇的一宗共有产权房地块因无人问津，最终流拍。北京市国土部门也已经确认，因故暂停该宗地块的出让。
同日出让的2宗位于丰台区花乡白盆窑村的限竞房地块，成交总价高达128.6亿元。而这2宗限竞房地块前身是共有产权房地块，今年初挂牌后双双流标。此次重新调整为限竞房出让后，竞买条件里限定的地块内商品住宅销售限价从4.3万元/平方米，调高至6.77万元/平方米，成为当日成交限竞房地块的价格“新贵”。
毋庸置疑，限竞房地块是主导11月26日北京土地市场成交的“主角”。所谓限竞房地块，指的是北京市国土部门按照“限房价、竞地价”方式出让的土地，这类地块限定了商品住宅销售价格，且购买后5年内不得出售。
除了一宗位于密云新城的成交价不到6000万元的限竞房地块外，11月26日成交的其他7宗限竞房地块，悉数落入国企、央企之手，包括北京城建、华发股份、首开股份、北京住总、中铁置业等。
这8宗限竞房地块里，最高溢价率为49.3%，为北京住总以17.7亿元取得的大兴区采育镇一宗限竞房地块。这宗地块限定商品住宅销售均价不超过3.1万元/平方米，经测算地块内住宅部分摊占的成交楼面价约为1.9万元/平方米。
成交总价最高的是位于丰台区花乡白盆窑村一宗限竞房地块，中国中铁股份有限公司附属企业以70.2亿元价格取得了这宗地块，溢价率25.36%。该宗地块限定商品住宅销售均价不超过6.77万元/平方米，经测算地块内住宅部分摊占的成交楼面价约为4.42万元/平方米。
而当天成交溢价率最低的是北京未来科学城置业有限公司、北京城建与中国金茂联合体竞得的位于昌平区北七家镇未来科学城南区一宗限竞房地块，挂牌起始价为40.6亿元，成交价41亿元，溢价率不到1%，接近底价成交。
这宗昌平区未来科学城南区限竞房地块限定商品住宅销售均价不超过5.42万元/平方米，经测算该宗地块内住宅部分摊占的成交楼面价约为2.9万元/平方米。
“2016年下半年刚推出限竞房地块时，成交楼面价与地块内商品住宅销售限价的差额只有1万元/平方米左右，基本没有利润。如果管理上稍微粗放一些，项目就会出现亏损。”一位上市地产企业北京公司负责人告诉记者，最近北京土地市场成交的限竞房地块，楼面价与限价的价差达到2万元/平方米左右，利润空间在拉大，“项目算账不成问题。”
而且，为了让这些限竞房地块顺利出让，北京市国土部门甚至在地块出让方式上给予开发企业更为宽松的条件，以缓解资金压力。
“北京土地招拍挂出让要求报名企业逐一交纳竞买保证金，但这批出让的限竞房地块允许开发企业可选择采用共用方式支付竞买保证金。”这位上市地产企业北京公司负责人解释，开发企业交纳一宗限竞房地块竞买保证金，即可参与其他部分限竞房地块竞买。
据记者查询这7宗限竞房地块竞买条件的补充公告，证实了该人士的说法。比如这次出让的分别位于顺义区后沙峪镇、房山区拱辰街道、昌平区北七家镇未来科学城南区的3宗限竞房地块，作为一个组别可以共用保证金。
原本竞买条件里，这3宗限竞房地块要求交纳的竞买保证金分别为7.6亿元、5亿元、8.12亿元。若开发企业选择共用保证金方式，交纳8.12亿元保证金，即可参与全部3宗限竞房地块的竞买。
“如果保证金交纳的方式不改变，估计没有几家开发企业能够有资金实力报名参与竞买。”前述全国性大型开发企业土地资深人士说，“现在北京基本上拿不起地了，而且年底资金量过大难以承受，总价10亿元以下的地块，或许会考虑参与。”
后成交地块价格较前期地块下滑
北京一家国有开发企业土地资深人士告诉记者，因为过去几年公司在北京储备了一些土地，2018年项目储备比较可观，所以会严格选择土地。
“公司会考虑限竞房地块，但是会严格挑选，市场接受度和安全性是最重要因素。”她补充说。
上述上市地产企业北京公司负责人说，国土部门放宽了竞买保证金等出让方式，成交溢价率依然很低，开发企业对限竞房地块竞买意愿不高，主要有两个原因。一是严格的金融政策，开发企业融资渠道收紧、融资成本高企，这是核心问题；二是北京已入市的限竞房项目，去化情况并不理想。
根据监测的数据，截至上个月中旬，北京共计推出了25个限竞房项目，累计供应商品住宅约1.5万套，合计签约2300套左右，备案签约率仅为15%。
今年10月份前后开盘的限竞房项目“中海云筑”，中海地产2018年初取得该宗地块的竞买条件里，限定地块内商品住宅销售均价不超过4.2万元/平方米，但开盘销售均价约为3.6万元/平方米。
这位上市地产企业北京公司负责人表示，北京的限竞房项目类似之前推出的自住型商品房项目，当初自住型商品房项目开发、销售非常快，开发企业基本不需要建设售楼处，搭建临时板房就可以卖房，但现在限竞房项目既要做推广，又要用渠道，还要打折降价，且签约成交率依然很低。
“地产商获取、开发限竞房这类项目，主要看重快速周转。但是如果销售、去化缓慢，市场表现不理想，成本会变得非常高。”他说，“限竞房项目面临的问题，不是销售限价的利润空间不够，而是市场表现不好。北京的地块项目动辄规模都在20亿元以上，一次性投入很高，融资成本较高，再加上去化不理想，民营开发企业的运营和盈利考验会变得十分巨大。”
限竞房地块已经成为北京住宅用地的主要供应来源，但从最近的成交价格观察，甚至出现了下调、松动。不少拿地更晚的限竞房地块，与早前拿地的限竞房地块形成了楼面价“倒挂”的局面。
北京土地市场分别在2017年6月下旬、2018年7月初成交了2宗相邻的位于房山区青龙湖镇限竞房地块，先期成交的一宗地块限定商品住宅销售均价不超过3.72万元/平方米，经测算最终地块内住宅部分摊占的成交楼面价接近2.7万元/平方米。一年后成交的青龙湖限竞房地块，同样限定商品住宅销售均价不超过3.72万元/平方米，经测算最终地块内住宅部分摊占的成交楼面价为2.3万元/平方米。
这次位于昌平区未来科学城南区限竞房地块出让前，2017年12月下旬该区域也出让过一宗限竞房地块，限定地块内商品住宅销售均价不超过5.3万元/平方米，经测算最终地块内住宅部分摊占的成交楼面价接近3.88万元/平方米，远高于11月26日成交的限竞房地块内住宅部分摊占的2.9万元/平方米楼面价水平。
“后期限竞房地块成交价格下调，这让前期拿地的开发企业非常尴尬。定价上失去优势，必然会导致先期拿地的限竞房项目销售、去化更加缓慢。”这位上市地产企业北京公司负责人说。
接下来的12月份，根据北京市国土部门预告，北京土地市场还将推出6宗限竞房地块供应出让。
据贝壳找房研究院以及记者不完全统计整理的土地数据，到11月26日，北京土地市场成交了65宗地块，共计建筑面积779万平方米，总成交金额为1526亿元。2016年、2017年，对应成交数据分别为41宗地块、建筑面积588万平方米、总成交金额853亿元，102宗地块、建筑面积1380万平方米、总成交金额2796亿元。
