物业公司上市剑指扩张 房企规模之争远未停止
来源：乐居财经
继房地产开发扩张之后，物业公司的扩张刚刚开始，业界人士称，未来五年是物业公司并购的窗口期。
12月，佳兆业物业、永升服务先后在香港联交所主板挂牌交易，上市募集资金超过一半以上用于规模扩张，试图通过扩张独自造血，摆脱对母公司的依赖。与些同时， 已上市的物业公司并购不断。碧桂园服务一天内收购5家物管公司。雅生活则在2020年定了实现年收入100亿元的目标。
业内认为，继房地产开发扩张之后，物业扩张正在刚刚开始，未来五年是并购的窗口期。但是，并购资产之后如何整合，如何导入社区商业、金融来实现赢利，都是需要重点考虑的问题。
两家新上市物业公司，过半募资用于扩张
今天(12月6日)，佳兆业物业在香港联交所主板挂牌交易，每股发行价为9.38港元。成为继雅生活、碧桂园服务、新城悦上市之后，今年第四家在港上市的内地物业公司。
对于此次上市募集资金，佳兆业物业表示，约50%所得款项净额将用于收购或投资其他在市场地位上与公司相若的物业管理公司；约20%所得款项净额将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。这也意味着将有70%的募集资金用于并购式扩张。
据佳兆业物业透露，未来战略是实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。
而另一家将于12月17日登陆联交所主板买卖的物业公司——旭辉物业板块永升服务，也拟将所得款项约55%用于寻求战略性收购及投资机会。
在12月上市的这两家物业公司，都有相同的目的——试图通过并购式扩张独自造血，摆脱对母公司的依赖。
佳兆业物业虽然成立于1999年，但直到2014年才开始对外承接业务。目前来自佳兆业集团及关联公司的收益占比达50.9%。
永升服务虽然对旭辉的依赖度逐年降低，但来自母公司收益占比仍很突出。2015年至2018年上半年，来自旭辉的收益占比分别为95.8%、90.5%、70.4%及66.3%。对此，招股书显示，永升服务正在降低关联交易的比例，加快开拓第三方业务。而战略性收购及投资则成为当务之急。
百亿目标下，已上市物业不停“买买买”
此前，成功登陆资本市场的物业公司，已经在迫不及待地抢占“地盘”，并购速度不亚于在母公司在土地市场的拼抢。
6月19日，成功登陆港股的碧桂园服务，在11月26日发布的公告显示，6.83亿收购5家物管公司。根据股权转让协议，碧桂园服务有条件同意购买包括北京(楼盘)盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理100%股权、成都清华逸家物业管理100%股权、南昌(楼盘)市洁佳物业100%股权、上海(楼盘)睿靖实业100%股权。
对于此次收购，碧桂园方面称，将使集团进一步扩大其业务规模及范围，并增强其于市场的影响力及竞争力，符合集团的战略发展需求。
迅速做大规模，提升市场地位是上市之后碧桂园服务迫切要做的。在8月22日，碧桂园服务上市后的第一场中期业绩会发布会上，执行董事兼总经理李长江、首席财务官兼联席公司秘书黄鹏表示，此前在IPO过程中会有一些使用工具的限制，收并购不太方便，但接下来对于第三方的拓展速度会更快，不排除用多种手段获得项目。
2018年上半年，碧桂园服务合同管理面积为3.86亿平方米，收费管理面积同比增长27.4% 至1.37亿平方米。目前在管面积的增加绝大部分还是因为母公司规模的快速增长。
不过，值得关注的是，碧桂园服务的外部扩张正在加速。据中报显示，2018年上半年，在管面积中，由独立第三方开发的物业收费面积增幅达到76.6%。
而于今年2月9日在香港联交所主板挂牌交易的雅居乐物业板块——雅生活服务，在上市之后也是并购不断。4月9日，以约2.05亿元收购南京(楼盘)紫竹物业管理股份有限公司共51%股权。7月11日，以1.49亿元收购兰州(楼盘)城关物业服务集团有限公司51%股权。其中，南京紫竹在管项目近150个，管理面积约2430万平方米；兰州城关在管项目近170个，管理面积约2490万平方米。
虽然背靠雅居乐、绿地两家一线地产公司，但是雅生活董事会联席主席黄奉潮在公司上市的新闻发布会上表示，还会进行更多的并购和收购，扩大规模、营收。为此，雅生活提出了一个“宏大”的经营目标——计划到2020年，实现年收入100亿元。
收购和并购是雅生活未来的发展方向之一。雅生活此前的招股书显示，雅生活计划将全球发售所得款项中约45%用于收购其他物业管理公司，约10%用于收购与集团存在互补性的社区产品及服务公司。
与众多从房企中分拆出来的物业公司一样，碧桂园、雅生活在上市之后，都在试图独立行走，主动扩大与第三方的合作。
觊觎并购机会的不仅仅是今年新晋上市的物业公司。6月11日，南都物业拟以自有资金1.01亿元收购江苏金枫物业70%股权。
事实上，在增量市场增长乏力的情况下，物业管理市场成为房企们看好的又一个“庞大的蓝海”市场。这也是房企放手物业公司在存量市场一博的原因。
跑马圈地后，盈利仍是症结
与房地产开发一样，物业管理服务行业也属于“规模经济”，尤其是在资本市场，更加关注规模效应。因此，摆在这些上市物业公司面前的路似乎只有一条：提高行业集中度、增加在管面积、拓展多元化业务、增强管理服务能力来实现营收和赢利能力。
在很多业内人士看来，现阶段物业企业营收与利润的增加，主要依赖管理规模的提升，即使未来为业主提供的增值服务可以成为收入与利润的重要组成部分，也需要规模作为支撑。
雅生活董事会联席主席黄奉潮就曾表示，当前国内物业市场的集中度相对较低，未来五年是物业公司并购的窗口期，雅生活将抓住时机并购好项目，扩张规模。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进也认为，此前物业公司一直做不大，成为房地产项目的一个配套，对于房企来说也犹如“鸡肋”，也没有多大的盈利空间，但是这两年物业公司的模式出现了一些新变化。通过收购，做大存量资产，为后续的成长机会做准备，尤其是对于上市的物业公司来说，可以充分利用资本市场的资金完成规模扩张，这样的战略无可厚非。
不过，也有业内人士认为，物业管理在整个开发企业中的地位急剧上升，越来越多的房企开始分拆物业管理，这代表未来的趋势方向。但是大部分房企并未想清楚物业管理是怎么一回事。只是想着先去上市圈钱，扩大规模后再想新的商业模式。
严跃进进一步表示，物业公司在大规模收购以后，也有很多新问题出现。“如果仅是单纯地收购，可能成本反而增加了。所以，并购资产之后如何整合，如何导入社区商业、金融来实现盈利，是要重点考虑的问题。”
