前7月房地产开发投资增速回落 房企急购地缓开发?
导读
与投资端和销售端回落相悖的是，土地市场依旧火热，土地购置面积与成交价款增速扩大，1-7月全国房地产开发企业土地购置面积增速为2014年以来最高。
房地产市场多项指标平稳回落。
8月14日，国家统计局公布了2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，包括房地产开发投资增速、商品房销售面积及销售额增速、房地产开发企业到位资金增速等多项指标，均出现明显回落。
对此，国家统计局新闻发言人毛盛勇认为，房地产投资增速尽管有所回落，但和去年同期相比，还是加快2.6个百分点。另外，1-7月份商品房销售面积比上半年有所回落，但仍然保持两位数的增长，非重点城市增长幅度超过20%，房地产市场“还有条件保持比较平稳的运行”。
不过，与投资端和销售端回落相悖的是，土地市场依旧火热，土地购置面积与成交价款增速扩大。1-7月全国房地产开发企业土地购置面积增速出现罕见的两位数增长，增速为2014年以来最高；土地成交价款5428亿元，增长41.1%。
房企资金面紧张
国家统计局数据显示，2017年1-7月，全国房地产开发投资59761亿元，同比名义增长7.9%，增速比1-6月份回落0.6个百分点。
分地域来看，在一二线城市供地节奏明显加快的带动下，东部地区房地产投资增速平稳在8%附近，而中西部地区的投资增速则波动较大，分别从上月的16%和6.8%下降到13.8%和5.1%。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，1-7月份房地产开发投资增幅依然处于大于5%的区间，从这个角度看，近期投资数据表现平稳。但部分投资开始受到了房企资金面收紧的影响，增幅开始收窄。
资金面的紧张首先由销售层面传导而来。1-7月累计商品房销售面积同比增长14%，为一年以来的新低。商品房销售额68461亿元，增长18.9%，增速回落2.6个百分点。
尽管销售面积增速下滑，但在三四线城市带动下，去库存形势依然良好。7月全国库存数据63496万平米，为最近31个月的最低值。
在一二线城市受到严格调(资料、团购、论坛)控限制的背景下，三四线城市被认为是去库存主力。海通证券研究认为，在当前的政策紧缩和长效机制并举的情况之下，一线城市去化周期短期仍有继续上行的压力；二线城市去化周期逐渐趋稳；三四线城市去化周期稳中趋降。
资金层面，由于监管层对于房企融资出台了多项新规，使房企融资渠道进一步受限，房企融资结构发生变化。1-7月份，房地产开发企业到位资金87664亿元，同比增长9.7%，增速亦有回落。
其中，国内贷款占比有所下降，而企业自筹资金占比和其他资金占比则有所上升，其他资金占比超过51%，说明房企对于市场销售回款的依赖进一步加深。
土地购置增速继续冲高
有意思的是，在房地产行业整体回稳趋势明显，投资增速创下年内新低的同时，房企土地购置面积却一路走高。
1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%，增速为2014年以来新高；土地成交价款5428亿元，增长41.1%，增速扩大2.5个百分点。
中原地产首席分析师张大伟指出，房地产投资增速与房企土地购置面积增速从2015年底以来，一直保持较高正相关性，但两者在近期出现背离。
分析背离原因，他指出，去年以来去库存的优异表现，让房企对行情依旧保持较高预期，因此有能力的房企仍愿意大量吃入土地，为长期发展布局。但现阶段房价受到调控政策的影响，上涨幅度很小，部分地区甚至微幅下降，这显然伤害了房企短期内加速开发的动力。体现在7月数据上，就是施工面积与新开工面积增速均有所下滑，并最终影响了房地产开发投资。
易居研究院的数据显示，1-7月份，全国房地产开发企业土地购置均价4374元/平方米，同比增长26.9%，持续3个月保持超过25%的高速增长，同时，地价房价比绝对值重回55%的历史高位。
实际上，土地成本的攀升，在调控导致的资金趋紧背景下，房地产市场正在出现从数据到业态上的多重变化。
这主要表现在，龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显，行业集中度加速提升。
比如，近期房企获得土地的主要方式发生变化。由于较高的土地收购价格，一批中小房企将手中三四线城市项目出让给标杆房企，通过项目出让缓解限购带来的资金回笼压力，甚至获得可观的收益。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)则指出，由于前一阶段较好的销售和融资形势，到目前为止，2017年楼市仍处在供求博弈阶段，资金短缺苗头已现但还不是普遍现象。随着调控深入，房企资金压力会越来越大，房地产投资增速还将持续下滑，同时资金回笼压力会迫使部分企业降价销售，届时楼市将进入深度调整期。
