8亿出售房地产“利润奶牛” 房产调控下红豆股份“高位弃子”？
营收占比52.2%、净利润占比30%，面对这样的 “利润奶牛”，红豆股份(600400.SH)却心甘情愿将无锡红豆置业有限公司(下称“红豆置业”)60%股权以8.2亿元卖给控股股东红豆集团。
对此，4月12日晚间，红豆股份收到上交所问询函，要求解释将房地产业务剥离上市公司的合理性。
若这笔交易完成，红豆股份将由“房地产+纺织”双主业回归服装。
4月13日下午，红豆股份董秘孟晓平告诉21世纪经济报道记者，“剥离地产业务，我们一直有这样的想法。这两年的拿地成本都很高，资金占用很大，我们的后续土地储备不多了。公司还是希望借助上市平台做服装，发力智慧红豆项目”。
“利润奶牛”缘何遭弃
“拟出售资产主要集中在二、三线城市，竞争力不强，利润水平较低”，“处于房地产行业的中下游地位”。在3月29日公布的交易草案中，红豆股份这样解释出售红豆置业60%股权的原因。
不过，21世纪经济报道记者梳理发现，2014-2016年红豆股份房地产业务营收分别为16.8亿元、14.1亿元和15.8亿元，在总营收占比中分别为58.7%、52.9%和52.2%。
对此，孟晓平解释，“虽然房地产业务是公司营收的重要组成，但其实利润占比不大。”
红豆股份披露的2016年年报显示，红豆置业实现净利润3565万元，给红豆股份贡献30%的净利。不过，财报显示，从毛利率来看，2015年和2016年，红豆置业毛利率从20.79%下降到15.82%，净利润分别为240.84万元、3847.19万元；而2016年红豆股份服装板块的毛利率则有30.28%。
公开资料显示，红豆股份的房地产项目集中布局在无锡、镇江、南京三地。2014年以来，红豆置业及子公司共有“红豆万花城”、“红豆·人民路九号”、“红豆·香江豪庭”等11处项目。截至2016年12月底，万花城市广场、香江豪庭、东方财富广场仍处于在建阶段。
上交所指出，上述地产业务分别在无锡锡山区和高铁商务区，而2016年无锡去库存情况优良，要求其说明出售的合理性和必要性。
对此，4月13日，一位无锡房地产商指出，去年以来无锡楼市整体向好，“2016年下半年尤其是第四季度开始，无锡的房价差不多从6000元/平方米，一路水涨船高到1.8万元/平方米”。
仍处于开发中的红豆万花城，2014年12月25日开盘，就在无锡锡山区的红豆集团西门对面。
4月13日，该楼盘的一位售楼人员告诉21世纪经济报道记者，“目前别墅卖得差不多了，商住房还剩下7-8套，面积都在40-50平方米左右。商住房价格是1.3万元/平方米，别墅售价则是380万元一套。”我们这里去无锡东站，开车只要15分钟，交通方便。现在锡东新城好一点的地块，基本价位都在1.3万-1.4万元/平方米左右。”
而对于尚未推出的红豆首府二期项目，上述售楼人员表示，“预计今年下半年开盘，二期开发后，附近的地块估计都没有了。”
交易草案显示，红豆置业旗下的另一处项目无锡香江豪庭(B区)一期、二期，去化率分别达到92.75%和93.96%。
4月13日下午，红豆香江豪庭的一位售楼人员告诉21世纪经济报道记者，“3月18日开盘的15栋和19栋，一共150套房子，基本都卖完了，只剩下110平方米的两套，价格在1.3万元左右。”
“要等3个月后才会有部分新的楼层出来，价位就不好说了，应该会继续涨。”上述售楼人员提到。
调控下“未雨绸缪”？
令人疑惑的是，既然红豆置业楼盘销量喜人，红豆股份为何仍急于出售？
公开资料显示，2001年成立的红豆置业，2002年大举进军江苏镇江。15年来，红豆置业将无锡作为大本营，拓展长三角区域。2001年试水“红豆花园”，2003年，开创代表作“香江花城”，2005年则从住宅地产向商业地产拓展，打造“红豆购物广场”。2007年开发了无锡城市地标“红豆国际广场”，2010年正式启动长三角拓展计划，2013年成立上海公司。
值得一提的是，虽然公司称对地产的竞争力并不看好，但2016年下半年，红豆置业还斥资21亿元购入三处土地储备。
对此，孟晓平表示，“这次出售，主要是考虑房地产业务在上市公司中资金占比很大，我们都是现有土地开发为主，后续土地储备不够了。”
“红豆置业的竞争压力还是蛮大的，毕竟很多大型房地产公司都在无锡拿地，比如恒 大、万科、中海地产等等。” 上述无锡房地产商分析。
他还告诉21世纪经济报道记者，“算上拆迁安置房和经济适用房，无锡房地产市场今年增量挺大的”，“但无锡的刚需房需求在下降，很多都是上海和苏州的投资客买房，这两年无锡人口下降，而且很多台资和外资企业开始考虑撤出无锡。”
4月13日，一位苏州的投资客沈女士也回忆，“今年去无锡，车子一路开过去，空房子很多.”在她看来，红豆的做法合乎情理，“趁现在行情好，赶紧卖掉，不知道接下去无锡会不会出什么房地产政策。”
21世纪经济报道记者发现，2016年3月底，南京、无锡相继发布限贷政策，二套房首付比例分别上涨至50%、40%。不过，相比南京和苏州加码限购政策，无锡还没有动静。
此外，此次交易的增值率也成为监管层的关注重点。
以2016年12月31日为基准日，红豆置业评估值为15.3亿元，评估增值6.7亿元，增值率高达78.6%。对此，孟晓平称，“将在后续公告中给出详细解释。”
