??导读

  近日广州多部门联合发文，对此前楼市调控进行升级的同时，强调从供给端发力，加大住房供应，积极培育住房租赁市场。作为长效机制的重要组成部分，租赁市场受到前所未有的重视。但分析认为，要市场真正成熟，还需要政府和政策有更多的让利、优惠和扶持。

  新一轮房地产调控有着与以往数轮不一样的底色，一线城市中的广州堪称此中样本。

  8月2日，广州多部门联合发文，对此前的楼市调控进行升级，在限价、限贷等抑制性政策再次加码的同时，强调从供给端发力，加大住房供应，积极培育住房租赁市场，以建立稳定楼市的长效机制。

  作为长效机制的重要组成部分，租赁市场受到前所未有的重视。广州更首次提出了“租购同权”，大力支持租赁市场和机构房东的发展。

  广州作为一线城市中房价相对平稳的城市，在去年到今年一季度大涨之后迎来严厉调控，并迅速加强供给端的政策措施，有望建立一线及二线热点城市调控和房价稳定的范本。

  严控房价上涨

  广州8月初发布的《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》（以下简称“通知”），首先被强调的是限价从严。

  具体包括，对房地产项目预售、销售定价不合理的，要坚决予以调整；对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案；备案价格在楼盘销控表明显位置进行公开标示，销售价格不得高于备案价格。

  此前的3月30日，广州曾发文要求，房企应严格按照预售许可备案价格明码标价，已经签订认购的不得提价或者变相加价。

  但据记者调查，因为政府实施限价管理的价格较低，广州开发商通过“双合同”来规避限价的现象非常普遍。

  广州业界人士认为，此次《通知》强调了对预售、备案的管理，可能会对“双合同”造成打击。此次《通知》提出，违规销售行为一经查实，立即责令限期停业整改并暂停项目网签资格。

  此外，继广州“3·17”政策加大首付比例、严禁“首付贷”后，《通知》更是对贷款人的资格做出了严格规定，要求借款人月供收入比不超过50%。

  事实上，广州在限贷方面也是一线城市中最严。广州商业银行已经严格执行了限贷。融360监测数据显示，6月，广州首套房平均利率为4.85%，优惠占比为26.09%，较上月52.17%大幅下降。在其监测的23家银行中，首套房贷利率最低的为9折，最高的为基准利率上浮20%，共有15家银行执行基准利率，较上月新增5家。

  二套房方面，23家银行对此均执行7成首付政策。二套房贷款利率全部上浮，其中最高的为浦发银行执行的基准利率上浮30%。

  在中原地产首席分析师张大伟看来，广州在此时明确对新房的限价举措，与6月份房价仍处上涨行列不无关系。

  国家统计局发布的70城房价数据显示，6月份，广州新建商品住宅价格环比上涨0.5%，同期北京、上海则是环比下降。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述政策的导向在于，严格落实房地产调控部署，这说明近期市场上可能存在各类打“擦边球”的做法。

  中原地产项目部总经理黄韬则表示，新政再次提醒市场中的参与者，包括发展商、买家、二手房业主，不要对本次调控掉以轻心、图有幻想。本次调控将会持续、持久，直至楼价明显回落。

  长效机制的方向

  作为一线城市调控的样本，广州在长效机制建设上也更为积极。因为，要想维持楼市稳定，使房价降温，最终还是要落实到长效机制的建立上来。7月24日，中央政治局会议亦提出，要加快建立房地产长效机制。

  多位业内专家认为，短期来看，稳定房地产市场离不开限制性政策，但要想建立长效机制，关键在于增加土地供应，以及加快培育住房租赁市场。

  张大伟表示，加大土地供应，在目前已经做好减法的同时继续做好加法，可以平稳市场供需结构。增加供应后，市场价格将有望有所降低。

  广州于5月31日发布了2017年土地供应计划，供地总面积达到2050万平方米，同比2016年增加了18.5%；其中居住用地共574.4万平方米，同比2016年增加了19%。

  为了使土地供应计划进一步落实，此次《通知》特别强调，要严格落实土地供应计划，多措并举加大商品住房供应。

  具体措施包括，相关部门要加强对住宅用地供后的监管力度，督促项目及时开工、竣工，加快上市节奏。同时，要求广州市住建委加快制定“十三五”期间住房建设目标和规模，并制定加大住房供给的具体措施。

  另一方面，租赁市场的建立也有助于解决居住问题，稳定房价。深圳房地产研究中心主任王锋认为，加强住房租赁市场的培育，是建立房地产市场长效机制的关键一环。

  7月17日，广州市政府出台16条租赁新政，首次提出“租购同权”，发展租赁经济，通过增加租赁住房的供应、扶持机构租赁企业，以促进现代租赁产业的发展；并将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。

  “租购同权”的提法引起社会广泛关注。几天后，住建部等9部门也发布通知，决定在部分人口净流入城市开展住房租赁试点。广州、深圳、南京等12个城市入选。

  广州房地产资深专家黎文江表示，此次《通知》广州市教育局亦加入发文，意味着“租购同权”将加快落实。

  租赁住房的土地和房屋来源问题则更为关键。二季度开始，广州的土地出让就附加了“竞自持”环节。4月28日，万科接连斩获白云区鱼苗厂及黄埔长岭居板块共2宗宅地，自持比例均超过50%。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，未来土地竞配建、竞自持或成新常态。

  为了进一步加大租赁住房的供应，广州还允许“商改租”和鼓励租赁经营“城中村”住房。其中，商业用房改造成租赁住房后，用水、用电、用气价格将按照居民标准执行，同时强调只租不售。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，“商改租”为广州“3·30新政”后一筹莫展的开发商提供了新的突围思路，有利于盘活存量，实现租售并举的住房体系。

  值得注意的是，在扩大租赁住房供应的同时，广州还提出了一系列扶持政策，包括建立独立、专业的现代租赁产业，鼓励供应主体多元化，以及提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平等。

  比如，执行公租房租金标准的住房租赁机构，将享受相关税收优惠政策。

  广州还提出，将成立广州住房租赁发展投资有限公司、建立健全房屋租赁信息服务平台以及成立广州市房地产租赁协会等。

  在新政的推动下，广州住房租赁市场势必会出现更多的机构房东。据21世纪经济报道了解，目前广州已有万科、龙湖等大型房企开展长租公寓业务；其他一些独立品牌的长租公寓也在蓬勃发展。

  严跃进认为，广州的诸多措施有利于发展租赁市场和机构股东，但要市场真正成熟，未来还需要政府和政策有更多的让利、优惠和扶持。