惯性下的房地产市场：投资增速创两年来新高
虽然楼市调控重拳施压，但在市场惯性下，一季度房地产市场各项数据仍然十分亮眼。
4月17日，国家统计局发布的数据显示，今年1-3月，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，增速创最近两年来的新高。同样在供应端，房地产企业土地购置面积增速连续两月保持正增长。
在需求端，房地产销售增速虽将至近一年来的低点，但绝对规模仍然创下同期的新高。
这一轮楼市调控正式始于去年9月，从今年3月17日开始，北京领衔了楼市调控加码。截至目前，调控政策覆盖了几乎全部热点区域，以及周边的三四线城市，力度和范围都堪称空前。一季度楼市数据大幅走高，既是去年市场惯性的延续，又反映出楼市调控加码的必要性。
分析人士指出，一季度GDP同比增长6.9%，说明良好的经济开局将给楼市调控带来空间。未来楼市调控进程仍将继续，投资、销售等指标都将不可避免地受到影响。正如国家统计局新闻发言人毛盛勇所言，这些影响“可能在4月份乃至以后陆续有所显现。
房地产投资增速创两年新高
国家统计局发布的数据显示，1-3月份，商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%。商品房销售额23182亿元，增长25.1%。两者的增速均创下最近13个月以来的新低。
但从绝对值上看，今年一季度的商品房销售面积和销售金额均创下历史同期的新高。按照多数机构的观点，这是由于去年房地产销售十分旺盛，其热度又延续到今年年初所致。
销售规模攀高，带动多项数据同步升温。今年一季度，房地产开发企业到位资金35666亿元，同比增长11.5%，增速比1-2月份大幅提高4.5个百分点。
供应端的数据更为亮眼。一季度全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，增速创下最近24个月来的新高。其中，东部和中部地区的房地产投资增速均有所扩大，西部地区则出现回落。
毛盛勇对此的解读为，一是今年一季度商品房销售面积同比增长19.5%，尽管在去年的高位上有所回落，但速度仍然不低，企业仍有投资方面的动力。二是从房地产企业到位资金的情况来看，一季度增长速度“还不错”。
在土地供应方面，一季度房地产开发企业土地购置面积3782万平方米，同比增长5.7%，增速连续两个月为正。土地成交价款1359亿元，增长16.7%，增速提高4个百分点。有分析认为，随着供地热潮的持续，未来土地交易数据可能进一步提高。
不难看出，一季度房地产市场仍然呈现出供需两旺的态势。3月份，房地产开发景气指数也达到101.13，比2月份提高0.37点，并创下最近一年多来的新高。
本轮大规模房地产调控始于去年9月末，20多个热点城市密集出台调控措施，此后，调控政策不断加码并扩围。今年3月17日，北京又领衔了新一轮的调控深化，目前楼市调控已扩展至部分三四线城市，很多城市的调控力度堪称“史上最严”。
不断加码的调控措施已经造成销售增速的连续下滑，但从数据来看，其对投资端的影响似乎并不明显。且由于3月70城市房价数据尚未出炉，亦难以估算对房价的最新影响。
按照毛盛勇的说法，“因为新一轮调控措施是3月17日以后陆陆续续出台的，对于整个经济，包括对房价，还有其他房地产方面指标的影响，有可能在4月份乃至以后陆续有所显现。”
投资增速不会“速降”
从近期部分城市不断加码楼市调控的动作来看，调控非但不会停止，甚至可能进一步深化。国家统计局同日发布的宏观经济数据显示，今年一季度，全国GDP增长6.9%，比去年全年的6.7%有所回升。
中原地产首席分析师张大伟指出，“良好的经济开局，给了楼市调控比较宽裕的空间。”他认为，这也是从3月开始全国超过40个城市启动房地产新一轮调控的重要原因。
这些调控措施，将可能继续给销售端带来压力。
从区域市场来看，今年第一季度，东部地区商品房销售额14600亿元，同比增长18.7%，增速提高3个百分点。相比之下，中西部的商品房销售额增速均出现下降。这反映出东部地区仍是近期楼市的热点所在。
张大伟向21世纪经济报道记者指出，由于东部恰恰也是楼市调控的重点区域，预计该区域的市场将在调控的重压下进一步降温，并影响到商品房销售额。
?与此同时，去年的楼市成交旺季出现在第二季度，因基数较大，将可能加剧未来销售数据的下调幅度。
相比之下，投资端受到的影响很难预估。毛盛勇表示，“下一阶段房地产成交面积、增长速度有所放缓的可能性比较大。这样可能会在一定程度上影响企业投资的积极性。”另一方面，一些热点城市有计划地加大了土地的供应，有利于推动房地产投资的增加。
因此，毛盛勇谨慎地表示，“房地产投资下一步增速还需要继续观察。”
但不少机构的观点较为乐观。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，“利好面源于各地土地出让规模会继续加大，所以二季度依然会是一个相对明显的投资集中的阶段。”
?他认为，从开发投资的增幅来看，估计二季度会保持在8%左右的水平，即维持相对高位的态势。
?张大伟也指出，投资指标在很大程度上取决于新开工面积。若新开工面积增大，企业进行追加投资的规模也将提高，房地产投资相应出现增长。按照国家统计局的数据，一季度房地产开发企业房屋新开工面积31560万平方米，增长11.6%，增速提高1.2个百分点。
与此同时，68810万平方米的商品房待售面积，已将至最近17个月来的最低值。在张大伟看来，库存的减少，同样意味着投资的推进和开发节奏的加快，因此“二季度房地产投资增速仍将维持高位”。但他指出，到下半年，这一数据的增速将会逐渐下调。
