严跃进：房地产政策管控依然严厉 或倒逼部分人未来租房
9月13日，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，公积金贷款出台实施新政。
新政规定，从下周一起网签的购房，在使用公积金贷款的时候，将执行“认房又认贷”的政策。同时，今后公积金贷款将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高的120万元。新政自本月17日起施行。此前已经网签的则按原规定执行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京此次出台公积金贷款政策，充分说明房地产政策管控依然是比较严厉的，尤其是结合公积金贷款的实际情况，采取了相对收紧的政策内容。这既符合公积金贷款的政策大思路，也符合房地产市场的管控内容。
政策第一条提到了公积金贷款申请的资格概念。这其实是落实了公积金层面的“认房又认贷”的内容。其中对于贷款来说，无论是商业银行贷款还是公积金贷款，都属于认贷的范围。而认房主要是强调北京市的住房情况。从此类情况看，除非购房者在北京没有住房，同时没有贷款过，那么是可以按照首套房的政策落实的，否则贷款方面都有压力。
另外对于类似过去贷款过，然后偿付完贷款再新购住房的，这次界定为二套以上房产类型，其是不能够贷款的，这对于部分住房改善型需求或有一定影响。
政策第二条提高了差别化贷款的内容。其中公积金缴存年限长的，贷款额度会更高，每年递增10万元。类似规定的影响在于，在北京工作时间不长的购房者，其贷款额度其实是不高的。同时政策规定，如果是北京市区到郊区购房的，符合相关条件，公积金贷款额度适当可以提高，这其实是和城市规划有关。北京当前市区人口过于拥挤，未来非首都核心产业会外迁，类似郊区公积金贷款优惠政策其实是配合了当前的产业结构调整。在关于首付比例方面，包括经适房、共有产权住房、普通住房和非普通住房，以及首套和二套房等，适用了不同的首付比例。类似规定或也是近期包括共有产权住房等交易增加，所以政策层面需要积极给予规范，这样也是为了便利具体业务的操作。
政策第三条强调了担保的概念。其中对于组合贷来说，政策规定商业银行是有协调的义务的，即应该督促开发商积极给予相关担保，以确保商业银行贷款和公积金贷款获得相同的担保内容。
总体上看，北京当前政策的亮点在于，市区户籍到郊区购房，可以享受公积金贷款额度增加的优惠，这和北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关。类似做法，也值得全国其他城市学习和借鉴。
类似政策，其实是公积金贷款额度相对偏紧、抑制投资投机需求等情况下的政策体现。应该说从现在的购房政策看，本身已经比较紧了。现在公积金政策继续收紧，尤其是额度减少，所以从这个角度看，其实影响是偏利空的，或者说购房者方面的压力是比较大的。
类似一年才获得10万元的额度，那么基本上靠公积金买房的可能性就很弱了。换句话说，从工作的情况看，一般是类似5年工作后会考虑买房，那么其实也只能获取50万额度的贷款，这个数量其实是比较少的。所以基本上要靠组合贷来获取贷款。
从提取的做法看，其实也是会考虑到公积金的使用内容。只有身份证和户口本上的地址，才是相对具有自住需求的，否则其他城市是有炒房嫌疑的。所以公积金政策会管控。
对于公积金政策来说，类似规范也是政策收紧的一个信号。大体上说，当前此类公积金其实是面临很多改革压力的。不过类似政策或倒逼部分人未来租房，而不是购房，尤其是年轻人。
