惠州楼盘备案价新规 每栋楼价差不超7%
上周四晚些时候，惠州市发改局发布进一步完善商品房价格监制(备案)的工作通知，这是继4月1日发布拿证三年内限售政策后，今年第二次发布相关政策。此次通知，针对楼盘备案价做出明确的规定，要求每栋楼的备案价差不能超过7%，同一栋楼不同楼层的备案价差不超过8%，且重申楼盘备案价只能降低不能上涨，避免房地产开发企业将前期监制价格低的房源通过重新监制提高价格。业界人士表示，政策出发点是好的，但对于有资源做依托的项目开发商来说，不同楼栋之间价格差被限制死，或许会让项目放缓进度。
新规
A 每栋楼之间备案价格差不能超过7%
通知规定，同一楼盘需新申报监制(备案)时，每栋房源的监制均价与该楼盘本期的监制均价的价差不得超过7%。例如新盘同时申报3栋房源，该楼盘均价1万元，则每栋的均价不得高于10700元，也不得低于9300元。
解读
望江住宅与其他住宅
价差几乎拉平
惠州市发改局价格监督检查分局局长吴伟明在受访中称，在此前的价格监制中重点限制楼盘均价，而没有过多关注房源间的价差问题。惠州世联行惠湾片区总经理程笑表示，去年开始的限价关注更多的是楼盘的均价，“只要是加权均价在政府价格红线内就可以，部分开发商认为备案价还是可以调整的。”
惠州世联行副总经理胡光宇表示，这就意味着此前开发商在同一楼盘中不同楼栋根据景观面以及园林，户型的定价权丧失，“最受影响的还是有资源做依托的项目，比如惠东滨海的公寓，一线海景和二线海景的价格差被控制在7%左右，如果二线海景卖13000元的话，一线海景的备案价最高只能到13910元，这几乎没有区别，此前一线海景和二线海景的价格差至少在2000元-3000元/平方米上下。”
一位要求匿名的操盘手刘先生称，一般情况下，一个项目内能看江或者园林中心的楼王所在楼栋的价格与路边上，以及不能看江的楼栋价格差基本在20%-30%左右。
惠州地产评论人祝先峰表示，这个影响比较大的还是资源型的盘，政府的主要目的，还是避免开发商备案低价销控，然后高价卖给购房者，但对于购房者而言，可能是好事，这意味着你会用比以前便宜很多的价格买到景观更好的房子。
开发商反应
可操作的漏洞完全被堵上
来自东平的购房者刘先生称，东平一项目两栋楼都拿了预售证，都可以查到备案价，但是备案低的那一栋房源，到售楼处询问总是卖完了，“但网签又没有记录。”
此前政府的限价更多的时候则是关注楼盘均价的限价，在实际操作过程中，留给了部分开发商可乘之机，一位要求匿名的开发商销售经理称，其自己销售的楼盘加权限价12000元/平方米，“但我们的操作方式是，一次申请备案4栋楼的话，可以两栋楼备8000元，另外两栋备16000元，然后楼盘的整体价差拉下来，但是开发商会只卖16000元，然后在卖完之后，下一次备案的时候再把两栋8000元的算进去，平均其加权均价。”上述销售经理还称，现在这个政策出来，这样操作的漏洞就完全堵上了，“再也不能一栋备8000元，另外一栋备16000元了。”
B 同一栋楼层价差不超过8%
发改局的通知指出，为了防止楼盘出现不合理的价格差，对同一楼盘同一栋楼的房源的备案价格也做出了规定。规定指出，同一栋楼的房源的监制价格与该栋楼的监制均价的价差不得超过8%。如同一栋的房源，若该栋楼的均价是1万元，则最高房源的价格不得高于10800元，最低的价格不得低于9200元。
对于在规范细则之前已经实现高低价差备案的项目，若存在较低价房源申请重新备案价格的局面，惠州市发改局明确要求，重新备案的每套房的监制价格只能降低不能提高。通知还指出，不能用新开盘的项目作为参考，而应以旧入市的楼盘为准。在项目3平方公里以内找不到3个楼盘的，若需要找区域之外的项目则只能找低价楼盘作为参照标准。并要求各县区价格主管部门严格按程序进行合理性审核。
解读
中低层的销售可能会受影响
相对于规定楼栋之间的价格差7%，楼层价格差8%认为相对合理，但是对于开发商的定价给出了严峻的考验。荣灿置业副总经理杨霖称，以前即便规定了备案价，但是楼层的价格差还是可以做得相对大，“我可以通过把低楼层价格拉得相对较低，而中高楼层拉高，让加权价平衡，但现在规定的价格差在8%以内，这种操作方式肯定就没有办法进行下去，以1万元均价为例，每一层楼一平方米可能只有30元钱左右的空间。”
胡光宇表示，中低层的销售可能会受影响，“以前很多人买低楼层价格低是很大一部分原因，现在规定了这个价差后，以1万元的备案均价计算，100平方米最好的户型和100平方米最差的户型只差15万，大部分房源的价格差可能都在7万-8万元，但意味着相对较低的价格更好的景观、视野以及房型、采光，肯定不去买中低楼层或者较差的户型。”
市场反馈
部分景观楼盘延迟推盘或压缩工期
购房者忧开发商“内部认购”倒手卖
博罗沿江路某项目营销总监在本周一下午受访时称，楼栋价格差不超过7%，实际上对有资源的项目是极大的伤害，“现在我们在研究，是否减缓工期，因为你江景和没有江景资源的价格只有7%的溢价空间，这远远不够。”上述开发商还称，好东西卖不出好价格是令人纠结的事，开发商以后的心思就是想着如何绕开这个楼栋价格差，而不是升级品质，这对行业并不是好事。
但在部分购房者看来，这是利好，“政府强行执行加权平均价，让开发商不涨价，尤其是一些有资源景观的房子，买到就是赚到。”在江北隆塬地产帝景湾分店一位看房的客人说，还有另外一个担心，即好景观面的房子，开发商都不卖，或者通过内部认购的方式倒一手，“类似于东江学府这样的，说抵给承建商，然后加价出来卖是有可能的。”
程笑解释，实际上这个价格差不仅仅是对部分有景观资源的项目，“每个楼盘都有相对靠园林中间的楼栋，也有靠马路的，这样的强行限制价格差，肯定会打击开发商入市的积极性，有江景的江边的先不建设行不行，或者干脆不拿施工证，计划建设的楼王，也可以慢一点动工，我们预计市场供应量的压缩将是大概率事件，实际上7%的价差，资源、景观都已经没有意义了，对于希望靠部分资源景观好的楼栋溢价的可能性已经不存在了。”
金山湖片区某有江景的楼盘职业经理人王先生称，开发商现在的思路就是放缓开工，“慢慢卖，不着急。”惠州世联行副总经理胡光宇预计，惠东滨海线至少有20%在7月份的新增海景公寓单位，将会延迟工期以及开工速度，“这20%可能就是想卖海资源作为主打，想卖高一点价格的，但对于惠湾以及城区的影响暂时看不出来。”
