地产规模比拼下的生存术:多家中小房企抛千亿目标
“未来的市场规模如果达不到千亿，就几乎没有玩的资格，”2017年，很多中小房企提出了千亿目标，只为拿到一张进入楼市下半场的入场券。
8月4日，时代地产发布中期业绩，同时，公司首次提出要在2019年或2020年实现千亿销售。
时代地产董事会主席董岑钊雄认为，目前集团的货值足以支撑千亿的实现，不至过于激进。
中原地产首席分析师张大伟指出，房企执着于扩大销售规模的主要原因，是房地产市场已经进入了新常态，这是最后一波提高规模的时间窗口。
正如万科高级副总裁谭华杰所言，未来的市场将是大象之间的游戏。
时代首提千亿
时代地产是一家聚焦于珠三角的区域型房企，去年销售接近300亿。对于这样一家房企来说，千亿目标是个令人振奋的数字。
为了实现这一目标，今年上半年时代拿地力度明显加大，共新购入9幅土地，总土地成本达95亿，占全年土地预算的73.1%。
仅靠招拍挂绝不可能做大规模。岑钊雄透露，时代大部分的土地还是通过旧改、收并购、合作等方式获取。
据悉，时代地产目前有数十个城市更新项目，其中17个项目可能较先完成改造，分别位于深圳，广州和佛山。
这些旧改项目完成后，将使时代的土地储备进一步扩大，为千亿销售提供货值。
去年底启动的“时代·未来小镇”战略，也有助于提升规模。截至目前，时代地产已和广州、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、长沙等地方政府签订了十余个合作开发特色小镇的框架性协议。
千亿目标的实现，还须有稳健的财务支撑。财报显示，时代地产资产负债率从2016年底的77%降到2017年6月底的72%；平均融资成本由2016年平均的8.32%进一步下降到2017年6月底的7.3%。
岑钊雄透露，集团目前大部分融资都是三年以上，截至6月底，短期借款有约24.5亿元人民币，仅占总借款的8.3%。
“不是很长的借款，可以置换为更长的借款，这样整体借款的成本下降很多。接下来融资的成本还会再下降，时间也会做得更长。”他说。
在土地储备和多元融资的助力下，时代发展迅速。目前，时代地产的土地储备85%以上位于珠三角和粤港澳大湾区。岑钊雄认为，这一区域是中国经济最繁荣、最活跃的地方。而未来，时代也将走出这一区域，向外拓展。
据时代地产财报显示，时代地产2016年的销售额为293.3亿元，近5年复合增长率达到43%；今年上半年合约销售额为人民币170.3亿元，同比增幅为27.5%，完成年度目标52.4%。
下半场如何生存？
随着城市化放缓和人口红利接近尾声，传统房地产开发销售天花板隐现。房企不得不在总量可预见的市场中厮杀。大鱼吃小鱼成为行业常态，规模成为生存必需。
时代不是特例，而是反映了行业集中度快速提升下规模数百亿的房企的生存焦虑。此前富力、雅居乐、新城控股、实地集团等均提出了千亿目标。
数据显示，现在房企第一阵营已经在3000亿以上，今年或到5000亿、6000亿，第二阵营2000亿以上，而千亿则意味着拿到行业下半场的入场券，未来还能参与房地产这个游戏。
实际上，不只是这些房企提出千亿，从行业来看，房企都陷入了规模化焦虑。
在万科，恒 大，碧桂园这三家超级房企地位业已奠定的同时，规模化成为其他房企的普遍追求，融创通过收购万达等想要冲击前三，旭辉提出3000亿目标，就连之前偏保守的华润置地，中海外也提出要重视规模增长。
那么如何提升规模，破解焦虑？其中一个很重要的变量是收并购。
融创中国是通过收并购迅速扩大规模的典型。据克而瑞研究中心报告，得益通过收并购获得充足的土地储备，融创中国1-6月实现累计销售额1088亿元，仅用半年时间达到千亿。
融创中国7月以438.44亿收购万达文旅项目91%的股权，总建筑面积达到5897万平方米，未来将竞逐国内房企第一。
据海通证券报告显示，2016年至今，融创的收并购案共达到20宗，公司规模快速提升。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进指出，并购的好处在于项目是半成品，风险更小，而且相对于招拍挂，并购案的资金审核更为宽松。因此，类似的并购实际会给企业带来很多新机会。
Wind资讯统计数据显示，2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；2017年至今，房地产行业并购案宗数为154宗，涉资2177亿元。
还有一个因素是合作。房地产市场上有越来越多的房企通过合作来扩大规模，实现共赢，如万科、旭辉等。
万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作合并成为美国最大的房地产企业。据万科年报数据，从2010至2016年，万科新增项目中，合作开发的项目所占比例均超过了一半。
另一合作扩大规模案例是旭辉。前7月，旭辉销售业绩557.1亿元，同比大幅增长70.9%。
据克尔瑞研究中心报告显示，旭辉主要以小股操盘来撬动销售增长，通过与多家企业合作使得销售排名大幅提升，从2015年的第25名提升到近年7月份的15名。
严跃进认为，合作开发有助于降低投资成本，属于借助外力实现快速战略扩张的一个重要举措。
此外，要彻底化解生存焦虑，一定是在规模基础上增加利润来源，提升盈利水平。这就要求房企不仅要做销售规模，还要做持有运营。
目前越来越多的房企开始销售和持有并重，从开发向“城市运营商”转型。
克而瑞研究中心分析认为，从长远来看，社区物业、海外地产、产业新城、特色小镇、长租公寓等多元化运营的模式可以给房企带来更多的盈利途径，也可以提升房企的整体竞争力。
