融信联手海亮发力中西部市场 轻资产显谋略
站稳东部沿海的融信，开始借道轻资产方式进入中西部市场，深度全国化布局。
7月27日，融信中国(03301.HK，以下简称“融信”)以总计28.97亿元，通过旗下全资控股公司分别受让安徽海亮房地产有限公司、宁波海亮房地产投资有限公司股权。
值得注意的是，此次融信受让股权占比55%，融信并未采用全比例持股以母公司身份全面接盘上述海亮公司的方式，而是以相对更轻的资产投入方式参与项目。而据了解，此次双方合作项目的35个，均处于合肥、郑州、西安、兰州、银川等中西部省会城市及周边重点城市。
“这意味着，融信用轻资产的方式，开始发力中西部市场。”业内人士认为，凭借“一带一路”倡议等利好，今年中西部重点二三线城市房地产趋好，此时进入是拓展全国化布局的好时机。
拓展中西部加深全国化布局
从福建再到上海，再到迈入中国房地产30强阵营，融信用了十年时间，完成了从区域性公司到全国性公司的转身。
此次融信携手浙江第二大民营集团海亮集团旗下海亮地产共同开发中西部省会及周边城市房地产市场，所涉可售面积逾500万平方米，让外界对融信的深度全国化产生了更丰富的想象。
首先从合作项目可见，所处城市多位于中西部，在国家“一带一路”倡议和中部崛起共振的大背景下，合肥、郑州、西安等城市发展势头迅猛，在克而瑞《2016年中国城市房地产市场投资前景排行榜》上位列前50位，近年房地产交投也十分旺盛。
相关分析人士指出，在整体库存水平未得到有效改善前，预计中西部省会城市房地产市场将维持比较宽松的政策环境。在去库存大环境下，中西部省会城市需求具有较强支撑。
从土地市场也可见，根据中指院今年上半年数据，安徽、甘肃、河南等省份均为“土拍溢价率超150%”的省份。但值得一提的是，融信进入这些城市的成本并不高。据了解，此次合作中融信受让股权的资金合计为28.97亿元，500万平方米可售面积，远低于上述城市招拍挂市价。
以可控成本进入吸“金”的高潜力区域，业内人士认为，基于中西部房地产市场的未来成长性，融信此次携手海亮地产合作开发，是一次抢占先机的市场行为，也有助于在后续的发展中打造新的利润增长点。
此前，融信中国副总裁林峻岭就表示，融信会筛选一些比较有潜力、有后势发展的城市，并不再局限于原先的一二线城市。
其坦然，一二线成本太高、竞争激烈、土地供应又少，因此融信将以一个城市为核心向周边一些副中心城市来拓展，借此增加城市版图，扩大投资的机会。
此次以部分股权并购方式扩张中西部重点城市，融信沿着上述路径开展的深度全国化路径也可谓更加清晰。
轻资产配置升级优化财务结构
笔者留意到，此次融信受让股权占比为55%。而此前融信管理层透露，当内地土地竞争越来越激烈，未来会倾向于并购的方式进行扩张。实际上，于融信的资金运作层面而言，这种方式也不可否认是一种四两拨千斤的方法。
从目前(截至2016年12月末)，融信的土地储备可见，权益部分土地款约246亿元，21幅新增土地基本位于上海、杭州、厦门等发达一二线城市，货值超过81%，这部分土地的评估值大幅优于融信既有(2016年前)的土地储备。
融信2016年净资产230.89亿，远超出2014年的10.29亿和2015年的50.72亿。融信资产总值也由2015年的348亿大增至2016年的989亿。
而作为一家上市公司，融信在融资方面更为多样的举措，也为净资产增厚提供了有力保障，例如通过上市进行资本结构优化、在项目层面引入合作方资本投入等。
融信已通过发行购房尾款资产支持证券(ABS)，在境内外发行公司债、美元优先票据等多种方式，平均融资成本由2016年初的10.5%下降至年末的6.8%，其中ABS年利率最低仅为4.8%，融资成本得到进一步降低。更值得一提的是，截至2016年年底，融信拥有现金及现金等价物约167亿元，比2015年同期大幅增长336%；流动比率为2.11倍，较2015年上升56.4%；一年内到期的短期债务从94亿元显著减少至77亿元，仅占债务总额的10%，同比下降了22个百分点；长短负债比也由2015年的0.73:1优化为4:1，大大减轻了公司短期内的还款压力，债务结构得到持续优化。受此带动，融信总资产负债率由2015年的85.3%降至2016年的76.6%，债务风险降低，且债务结构更健康。
笔者留意到，融信新进储的土地均位于中西部省份的核心城市，而在克而瑞发布的研究报告中，中西部城市占据了全国土地出让金规模前10位城市的4席。可见，区域土地的评估值走高，将持续带动融信资产值的提升。
而伴随财务表现的稳健和企业运营的优化，融信在资本市场的预期展望或更加稳定。早在2016年，融信发行公司债券的信用评级已由“AA”升为“AA+”，国际信用评级机构惠誉给予B+评级，标准普尔和穆迪也分别给予B及B2的评级。融信中国(03301，HK)也于2016年5月和9月纳入摩根士丹利资本国际(MSCI)环球小型股指数-中国指数成分股和恒生综合小型股指数成分股，后市资本市场预期值得期待。
实际上，此次消息一出，融信股价大涨3.88%，7月28日收盘报8.830元/股，资本市场已对融信收到的发展利好给予了积极反馈。
(股市有风险，入市需谨慎)
