楼市去库存回溯： 待售面积下降14% 三四线分化逻辑渐变
旷日持久的楼市去库存进程，正随着供需两端的发力，而逐渐体现出效果。
统计局数据显示，截至今年前7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年初的高点下降了约1万平方米，降幅约14%。
但不同城市之间的去库存进程并不一致。民间机构统计显示，经过本轮市场上升周期，一些城市的库存规模出现腰斩。但仍有大量三四线城市，库存几乎没有变化。
分析人士认为，这种局面体现出楼市形态的进一步分化，三四线城市之间，经济、资源、人口、环境等的不同，已经极大影响到楼市的供需形势。在下一轮上升周期中，这将对市场带来深远影响。
一线城市库存跌至底部
国家统计局从2010年开始公布商品房待售面积，用以反映市场的库存水平。根据历史数据，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米。但随后，该指标逐年攀升，到2016年2月达到高点，为73931万平方米。
也即，自2011年末到2016年初的四年间，全国商品房库存增加了约170%。
上述库存的增加主要来自三四线城市。分析人士指出，城市范围扩张、旧城改造等，促成了土地供应规模的增加，进而增加了商品房的供应规模。但由于经济基础薄弱、产业集中度弱、人口外流等因素，使这些房屋的去化速度受到影响。
相比之下，热点一二线城市因土地供应有节制、市场需求量大，并不存在明显的库存压力。根据易居(博客)克而瑞的统计，自2010年以来，北京商品房可售规模的变动幅度基本不大，去化周期大多维持在10个月上下的水平，最长也不足18个月，最短时仅为6个月。
随着房地产交易的升温，从2016年2月开始，整体库存逐渐下降。根据统计局数据，到今年7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年初的高点下降了约1万平方米，降幅约为14%。已经恢复到2015年初的水平。
平安证券认为，除销售明显增长外，部分城市近几年来的供地节奏明显放缓，也是库存规模大幅下降的原因。
按照一些业内人士的观点，当前房屋施工面积、新开工面积、竣工面积的增速都在回落，若市场交易热度能够持续，总体库存仍有进一步减少的可能。
民间机构的统计数据更为乐观。克而瑞近日发布报告指出，截至2017年7月底，该机构监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米，环比减少0.5%，同比减少11.1%。当前库存规模相当于2013年9月的水平。
上述80个城市多为一二线城市和较为热点的三四线城市，其市场交易热度要高于全国平均水平，因此去库存力度也更大。
但若分城市来看，差异同样存在。上述机构指出，对于一线城市来说，库存规模已降低到历史底部，基本上接近2010年上半年的历史最低水平，当前继续下跌的空间不大，近期还有抬头趋势。但二线城市和三四线城市的库存仍然在继续去化过程中。
部分三四线城市库存仍高
作为此前的库存“重压区”，三四线城市的去库存进程值得关注。
去年末以来，三四线城市逐渐取代一二线城市，成为市场交易的热点。有机构认为，除资金溢出效应和城镇化进程外，还因为三四线城市的库存已到低位，市场的供需形势已经发生逆转。
平安证券指出，三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善，其市场的升温，将成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。
据该机构统计，2016年，三四线城市新开工面积同比仅增5.5%，远低于全国(8.1%)和40个大中城市(12.1%)的水平。从2012年以来的储备和去化来看，当前三四线城市的去化周期仅为1.46年，同样略低于全国平均水平及40个大中城市的水平。从购买力来看，三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。这些数据说明一个事实：三四线城市的库存大幅缩减，购买力十足。
华泰证券也认为，三四线城市供地过多、库存庞大的逻辑已经被证伪。在供需关系相对合理的基础上，三四线城市才可以承接一二线城市的人口外溢。该机构认为，这个趋势将可能持续3-5年。
上述观点有一定的逻辑合理性，但并不足以反映市场全貌。
据克而瑞统计，即便在三四线城市中，库存情况也存在明显差别。如九江、滁州、马鞍山、张家口等地，库存下滑了40%以上；但在惠州、东莞、香河、大厂等地，7月末的库存规模同比上涨幅度均超过14%。
某房企人士也向21世纪经济报道表示，三四线城市内部出现明显分化。“我们调研的有些城市，库存的确下滑了很多，但很多城市还是萧条景象。这种情况经常发生在两个相邻的城市之间。”
上述人士表示，从房企的角度来看，更愿意布局热点城市和城市圈周边的三四线城市，从而能更好地承接外溢需求。而对于其他三四线城市，企业倾向于选择“经济基础较好；拥有能源、旅游等资源；人口结构合理、最好是人口净流入”的类型。
“三四线城市之间的差异会越来越大，说明房地产市场发展到这一阶段，城市规模已经不是判断市场前景的唯一标准。未来将更多是区域的概念，其所在区域的经济水平、资源禀赋、人口吸引力才是最重要的因素。”该人士表示。
上述人士还认为，随着供需基本面的差异，在下一轮市场上升周期中，三四线城市的表现也将出现差异。“有些城市的表现将越来越接近一二线城市，如需求强劲、去化快速；有些仍是传统三四线城市的状态，市场交易相对平稳。”
