20强房企年内拿地降一成 兼并重组成龙头房企重头戏
土地市场向来是楼市的温度计。2018年，这个市场的热度逐月递减。
同策研究院数据显示，今年前11月上市房企前20强拿地金额1.45万亿，同比去年减少了1500亿，降幅约10%；近三个月来，25家主流房企平均每月拿地连续不足千亿，土地市场进一步降温。
与此同时，市场中出现了越来越多的兼并收购机会，万科、中海、保利等房企拥有较为充裕的资金，今年并购动作频频，而其他不时抛售资产的房企，则凸显资金紧张。
展望明年，多位业内人士预计，土地市场或维持“低温”，行业兼并重组将进一步深入。
“无论是招拍挂拿地还是并购交易，从现在到明年三季度，都是一个比较好的窗口期。”同策咨询总监张宏伟(博客)表示，“大型房企应该把握住这段时间的拿地机会。”
土地招拍挂遇冷
过去三年“地王”频出的土地市场，今年不再受到房企热捧。
12月6日，同策研究院发布的数据显示，在土地招拍挂市场，今年前11个月TOP20房企共拿地约1.45万亿，与去年同期的1.6万亿相比，明显下降。
其中，万科以1806.82亿元排名第一，碧桂园和保利分别以1291.61亿和1227.37亿元位列二三；在拿地面积方面，碧桂园、绿城控股和万科分别以5408.52、4288.62和3646.11万平方米，名列前三位。
而去年前11月，万科的拿地金额为2104亿，碧桂园则以2409.95亿元拿下6024.86万平方米土地，稳居榜首，其他房企去年的拿地表现也普遍优于今年。
21世纪经济报道记者统计发现，去年同期以1117.49亿元拿下4530.5万平方米的恒 大，在今年仅花费382.26亿元在招拍挂市场拿地，在前20强的房企中垫底。
在万科、中海等房企内部人士看来，土地市场的降温是逐步发生的。根据中指院数据，2018年上半年，20家典型代表房企拿地额与销售额比重平均值为50.9%，保持较高水平，规模扩张意愿较强。其中仍以招拍挂为主。
转变发生在三季度。9月份开始，无论从拿地金额还是拿地面积来看，龙头企业都未能延续之前的热情。
中原地产研究数据显示，25家房地产行业龙头房企中，9-11月，拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿，连续3个月低于千亿，这是最近4年来首次出现。在2018年之前的月份，基本拿地金额都在1200-2000亿这个区间。
刚刚过去的11月，土地市场开启新一轮放量供应。根据同策研究院数据，11月全国土地供应9919宗，比上月增加928宗，比去年同期增加1266宗；土地供应建面53701.29万平方米，环比、同比分别上涨8.91%、14.12%。
在这样的供应刺激下，也未能使房企在土地市场上回心转意，房企的态度依旧谨慎。
同策研究院监测数据显示，11月全国建设用地共成交5664宗，比上月减少1290宗，比去年同期减少162宗；成交金额达4154.89亿元，环比下降7.86%，同比下降15.7%。
房企对土地市场的态度为何转变？上海资深房地产评论员宋会雍认为，市场风向转变了，特别是国家“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的基调，迫使房企都做出调整。
宋会雍预测，“明年上半年到第三季度估计还是在盘整，如果地方政府对价格让步，可能下半年会有好转。”
“现在地价已经有所降低了。”同策咨询总监张宏伟则认为，“对于排名在前的房企来说，从现在到明年三季度应该继续关注一二线的土地市场，现在是回归一二线城市市场的机会。”
并购活跃
宋会雍指出，当前大部分公开招拍挂的土地都有各种限制要求，加之居高不下的土地价格，房企更愿意通过收并购的渠道去获得土地。
同策研究院数据显示，无论是从交易金额还是交易面积来看，11月TOP20上市房企土地成交金额集中度环比均略有下滑。且今年1-11月累计来看，TOP20上市房企拿地集中度同比依旧有不同程度的下滑，集中度低于去年同期。
市场上，今年房企之间的兼并重组频频上演，远较往年为多，其中不乏发生在万科、恒 大、融创、万达、华夏幸福等大型房企之间的并购交易。
在今年房企的收并购中，最引人注目的莫过于高喊“活下去”万科的几次动作。
早在今年3月份，万科就以17.8亿元总价拿下杭钢集团资产包，新增8个项目；10月又通过收购目标公司部分股权的方式，与华夏幸福合作开发了多个环京项目，交易价款约为32.34亿元。
万科与海航的交易就更为密切。7月，万科从海航手中接盘了武汉海航蓝海临空产业园(一期)80%股权，交易价格为3.12亿元；其后又于11月拿下海航基础旗下子公司所持有的广东兴华实业100%的股权，价格约为10.35亿元。
除万科外，融创、保利、中海等房企都在今年积极展开收并购。
今年初，保利通过合作方式，从美的地产取得佛山市高明区丽景东路南侧地块； 10月29日，融创收购万达文旅“收尾”，出资62.8亿收购原万达文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。
万科、保利、融创这类资金充裕的房企连续发起对同行的收购，而华夏幸福、海航、万达等出售资产的行为，则凸显其自身的资金紧张。
纵观房企发展史，万科、恒 大、融创都在特定的时间、机会中大规模收购其他公司资产，实现企业的增长。比如万科收购南都地产，恒 大收购华人置业等港商资产，融创收购万达文旅等案例。
“从长远来看，地产行业品牌企业的集中度还是不太高，未来行业内的淘汰和盘整还会继续发生。”宋会雍对21世纪经济报道表示，“在行业下行周期中，实力强大的房企可以进行逆周期操作，从而实现规模的大幅扩张。”
“收并购在之后会进一步加深。”宋会雍表示，“兼并重组是一个趋势，不太容易出现折返和回调，应该会持续发展下去。”
融创中国董事局主席孙宏斌(博客)认为，中型房企被并购的情况，在2018、2019年会出现，房企并购的份额将向大公司集中，前十名房企市场占有率未来将达到50%的比例。
