众多品牌房企看好惠州 使出浑身解数拿地
当下日益趋紧的调控政策虽然影响了部分开发商的心理预期，但并未影响到众多品牌开发商对布局惠州的未来愿景。今年春节后，惠州土地市场一片新气象：公开的招拍挂市场土地交易屡屡出现高溢价成交：私下土地出让交易也极其活跃，部分地主坐地起价，此前一些有瑕疵或者权属不清晰的地块都有人青睐。
数据显示，春节后至5月底，惠州主要的14宗土地招拍挂成交竞价中，仅有两宗地没有溢价成交，最高溢价率高达330%，连龙门一块1600平方米的地块都产生了63%的溢价。
惠州业界观察人士指出，惠州土地市场的现象一是表明部分房企看好惠州市场，积极储备在惠州市场的资本，另一方面，高成本的地价意味着惠州未来数年房价将在一个稳中有升的局面。
A公开招拍挂地块
今年3月17日，一宗位于博罗石坝三嘉村村委会附近的地块，起始挂牌价236万元，最终溢价312%，以976万元的价格成交。该地块1020平方米，规划建筑面积仅为6120平方米。4月6日，惠城区一宗司法拍卖地块，该地块占地3650平方米，最终以超出底价1837万元溢价率157.4%成交。
实际上这只是年后惠州土地市场的一个缩影。南都记者从惠州土地交易中心及房掌柜获悉，今年春节后主要的14宗地块招拍挂中，仅有2宗没有溢价，一些带有苛刻条件的地块都能以高溢价成交。
部分地块条件苛刻
2月4日，龙丰两宗7.56万平方米村企合作地块成交，分别溢价336%、288%.四川蓝光发展股份有限公司确认，该公司的控股公司以4.09亿元拿下龙丰激流坑的两宗地块，共7.56万平方米，他们需承担惠州问题楼盘华轩居涉及的债务约5亿元，以及返还村集体建筑面积44000平方米的物业和440个停车位。
该地块加上累计债务实际支出超过10亿元成本，楼面价超过5000元/平方米。知情人透露，该地块位于红花湖南出口附近，引发多个知名开发商关注。
如果说蓝光拿下的地块周边配套还算成熟，具备短期开发的竞争力，那碧桂园2月24日在惠州江南片区拿下的地块则震动了业内，溢价330%成交。该地块19万平方米，周边连路都没通，短时间不具备任何开发条件。而一年前，同一区域地块曾数次流拍。
当天该地块分三宗地挂牌，总建筑面积约29.5万平方米，起拍价为3.11亿元。土地交易中心的数据显示，竞拍耗时超过2个小时，碧桂园共计耗资13.39亿元，溢价率共计330%.经计算，地块总体楼面价为4522.50元/平方米。
2月27日，一宗位于潼湖的商住地以4.06亿价格挂牌出让，面积超过15万平方米。最终，惠州惠港置业有限公司以8.32亿拿下，超出起拍价4.26亿元，溢价104.9%.当天，惠东平海一宗商住地，也以溢价174%成交。
最新消息，惠州奥林匹克体育场附近占地7.78万平方米的土地挂牌，将于6月21日竞拍。南都记者从国土局官网获悉，该地块保证金需要4.2亿元，是仅有40年年限的商服用地。
两块地没有溢价成交
没有产生溢价的大宗地块主要有两块，分别是星河地产4月26日在惠阳淡水土湖以低价4.78亿元拿下的一宗村企合作用地，该地块占地8.3万平方米，规划总建面27万平方米。条件非常苛刻，需要返还5 .4万平方米物业给惠阳区淡水街土湖村下寮经济合作社，同时还需配建9910平方米的公共服务设施和幼儿园。另外，须无偿提供道路、绿地占用的8172.4平方米用地。
另一宗令人瞩目的无溢价地块则是5月3日碧桂园以总价6 .2亿元拿下的潼湖地块，该地块占地面积超过25万平米，拿地条件要求非常苛刻。竞买人须为2016年《财富》杂志发布的世界500强科技类企业，且被授权承担移动互联、智慧城市等科技创新项目规划、建设、开发及运营。
B 私下土地转让
原地块业主坐地起价
按照惠州近年来品牌开发商进驻速度，公开的土地招拍挂市场严重满足不了需求，很多品牌开发商把目光转向了私下的土地交易市场。
私下协议转让灵活
6月2日，来自江西的新力置地在水口皇冠假日酒店举办新力城惠州品牌发布会称，其在年后通过私下协议方式获取了原汤普在水口的近80万平方米土地。参加该发布会的一惠州房企销售负责人称，该地块价格大约31亿元，楼面价近4000元/平方米，但这消息未得到新力方面正式确认。
但惠州另一位熟悉内情的房企高管表示，该地块一年前的出让价大约是18亿元，价格一年上涨了近4成。
去年8月份进驻惠州的江西地产黑马新力置地，不到一年已在惠州布局16个项目，无论是即将发售的大亚湾新力东园，还是仲恺和惠阳交界处的新力帝泊湾，以及其他10余个项目，都是通过私下转让方式获取土地。
新力惠州相关负责人称，私下协议转让要灵活得多，也要快得多，“谈好了直接打钱，就可以动工。”
2015年12月，通过收购新世界中国地产进驻惠州的恒 大地产，一年多时间在惠州已经获取5个项目。除恒 大棕榈岛之外，其他项目也是通过私下协议转让方式获取土地。
公开的招拍挂市场满足不了房企快速进驻惠州的愿望，这也让部分地块业主坐地起价。上月，博罗龙溪一块6万多平方米的地块寻找买家，业主方开出的价码为1600元/平方米的楼面价，而该地块一年前的放价仅为700多元/平方米。
一位从事土地交易的中间人说，现在一块地出来，几十家房企来看。
有瑕疵的土地也备受关注
一些有瑕疵甚至短时间不具备开发条件的村企合作地块也开始受到部分开发商的青睐。某村一块约20万平方米的村企合作用地，距离挂牌还很远，但至少已有8家开发商接触过。
惠州世联地产副总经理胡光宇称，为什么如此多的房企青睐私下土地转让交易？这和惠州实际情况有关。上世纪90年代，一些炒家因为房地产泡沫破裂，崩盘土地一直留在手上。还有一些人提前购买了土地。另外，也有少量村企合作地、划拨地、置换地。另一个比较重要的土地来源，是工业用地扭转性质后，变成可交易的商住用地。
一位新进入惠州的房企投资拓展部负责人称，“对于房企来说，招拍挂拿地的成本大、时间长，而且供地计划有限，但私下转让则比较灵活，手续相对简单，条件多样化，付款方式也很灵活，合作的条件也可以多样化。”
声音
品牌房企频频拿地意味着楼市被看好
惠州世联行副总经理胡光宇称，从去年至今，每周能接到一两次开发商在惠州找地的电话，“有时候一周好几波人，找地的、了解信息的、追问土地信息的都有。”
惠州德威集团营销中心总经理刘友称，未来中长时期，惠州的土地价格将处于一个稳中有升态势。
另一位匿名的地产评论人也指出，土地价格是房价重要的参考指标。地价不限制，让招牌挂市场充满不确定性，很多开发商为了拿地而拿地，因此抬高价格，这是很不好的现象。
但在胡光宇看来，如此多的品牌开发商在惠州找地，说明大家看好惠州的城市前景，“惠州的资源、土地供应都具备承接深圳产业以及人口转移的能力。现在，本地人的购买需求也相当旺盛。随着轨道交通的规划落地，未来惠州的土地价格还是有继续上扬的空间。”
揭秘私下土地流转
烂尾了也收购 为土地不惜炸掉新楼
房企对在惠州获取土地如饥似渴，一些此前烂尾的项目也不在意，他们不惜斥资直接把建好的楼炸掉，只在意土地。
今年5月25日，深圳中洲控股有限公司发布公告称，旗下的惠州鹏骏置业有限公司拥有位于惠州三栋镇田心村福长岭项目。该项目累计占地约7.4万平方米，其中2.33万平方米已经建成别墅项目，此前的案名为福祥山庄，已经建成22套。
6月7日，中洲控股惠州相关负责人称，该项目别墅占地太大，只能炸掉重新做，“我们重新报建，原项目的别墅太大了，也不符合市场的要求，那个地段只能做高层。”地产评论人祝先峰称，这22栋别墅，原来的业主卖地的时候肯定是折算成本的。
除中洲外，碧桂园在马安拿下的原檀越轼园项目也可能面临这一情况。檀月轼园2011年便取得首批次单位房源的预售许可证，但至今无任何网签记录，也就是说其178套别墅至今无一售出，被行业称之为“僵尸盘”。2016年7月，惠州世联行曾短暂进行代理销售，单价介于6000-7000元/平方米之间。世联行相关负责人表示，曾经售出过2套，但开发商没签约，最后撤场。
该项目占地约8万平方米，总建面约10万平方米，现在均已建成。世联行相关负责人表示，碧桂园不太可能去销售400多、500多平方米的大面积别墅，进行拆除重建可能比较大。
合作开发或收购股权是常见转让方式
5月中下旬，星河地产通过合作开发的模式谋求到进驻惠州核心城区的机会，获得了一宗总建面超过100万平方米的地块。该地块是小金口中信汤泉附近的惠博汤泉小镇。
知情人称，星河作为项目的主导，占大头，“以合作开发的模式运作，星河以支付现金的形式购买股权是最大的可能。”
惠州市场上开合作开发先河的是碧桂园。2015年底，碧桂园和太东集团签订了在大亚湾合作开发三个项目的协议，股权比例50：50.此后，碧桂园先后和中萃公园以及翡翠山签订类似合作协议。
惠州世联行副总经理胡光宇称，类似的合作开发，一般是原业主方看中合作企业的品牌以及营销、资本能力，品牌地产公司通过支付资金收购股权等方式取得项目的主导权，“降低了风险和资金的沉淀时间。”
另外一些合作开发则是原地块业主方收取一定的现金，且保留一部分股权，让出项目的绝对控制权，只要分红，“这种方式相对简单。”惠州一房企的投资拓展经理称。
除合作开发之外，惠州私下土地市场交易的最常见方式是通过收购公司股权。以碧桂园收购檀月轼园为例，碧桂园直接收购檀月轼园的开发商项目公司惠州聚贤置业，把此前的法人和经营范围变更。原来的经营资质为房地产开发、物业管理和房屋租赁，变更后为房地产开发与销售、物业租赁。
惠州地产评论人祝先峰称，直接收购项目所属公司、变更股权是最简单的办法，这样公司原有的税票可以继续冲抵。因为如果不能继续冲抵的话，意味着要缴纳很多增值税。
延伸阅读
已有20余家品牌开发商布局惠州
进驻惠州的前十强的开发商中，目前来看发力最猛的当属碧桂园和恒 大。碧桂园在惠州已经累计获得31个项目。
2015年底，恒 大地产通过收购新世界地产进入惠州市场。2016年1月，恒 大珠三角成立，其通过收购和并购的方式拿下的项目也逐一浮出水面，分别为惠阳恒 大棕榈岛、大亚湾恒 大帝景、大亚湾恒 大依山海湾，以及惠州恒 大双月长滩。截至2016年11月底，恒 大在惠州至少已经布局5个项目。
2016年7月份至今，来自河北的开发商荣盛在大亚湾陆续布局5个项目，总建面近百万平米的地块，全部位于大亚湾。荣盛发展将首个项目命名为荣盛御景蓝湾。
和荣盛一样进驻的还有来自江西的新力置地。去年8月至今，新力置地在惠州已经获得16个项目，遍布惠城、大亚湾、惠阳，其在年初定下的目标是2017年销售目标100亿元。
另一家行业巨头中海地产则通过收购中信地产，获得在惠州的4个项目发展权益。
2016年中国销售金额排名前十的开发商中，绿地集团也在惠州找地，并且参与过惠州的土地招拍挂。
华夏幸福是通过产业地产的名义在潼湖智慧区、惠阳都有巨量的土地储备。在华南享有盛誉的金地通过品牌输出和管理输出，和天润在惠州合作开发，在大亚湾西区拥有一个近100万平方米建面的盘。
截至2017年6月，进驻惠州的品牌房企有富力、龙光、雅居乐、时代、佳兆业、当代、蓝光、中洲、中海、合生、恒 大、金地、万科、金融街、星河、华夏幸福、保利置业、保利地产、卓越、华润等20余家品牌开发商。
