白银时代房企谋多元化转型 物业服务附加值受青睐
文章来源：中国经营报
房企转型喊了很多年，一直都是“雷声大雨点小”。随着房地产市场白银时代的到来，以及自2016年下半年开始的市场调控持续至今，房地产市场高周转、挣快钱的模式难以为继，房企转型已经进入进行时。
各大房企纷纷靠拢“城市运营商”“城市配套服务商”等概念，谋求多元化发展。城市更新、租赁公寓、健康养老、物流地产以及家装等领域，均成为房企转型的主要方向。而曾经一度被视为房地产产业链“鸡肋”的物业管理，随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型，重新被“委以重任”，成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键。
随着房企半年报陆续发布，可以看出物业管理业绩普遍增长。其中一部分得益于背靠开发商，如保利物业的管理面积为8870.96万平方米，其中由保利地产开发的物业管理面积占比达到92%。此外，还有物业公司凭借科技和服务创新形成独特优势，如当代置业旗下的第一物业获得鼎晖投资、中金公司等机构的青睐。
多元化转型
房企转型背后，是市场频现不同于以往的新特征。“房子是用来住的，不是用来炒的”明确了房屋的居住属性，“租售同权”“共有产权”充当打开住房租赁通道的先锋，“五限”时代宣告房地产市场回归理性。与此同时，在经济去杠杆的大背景下，房企融资渠道收集、海外投资受限，房地产市场长效机制呼之欲出。
于是，“城市运营商”“城市配套服务商”成为房企转型的主要方向。而长期以来被视作房地产产业链“鸡肋”的物业管理，随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型，越来越成为房企的发力点。
8月24日，在万科2017年半年度业绩发布会上，万科董事会主席、首席执行官郁亮在谈到房地产市场长效机制时称，重点在于通过供给侧改革完善供给制度，加快发展“轨道+物业”和租售并举，是解决居住问题的重要手段。
8月28日晚，保利物业发展股份有限公司公告，将于8月29日起在新三板挂牌转让。保利物业是保利地产旗下物业企业，营业范围包括住宅物业、办公物业、工业园区物业、商业物业和其他物业等。
8月29日，佳兆业发布2017年上半年业绩报告。在此次业绩发布会上，对于公司多元化发展，公司主席兼执行董事郭英成透露，“哪个板块成熟拆哪个板块，目前我们的物业板块比较成熟，在准备中。”
事实上，在各大房企纷纷发力物业板块的时候，当代置业旗下的第一物业已经在发展绿色科技物业的路上先行了18年。根据第一物业日前发布的2017年半年报，上半年公司实现营业收入1.67亿元，较2016年同期增长19.87%，实现归属于母公司股东的净利润1143.69万元，同比增长 94.9%。
“在黄金十年地产野蛮增长的时候，大家关注挣快钱。现在地产进入白银时代，中国服务业进入了追求精品的时代，突然大家就会发现和关注一些不一样的公司。很多社区都在喊配套、O2O、物业互联网化，但真正有配套的并不多。如果一个社区里面有咖啡厅、电影院、书吧、酒店、餐厅等配套，投入这么多还怎么赚钱？事实上我们不但盈利而且盈利能力很强。因为我们物业费相对高，并且前提是有很长时间的积累。”在接受《中国经营报》记者采访时，当代置业首席投资官吕晓彤如此表示。
吕晓彤透露，第一物业只是当代置业的冰山一角。截至目前，当代置业已经构建了包括绿色住区、科技社区、健康社区、全龄社区、海外生活社区在内的MOMΛ生活家园4+1标准，并以此形成了绿色社区、绿色教育、绿色空间、绿色科技、绿色金融五大事业群。
当代置业以五大事业群为平台，孵化出了三十余个创变生态体。比如，绿色社区事业群中的第一物业提供物业管理服务，第一联行提供房屋中介服务，第一装饰提供绿色家装服务；绿色教育事业群中的“看孩子”提供幼儿成长陪伴服务，摩码宝贝提供0~4岁幼儿水育服务；绿色空间事业群中的倍格创业提供共享创业空间服务，第一体育提供社区健身空间服务；绿色科技事业群中的51VR提供VR科技服务，第一人居提供人居环境科技服务；绿色金融事业群中的摩码金服提供互联网金融服务，绿民投提供绿色产业链基金服务等。
在构建一个完整的生态产业链的同时，当代置业也实现了利润稳步增长。其近期发布的半年报预告显示，当代置业2017年上半年实现合约销售额约人民币90.36亿元，较2016年同期增长约21.3%，保持稳定增长。今年上半年，毛利率增加至20.7%，净利润率增加至12.5%。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于当代置业来说，当前的投资方向总体上是正确的，尤其是近期关于全装修和精装修等住房建设的要求增加，这对于当代置业来说是有积极作用的，也有助于当代置业后续不断开拓新的产品和思路。但绿色地产投入相对较大，因此要注意营销方面的问题。
优质物业受青睐
根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》，按照2016年百强企业管理项目平均物业服务费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。物业管理行业成为万亿级市场，而社区作为“入口”，还潜在巨大的社区商业市场。
事实上，早在几年前物业管理已经迎来风口，彼时物业公司借机“讲故事”，畅想物业管理通过搭建O2O将带来巨大利润，一时间股价甚至超出地产公司，刺激了不少地产公司拆分物业。物业服务是构建生态社区的不可或缺的入口，但面对鱼龙混杂的物业市场，多数资本视之为“鸡肋”，食之无味，弃之可惜。
7月底，第一物业对外宣布，获得1亿元人民币融资，由鼎晖投资领投，中金公司、中信证券、信达证券、华融投资、东北证券等机构跟投。第一物业于2016年在新三板挂牌上市，为何一家上市不久的新三板物业公司会得到鼎晖、中金等机构的青睐？
“第一物业是一个新三板公司，之前大家看不上物业公司，认为没有技术含量。在本轮融资之前，我们也接触过一些投资公司，但他们看不到物业的价值。从大的方面说，我们认为物业行业被低估了，从小的方面说，我们想做行业的领头羊，在行业做出标杆，所以我们表现的更高调一些。”吕晓彤认为，在整个物业行业缺乏有质量的资产的情况下，第一物业被低估，这次只是被鼎晖和中金发掘出来了。
从行业来看，随着房企半年报陆续发布，可以发现物业管理业绩有普遍增长之势。其中一部分得益于背靠开发商，以保利物业为例，截至2016年底，保利物业管理面积为8870.96万平方米，其中由保利地产开发的物业管理面积为8160.98万平方米，占总体管理面积的92%。此外，在2015年和2016年，保利物业前五名客户全部为关联方。
此外，还有物业公司凭借科技和服务创新形成独特优势，第一物业便是其中之一。
“我们为业主提供各种意想不到的服务，一开始可能会损失短利，但长期来看，钱越来越好收。我们之前做过一个公司叫无忧回收，为业主上门收垃圾，我们提供了一年多服务，亏了很多钱，但沉淀下来的是良好的口碑，现在我们的物业预交率超过90%。”吕晓彤表示。
事实上，随着物业行业迎来风口，市场竞争也不断加剧。“在汽车行业这个竞争红海里，特斯拉为什么有超过500亿美元的市值？因为特斯拉造不一样的汽车，在红海里做蓝海的事。我们也一样，房地产是红海，我们在红海里做绿色科技地产，物业行业不新鲜，但我们坚持18年做绿色科技物业。我们是物业公司里面少有的国家级高新技术企业，每年为业主节省电费、取暖费等20%~30%。”吕晓彤表示。
除了有质量的资产，市场还关注物业公司的竞争力。据吕晓彤透露，第一物业在全部新三板公司中每股收益率排在第34名，净资产收益率在所有物业公司中排名第一，毛利率排在前三名，净利润增速连续三年达到40%，应收账款在所有物业公司中最低，去年净利润4300万元，客户满意度达到95%以上。
而对于第一物业的未来发展，吕晓彤认为，中国物业公司的市场占有率短期内很难集中，因为中国大的地产公司一般都有自己的物业公司，而地产行业50强公司短期内很难集中。“市场整体而言是分化的，但一些小公司要被整合，我们也在一直在找和我们匹配的一些公司，但我们选择很谨慎，不为了扩张而扩张。”
