小马快装窦婷:怎样的"CPU" 能让新派公寓和旭辉领寓这么快? | 大国智造系列专访_新浪地产网

小马快装窦婷:怎样的"CPU" 能让新派公寓和旭辉领寓这么快? | 大国智造系列专访

提要:“100间50天,装配式装修极速装改长租公寓”是怎样炼成的?超出客户预期,长租公寓装修提前7天交付又是如何做到的?在“快”的外壳之下,装配式内装又应该具备哪些基本特点?

  改革开放40年,许多行业都在这股时代的浪潮中发生了翻天覆地的变化。在装修装饰行业,长租公寓带来的新趋势变化就一再颠覆我们以往的认知——

  “100间50天,装配式装修极速装改长租公寓”是怎样炼成的?

  超出客户预期,长租公寓装修提前7天交付又是如何做到的?

  在“快”的外壳之下,装配式内装又应该具备哪些基本特点?

  带着这些疑问,新浪地产(微博)“大国智造”系列特邀采访了小马快装总经理窦婷女士,走进装配式内装这一时下热门的新兴行业。

  

  小马快装总经理窦婷女士

  预见未来,顺应趋势

  小马快装如同企业清新活泼的品牌名称一样,员工以80、90后的年轻人为主,充满朝气。作为一家2016年刚刚全面转型为装配式内装的企业,小马快装的发展也成绩斐然:已经成功地帮助新派公寓、旭辉领寓、安歆公寓、V+SPACE国际青创社区等长租公寓品牌,打造了各具特色的公寓项目

  对于获得的成绩,窦婷女士将其归功于企业对于市场趋势的精准预判,以及对行业痛点清晰的认识。

  

  新浪地产:今年是改革开放40周年,您认为改革开放赋予了企业哪些机遇?作为一家致力于长租公寓快装服务的企业,您如何看待长租公寓的发展前景?

  窦婷:感谢改革开放对民营企业的鼓励,我们有志于改变装修行业落后面貌,借助先进的制造技术提高生产率,让装修行业成为一个值得尊敬、可以标准化生产的行业。改革开放促动了各行各业的蓬勃发展。

  在地产的黄金十年发展中,小马快装做的是土建施工,曾参与过龙湖、中海地产等房企的项目。自2015年起,我们察觉到了存量物业管理的机会,认识到了长租公寓这一新兴业态的巨大潜力,2016年公司快速完成全面转型,聚焦于长租公寓的装配式内装市场。

  从长期来看,长租公寓是一个充满机遇的市场。首先,长租公寓完全符合“房住不炒”的要求。从2016年开始,国家就颁布了100多条政策及规范,从各个角度支持长租公寓的发展。房地产企业也顺应潮流,万科“泊寓”、龙湖“冠寓”、旭辉“领寓”等公寓品牌纷纷创建,其他品牌公寓如新派公寓、安歆公寓、乐乎青年公寓、V+SPACE国际青创社区等长租公寓品牌也都登台亮相。因此,长租公寓的装修需求潜力非常巨大,是以数个万亿计的市场。

  

  新浪地产:在改革开放的浪潮中,每个行业都出现过许多优秀的企业,小马快装为何能在长租公寓的快装领域脱颖而出?

  窦婷:小马快装之前的土建施工经验,让我们能够更好地把握这个新兴领域的痛点。对于长租公寓来说,它结合了家装和工装两方面的需求:对C端租户来说,他们希望拥有一个环保、舒适而时尚的中短期居住空间;而对B端客户来说,他们最大的需求就是“快”和“省”。

  小马快装在这样的大趋势中,直击“工期不可控,工人作业质量不稳定”的行业痛点,专注服务,提供专业的系统解决方案。

  对于C端租户,小马快装通过调研客户数据、整合客户需求后发现租户多为“25-35岁的年轻人”;在居住需求方面,则总结出“过渡居住时长为1年左右,22-30㎡时尚舒适的装饰需求。”

  对于B端客户,小马快装则解决了“工装企业不了解长租公寓需求,传统家装企业又没有合格施工队伍,装修质量不稳定,工期不可控”的矛盾。

  在小马快装的理解中,“墙材上墙代替腻子,不是真正的‘快装’。”装配式工业化快装应该是一个全系统解决方案,包含物业勘察、产品评测与设计、工厂自动化生产、智能化物流配送、快装施工系统(天地墙系统、布线系统、厨房系统、卫生间系统)、售后维保等系统有机协同起来才是真正的“快装”。

  小马快装在梳理客户需求、完善系统建设方面,依托项目实践,自我革新,不断进步。

  

  自我颠覆构建快装“CPU”

  把握时机、抓准痛点,是能够在改革开放中脱颖而出企业的共性,但小马快装的成功不止于此。在不断对行业和自我颠覆的过程中,小马快装还在寻求构建装配式装修的“CPU”。

  新浪地产:我们正面临着“中国制造2025”的全新挑战,您如何看待向“智造”的转型过程? 除了“快”之外,小马快装还有哪些优势?

  窦婷:正如之前所说,装配式工业化快装应该是一个系统化过程的建设。在项目落地的过程中达到“快”,可以看作是“手脚”的功能。而想要实现“快”,在“大脑”中必须已经有完整的系统和工序,可以清晰地指导“手脚”。

  小马快装的“大脑”就是我们自主的研发中心。他们主要的一项工作就是不断完善系统建设,构建快装的“CPU”,真正做到“大脑指挥手脚”,这就是向智造转型的最佳实践。

  在“大脑指挥手脚”的过程中,我们一开始就会与客户达成共识,确认长租公寓的风格和需求,这也是实现模块化、标准化设计的基础。比如我们在与V+SPACE公寓的合作中,就与客户深度沟通产品和客群的定位,他们希望打造“玩出新花样”的社区,并且配套了超大衣柜、空调、24小时热水、公共休闲区、公共厨房、公共洗衣房、WIFI全覆盖等全方位的家电和装饰需求。

  小马快装在清晰了解客户需求后,就会由传统的平面图转向到“快装技术深化”,按照快装部品的规格进行“解析”设计。技术图纸用于指导研发中心的调适装配打样。无误后,向工厂下单完成部件的生产。目前正在施工中的项目,现场只有安装的活儿,没有湿作业。

  为了清除小部件切割留下的粉尘,项目上用大功率洗车专用的吸尘器来进行除尘控制,非常有效。去现场兜一圈子,鞋底和裤脚都是干净的,纤尘不染。

  整体而言,长租公寓市场尚处于品牌建立期,品质对业主来说至关重要。公寓主最头疼的问题就是:卫生间漏水、墙壁渗水、墙壁发霉、隔音不好……曾经有个长租公寓项目遭遇过卫生间漏水问题,卫生间的渗水波及卧室,让公寓运营方面临了进退维谷的难题。撤出租户,运营长期蓄客的努力就会付之东流;不撤出租户,则需要面对大量的网络投诉。

  长租公寓一旦遭遇质量问题,对品牌认知的伤害就非常严重,这也是小马快装将“保质量”摆到与“保工期”同样重要高度的原因。我们就是冲着这个难点和痛点而来,保质量,有保障。

  

  新浪地产:从德国等制造业强国的经验来看,“智造”离不开可靠的技术人才,小马快装如何进行技术人才的培训和储备?

  窦婷:人才储备,我们认为是“手脚”的功能,也是我们研发中心的另一项重要工作。传统的装饰行业,除了开槽、涂装等工艺的严重污染之外,还有一个极大的难题就是技术工人的缺失和断链。如果不在系统建设和人才储备方面进行自我颠覆,装饰行业必然是一个夕阳行业。

  小马快装现在的工程集中在长三角与珠三角,装修技能工都经过系统的培训和项目实践,杜绝挂靠。如今,小马快装建立了自己的装修技能工团队,有明确严格的安装技能评级系统,让快装同样拥有可靠的品质。

  愿意选择装配式装修的长租公寓业主,本来就是希望通过增加10%左右的成本去缩减20%的工期,因此选择谁作为装修的合作伙伴,往往成为了长租公寓项目的成败关键。

  以一个一线城市的4000平方米的标准项目为例,一个月的租金约40万左右,如果在装修的环节中拖延了半个月,纯租金就会损失20万,更不要提少运营半个月产生的丢掉的租金收入。

  除了长租公寓,小马快装还为标准化连锁门店服务。标准化门店的装修痛点主要是“交期”,传统的装修方法,由于材料、人工、质量等环节的不可控,装修公司不敢做出承诺,或者是做出了承诺也拖延交付。小马快装,使用装配式工艺完成一个200平米的标准化门店,用时16天,拆除、安装、保洁三步到位。

  新浪地产:“智造”的行业创新不再局限在制造环节,个性化、垂直化、物流仓储等环节都可以极大地提升效率。作为一家装饰服务企业,小马快装在哪个领域实现了突破?

  窦婷:在“智造”应用上,小马快装的研发中心致力于将BIM系统应用于内装饰管理过程,在技术深化和适配合格后,将来提供给供应商的是完善的生产物料清单。最终实现数据信息化、物业工业化生产,再辅以智能物流运输,将更加完美。

  在产品个性化方面,我们提出“以日本的精工工艺,像造汽车一样做空间产品”的理念。但目前市场对装配式快装还处于观望和浅尝试阶段,这当中也有锐意创新的企业,比如碧桂园“BIG+”、万科“泊寓”、旭辉“领寓”等。旭辉“领寓”-柚米国际项目,全面应用整体卫浴系统,并成立了产品研发中心,采用了品宅全装配式工艺打样。

  

  旭辉“领寓”-柚米国际项目

  

  根据旭辉领寓-柚米国际特殊情况增设的混凝土导墙和圈梁

  40年的改革开放步伐让工装项目、住宅装修市场得以蓬勃发展,我们既见证了装饰行业的野蛮生长,也见证了精工细作的工匠精神。如今,小马快装不但以自己的创新,填补了长租公寓等新业态的装饰需求空白,更让我们知道,装饰装修有了自己的“CPU”之后,也能够成为“智造”企业的楷模。

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