屯粮过冬 房企多渠道找钱
一名资深券商人士说，现在的房企分为两种，能发债的和不能发债的。
据同策咨询研究部监测，7月上市房企完成的融资金额共816.15亿元，其中债权融资额度占比达88.08%，在6月的基础上有所增加。
二季度起，多家房企积极找钱，包括发债，以及通过银行贷款、中票、私募、信托贷款、定增、期权等多种方式进行融资。其间，新型的融资方式也被解锁以及更灵活地运用，譬如，荣盛发展获批成立购房尾款ABS，这是行业自2017年3月以来的第一笔。
融资环境改变，房企融资花样增多，一定程度上是个被动选择。调控深入，而冬季漫长。
房企获得流动性资金的主要途径有销售回款和企业融资两种。目前，行业主流观点认为，今年下半年，房地产销售速度放缓，而融资渠道亦有被进一步收紧的趋势。企业的资金状况和信用风险值得关注。
多渠道找钱
虽然上半年的销售业绩不差，但华南一家顺利通过融资获得发展资金的房企还是有种松一口气的感觉。
并购、拿地、建设、运营都需要钱，在房地产下行周期，现金流尤其可贵。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对第一财经表示：“房企永远都在寻找低成本资金。现在企业普遍感受到国内资金池的收紧，包括发债、银行贷款、影子银行等。不管目前是否缺钱，为了屯粮过冬，有条件发债的房企都在发债。”
在过去的7月，首开、金科、万科在集团或子公司层面均进行了境内银行贷款;而华夏幸福、泰禾、阳光城、金科、首开亦在集团或子公司层面寻求信托贷款;出现委托贷款行为的，包括首开、金科、雅居乐等。
发债的公司相对更多些，万科、世茂、龙湖、碧桂园、金地、绿地、雅居乐等房企也先后发行了公司债。而华润置地、龙湖、中天金融、泰禾、富力地产均在同期发行了中票。此外，万科、当代置业也尝试了海外银团贷款。
绿城甚至发行了永续债。永续债的实质是明股实债，前期的利息较低，但使用的时间越久，利率会越高，素有企业“利润黑洞”之称。
7月13日，绿城宣布，发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券。绿城打算将募集的资金用于提前赎回公司一笔利率为8%的高级债券，此外，还用于偿还部分银团贷款。
据绿城公告，新发行的这笔永续债，公司需要每半年支付一次利息，首个计息周期的利率为5.25%，初步利差为3.655%，每三年重设一次利率。如果绿城债第三年未能赎回，绿城的付息利率将升至8.905%，下一个三年将升至12.56%。
据同策咨询研究部统计，2017年7月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计816.15 亿元，环比2017年6月的1131.66亿元降低了27.88%。其中，债权融资额度占房企融资总量的88.08%，环比上月的63.86%有所增加，股权融资占总融资金额比重为11.92%。
7月融资金额比6月环比降低近三成的部分原因是，上月恒 大签订第二轮投资协议，获得一笔395亿元股权融资，大幅拉高融资总额，这也是7月股权融资占比下降的原因。
海外发债创年度新高
?具体到债权融资，从房企公开披露的数据看来，7月房企通过银行贷款获得资金的总量大幅下降，发行公司债(包括海外发债)成为融资金额占比最大的融资方式。
穆迪企业融资部副总裁、高级信用评级主任梁镇邦告诉第一财经，“因监管收紧的原因，发行境内公司债并不容易，更多企业倾向选择海外发债，特别是美元债。不少房企抓紧窗口期进行海外发债，以达到调整、优化企业债务结构，节约财务费用的目的。”
同策咨询研究部监测到的数据显示，主要监测的40家上市房企海外发债总额创本年度新高，达到157.80亿元人民币。其中包括世茂、龙湖、碧桂园、宝龙地产发行了共计17.5 亿美元优先票据，绿地发行了1笔2亿美元的债券。在房企融资预案中，金地、阳光城、泰禾计划发行共计17亿美元的债券。
在已公开披露的数据中，7月房企融资成本最低的一笔是龙湖地产发行的4.5亿美元优先票据，5年利率低至3.88%，远低于同期境内银行贷款基准利率。
相比之下，世茂股份和碧桂园各发行6亿美元的5年期优先票据成本为4.75%，等于同期境内银行贷款基准利率。
整体而言，7月海外发债成本相比6月份的1年期利率6.5%有所降低。
在境内公司债方面，万科、世茂和金地发债成功。具体来说，3年期公司债平均成本4.95%，5年期平均成本4.68%，7年期平均成本5.05%。但相比2015和2016年公司债不到4%的年利率，2017年的公司债利率明显上升。
值得注意的是，这三笔成功发行的境内公司债都是在2016年11月之前获得批准的。为配合金融去杠杆，2016年11月，监管层加强对企业融资的管理和限制。
最新的公司债获批信息来自招商蛇口。招商蛇口是招商局集团的房地产业务上市平台，于2015年底合并吸收招商地产，重组上市。
据招商蛇口7月27日公告，公司已获得证监会出具的《关于核准招商局蛇口工业区控股股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》，核准发行150亿元公司债券。
目前，这笔债券并未发行。但行业还是在招商蛇口身上看到了希望。同策咨询研究部在报告中指出，“监管层面对房企发债并没有一刀切，对于符合条件的房企发行公司债仍会给予通行。”
今年上半年，招商蛇口累计实现销售面积288.4万平方米，同比增加47.83%;销售金额为536.95亿元,，同比增加74.07%。截至2016年底，招商蛇口的有息负债余额为602亿元，一年内到期的非流动负债为90.8亿元。
信用风险上升
整体来看，由于银行信贷收紧、公司债渠道仍未完全放开，房企融资环境发生变化，除了寻找创新的债权融资方式外，传统的股权融资和新型的股权融资方式也受到房企追捧。
7月10日，华夏幸福宣布通过国通信托、平安信托、英大国际信托的三个信托计划增资子公司，融资总额达到56亿元，是7月里，股权融资总额最高的房企。
同策咨询研究部数据显示，7月，其监测的40家上市房企实现的股权融资总额折合人民币97.25亿元，相比6月份的409.01亿元大幅下降，主要原因如上所述，是6月恒 大的一笔395亿元股权融资拉高了融资总额。
另外，平安集团斥资19.07亿港元认购旭辉新股，平安认购的股份占旭辉扩大后的已发行股本73.66亿股股份约7.40%，增持后，平安持有旭辉股份的比例达到10.12%。除此之外，97.25亿元的股权融资中，仅剩少量小额的港股股票期权计划。
华夏幸福、旭辉不是少数。房企作为资金密集型企业，近半年来，随着房企对资金的持续渴求，而又因为监管环境的收紧，在债权融资之外，企业寻求股权融资的身影更加频繁，出让项目权益，或者发行新股引入战投均是不得已而为之。
今年中国企业美元债券规模持续攀升，难挡年度数据创历史新高的步伐。但是窗口转瞬即逝，市场上有了新的担忧。近几个月来，监管层整顿、引导房地产等企业的海外发债行为，不排除房企海外融资将进一步收紧。
无论是境内还是境外，企业融资环境均不宽松。
另一方面，从各家上市房企逐渐披露的盈利预告和业绩快报来看，经过2016年的销售狂欢和2017年严厉的调控后，行业还在走出新的高峰，龙头房企完成定量销售额的时间更短，全行业销售规模增大。
行业普遍认为，相比上半年，今年下半年，房地产销售速度将有所放缓。7月，房企销售成交量价均出现环比大幅下滑的现象，而部分房企也出现同比下滑。这充分说明，房企7月销售放缓不仅仅是受淡季影响，而是受调控因素影响。
梁镇邦表示：“开发商上半年销售强劲，资金回笼较多。如果开发商能保持良好的现金流管理，不必过于担心行业寒冬的问题。”
但同策咨询研究部总监张宏伟(博客)看法更谨慎，“企业也在跟政策面博弈，拿地、大宗收购导致企业负债不断增加。如果调控持续，今年下半年到明年上半年，加杠杆高的民营房企，不排除信用风险会逐渐爆发。”
