中西部城市土地市场受追捧 土地供应结构或调整
文章来源：理财周刊
今年前7个月，规模房企拿地热情持续高涨，尤其是中西部城市土地市场热度大涨，土地成交大增。业内人士分析指出，这样的变化，有利于平抑房价上涨预期，将会缓解未来房价上涨压力。
文/本刊记者 甄爱军
中西部城市成为主角
中西部省会城市土地市场越来越受到房企关注，土地成交活跃程度不断上升。
市场研究机构统计数据显示，中西部省会城市土地交易规模较大。根据易居(博客)研究院公布的监测数据显示，在今年1~7月份，受监测的50个城市中，土地成交面积排名前10 的城市分别为郑州、重庆、徐州、合肥、西安、武汉、贵阳、昆明、北京和天津。从该排名中可以看出，二线城市的土地市场表现最为活跃。同时，此类城市中，包括郑州、合肥、西安、武汉、贵阳和昆明等都属于中西部省会城市。
表1 2017年1~7 月份部分典型城市土地成交面积
排名 城市 面积(万平方米) 排名 城市 面积(万平方米)
1 郑州 890 11 南京317
2 重庆 772 12 常州309
3 徐州 759 13 上海283
4 合肥 491 14 镇江271
5 西安 459 15 佛山261
6 武汉 378 16 成都 234
7 贵阳 357 17 青岛233
8 昆明 346 18 宁波225
9 北京 335 19 南昌211
10 天津 329 20 杭州204
数据来源：易居研究院
而从个案来看，也反映出房企大力布局中西部城市的变化。以融创为例，截至7月份，公司通过收并购方式即取得土地6642万平方米，其中80%以上位于合肥、重庆、济南等中西部省会城市。
不过从溢价率水平来看，7月份土地市场竞争并不是很激烈。根据易居研究院公布的数据显示，溢价率总体位于合理区间。数据显示，7月份，50个城市土地成交溢价率为34%，环比增加4个百分点，同比减少19个百分点。通过观察历史数据不难发现，当土地市场过热时，溢价率往往处于高位。总体来看，从2011年开始到2015年上半年，土地溢价率相对偏低。而从2015 年下半年开始，土地溢价率开始攀升，到了2016 年9月份土地溢价率高达88%，创下历史新高。随后在对高杠杆资金管制的大背景下，土地市场逐步降温，溢价率开始回落，直至回到25%~50%之间的合理区间。
不过值得留意的是，一线城市周边的三四线城市土地市场仍然偏热。数据显示，今年1~7 月份，全国50 个城市的土地溢价率排名中，排名前 10 位的城市分别为清远、合肥、嘉兴、珠海、南昌、肇庆、佛山、惠州、镇江和中山，溢价率分别为 204%、135%、126%、117%、104%、99%、94%、88%、81%和 81%，高于合理水平。在这10 个城市中三线城市就占了 8 个，且均位于长三角和珠三角城市群中，这说明此类区域的三线城市土地市场已经处于过热区间。
拿地方式出现变化
不过通过进一步观察发现，当前土地市场出现了一些变化，比如部分规模房企“囤地”热情高涨，联合拿地情形也越发多见。
根据克而瑞首次推出的《2017年1~7月中国房地产企业新增土地TOP30》排行榜情况来看，就新增土地价值30强榜单方面来看，规模房企的拿地优势尽显，新增土地价值榜前10强房企有8家即排在销售榜单前10位，前10强的新增土地总价值达到9163亿元，占到30强拿地总量的66%，是TOP11-30房企拿地的两倍之多。其中前3家房企碧桂园、万科、恒 大新增拿地额即达到4800多亿元，与后20强房企几乎持平。
从新增土地规模上来看，TOP10房企拿地规模最大，而且遥遥领先。新增土地价值榜上，TOP10房企拿地总价值达到8612亿元，占30强拿地总量比例达到65%。拿地面积榜上，TOP10房企拿地总建面亦达到26728万平方米，其在30强拿地总量比例更高，达到了惊人的76%。
表2 今年1~7月部分房企拿地情况
排名 企业简称 新增土地价值(亿元) 排名 企业简称 新增土地建面(万㎡)
1 碧桂园 1859.7 1 融创中国 6843.9
2 中国恒 大 1281.9 2 中国恒 大 6615.6
3 万科地产 1118.6 3 碧桂园 5483.7
4 龙湖地产842.8 4 万科地产 2180.1
5 融创中国 837.3 5 保利地产1415.1
6 保利地产 795.7 6 龙湖地产 994.5
7 中海地产 505.6 7 新城控股 975.1
8 首开股份482.6 8 中海地产 812.6
9 华润置地 458.2 9 绿地集团 760.9
10 中国金茂 429.0 10 华润置地 646.4
数据来源：克尔瑞研究中心
此外，今年土地拍卖成功率也比较高。数据显示，今年1~7月份全国50城土地流拍率为4%，比去年同期的5%还要低一个百分点，并创下历史新低，这一方面说明土地市场较为活跃，同时也说明土地交易的质量总体较高。
由于调控政策效应已经扩散到到土地市场，房企拿地受到诸多限制，于是联合拿地现象呈现多发趋势。据了解，今年土地市场受到调控的力度在不断增大，土地出让的规则变得越来越复杂，竞地价限房价、配建附属设施、竞开发企业支持运营面积等要求频频出现。面对上述诸多限制条件，开发商选择的应对方式是组团拿地，组成联合体，共同经营，共担风险。有统计数据显示，以北京为例，在30亿元以上的地块中，有四分之三的地块是以联合体的方式拿到的。
供应结构可能调整
长效机制的建立，在一定程度上会促使未来土地市场供应结构发生变化。
就目前趋势来看，一线城市以及热点二线城市住宅土地市场的供应还将继续增加，全年土地供应将明显超过往年，这将会缓解未来房地产市场的供需紧张，从而稳定市场价格预期。目前，楼市调控侧重于长效机制的建立，除了扩大供应，还会加大在租赁住宅和住房保障方面的土地供应，从这个角度来说，未来土地市场供应结构有望出现新的变化。
而对于近期土地市场变化，业内人士表示，预计热点城市土地供应会加大。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，今年三季度，预计热点城市土地供应的规模会进一步加大，以更好地符合补库存的导向。另外，近期关于共有产权住房、自持型租赁住房、全装修住房等概念的讨论较多，预计各城市土地的供应结构也会随之调整，进而影响相应的交易结构。
业内人士提醒，要留意部分三四线城市土地市场过热现象。严跃进表示，对于长三角和珠三角等城市群中的部分三线城市而言，溢价率相对高，其土地价格泡沫的风险或也值得警惕。
