中小房企生存样本：莱蒙国际出售逾百亿资产
在楼市调控日趋严厉、行业集中度大幅提升的背景下，一些中小房企正在面临经营危机。
继去年出售资产予融创中国后，香港上市房企莱蒙国际(下称“莱蒙”)最新又公告将出售8个房地产项目、超过百亿的资产予和昌集团。至此，一年多时间莱蒙已抛售超过170亿资产，甚至有传言称莱蒙正在退出房地产市场。
莱蒙方面否认了退出的说法。其在公告中表示，出售资产是为调整业务策略及变现具有长远发展周期的物业项目“提供一个理想的机会”。
出售资产将使得莱蒙自身的销售大幅减少，今年以及未来业绩难言乐观。而查看公司的业务调整，从2014年提出“地产+X”多元化发展，到“地产+大健康”，再到现在提出加大海外市场和旧改，莱蒙似乎还没有特别明确的方向。
莱蒙并非个案。中小房企面临的生存压力和对未来的迷茫正在真实上演。即便在市场较好的深圳，近两年也有不少中小房企变卖资产如兰江地产，还有一些房企传出破产，如奥宸集团等。
未来，伴随行业周期性调整和长期持续的调控，以及大规模兼并收购，中小房企或将大量消失。
133亿抛售
8月15日晚，莱蒙公告称，已与和昌集团订立买卖协议，计划将旗下4个目标公司的全部股权及贷款以约133.26亿元代价售予和昌集团，将位于深圳、广州、杭州、南京等6个城市的8个项目，总计约197万平方米体量的物业转让。
出售的总代价约为133.26亿元，包括物业资产的价值，约为106.72亿元，以及目标公司的贷款，总值约26.54亿元。
这不是莱蒙首次抛售资产。2016年中，莱蒙将位于上海、南京、杭州、深圳、惠州的6个项目公司股权悉数转让给融创中国，包含项目公司债务在内作价42.25亿元。
彼时公司称出售乃是为了降低负债。到2016年底，莱蒙的净负债比率从上年度72.5%下降至43.3%。
同时，莱蒙的借贷总额约为91.62亿港元，其中32.53亿港元须在一年内偿还，54.54亿港元在一年后到五年内偿还，这对于当年销售仅为40余亿港元的莱蒙来说，偿债压力很大。
因此公司仍需进一步出售资产缓解债务。莱蒙在公告中表示，与和昌的交易将改变集团的现金状况，减低整体借贷水平，可为营运及日后可能出现的潜在新投资机遇腾出资金。
不只莱蒙，大量中小房企已经或正在出售资产以求生存。方正证券首席经济学家任泽平认为，在“严监管”下企业融资渠道收窄，“融资难”和拿地门槛上升双重施压，部分中小房企面临生存危机。
其中，很多主业非房地产的公司纷纷剥离地产业务，而剥离出的地产业务则被部分房企并购；此外，部分手中握有优质地产项目的房企，在地价快速上涨的预期下，能以高溢价出售。
莱蒙的出售可归为后者。对于出售资产所获现金的用途，莱蒙表示，其中约20%(折合约29.9亿港元)将偿还现有借贷，包括金融机构提供的约11.1亿港元融资以及其他较高利率的债务；约25%(折合约38.5亿港元)留作一般日常资金。另外约55%(折合约84.8亿港元)的资金用于物业及其他投资，包括中国内地、香港、澳洲悉尼的8个房地产项目投资。
转型的迷茫
莱蒙出售资产，无论出于债务压力还是调整业务策略，都凸显了中小房企当前面临的压力和对转型的迷茫。
起家深圳的莱蒙，创始人、董事长黄俊康为香港人士，早年以开发豪宅著称。但此后莱蒙走出深圳并不顺利，公司运营水平一般，多次出售项目以避免亏损及债务风险。
与万科、万达、碧桂园、保利等大型房企不同，莱蒙在面对市场变化时的抗风险能力远低于这几家，公司提出的转型战略也多次摇摆。
2014年，莱蒙行政总裁陈风扬提出，公司正在绿色建筑及互联网家居、养老产业、旅游地产等多个领域布局。即以“地产+X”为业务架构，通过对“X”的运营，实现高利润、高品牌、高效益等综合价值回报。
但此后两年，公司又称将向“地产+国际化的健康生活服务商”转型，健康业务将成为公司重要收入来源。
抛售资产也让莱蒙的销售业绩变得十分不确定，2015年公司销售还有80亿港元，2016年便下降至40多亿港元，今年预计也不会太乐观。那么未来公司将往何处去？
“如果能通过股权出让回收一部分现金、实现利润，并且对债务结构和产品结构进行调整，也不失为经营上的一个策略。”2016年的中期业绩会上，莱蒙管理层表示，在出售项目予融创之后，公司对经营模式进行了一些调整，不再单纯追求销售额和发展规模，而是更注重获取利润的能力。
值得关注的是，在多次抛售资产后，莱蒙剩下的项目多为旧改、工改，且多位于深圳。这或将成为莱蒙转型的突破口之一。
莱蒙管理层表示，旧改项目有三个关键阶段，包括立项、专项规划以及实施主体阶段。公司在深圳从2013年开始就注意配置不同阶段的项目，今后每年估计会有两三个可以开工，处于专项规划、报建两三年的可能会有两三个，这样的资产配置符合公司发展。
其称，深圳旧改项目周期比较长，从参与到开工卖楼，一般快的四五年，慢的七八年甚至更长，所以公司改变经营思路，会通过房地产基金引入投资人，逐步回笼现金和应得利润，以达到用小股操盘甚至输出技术管理等，加大轻资产运营。
此外，在今年4月份的业绩会上，莱蒙管理层称，正往大健康产业做探索。2016年莱蒙和大股东云南城投在昆明成立了云南省股权投资基金，预计发行30亿左右，利用大股东在云南的优势资源，发展文旅产业。2015年，莱蒙还和美年大健康合作，成为新华健康10%股权的股东。
此次出售资产后，莱蒙表示，将聚焦在高价值的经营性物业收益及海外物业上，并向大健康转型。
莱蒙只是大量中小房企在调控下求存的缩影。去年以来，多家中小房企加快出售资产，行业整合兼并剧烈；同时集中度提升非常快，超级房企的市占率迅速提高。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，2016年1-23名的房企销售额加起来3.15万亿、市占率约为26.8%；今年上半年市场份额提高到36.3%，预计2020年占比将达51%。
在这样的背景下，中小房企的生存空间将被进一步挤压。欧阳捷建议，中小房企要多跟大企业合作，或将目光转向海外。
