站在1500亿门槛:孙宏斌的自得与悲观
?孙宏斌(博客)认为,货币政策收紧、利息增加、去杠杆,这些措施会使房地产贷款减少1/3以上。这意味着对房价会产生很大影响。这也是在他看来行业风险大的逻辑所在。据介绍,融创从去年第四季度开始,就在控制公开市场拿地行为。
年少时几度沉浮,在54岁之际却将融创中国(1918.HK)销售额带到1506亿人民币(下同),并在绝大部分房企面临土地储备难题时,对外宣称拥有高达4185亿元可售资源,此时的孙宏斌已经与2010年融创中国上市初期大有不同。
他的“得意与自信”溢于言表。
“你看每个公司开年会都至少有一页内容是学习融创的并购。当然不能简单地学习,一个项目不是多出点钱就能学。因为这里面有很多经验、教训,很复杂的事情别人干不了。”孙宏斌在2016年度业绩会上这样表示。
很难想象,2010年10月融创中国上市之初,其土地储备为590万平方米,当年末营业额及盈利分别为66.5亿元及15.4亿元人民币。那一年其合约销售额约为83亿元。
至今规模仍然是一个房地产开发商成功最好的装点。而在大多数开发商还停留在粗放开发模式上时,拥有高于同行收购能力的融创也在跨越式发展。
关于此前融创对绿城中国和佳兆业的收购事项,“给我们树立了一个丰碑。这就是为什么(我们)在并购市场有这么多机会、这么好口碑,在这种艰难情况下的决策真的是彰显人品。”
这是在业绩会上,孙宏斌对自己的评价。
庞大的土地储备
在业界普遍面临土地储备“断顿”难题时,融创中国引以为傲的也正是土地储备。
“2016年公司把握了机遇。如果2016年没有抓住市场机会,很难想象现在的状态,(将)是非常焦虑。要么被边缘化,要么面临土地价格涨到这样的市场。”融创中国副总裁兼董事会秘书高曦在业绩会上表示。
高曦所谓的抓住机会指的是,融创中国“侥幸”在地价大涨之前,完成规模扩张。2016年,融创成功开拓了广州、深圳、珠海、沈阳、大连、石家庄、太原、青岛、厦门、南昌、昆明、南宁等一二线核心城市,逐渐形成北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域、40余座一线、环一线和核心城市的全国布局。
数据显示,2016年第三季度是融创拿地高峰期,共获取土地2143万平方米,其中60%地块以收并购方式获得;第四季度融创获取1150万平方米土地,收并购比例更是达到82%。
高曦表示,“2016年拿地时间主要集中在前三季度。从第四季度开始我们拿地速度、拿地量已经下来,尤其是招拍挂。公司资金还是非常充裕的,但是因为市场价格(指地价)上涨太凶,到第四季度又涨了很多,达到安全边界的地越来越少了。”
年报显示,融创7912万平方米的土地储备总量中,西南区域占比20%,北京区域、华北区域、上海区域和东南区域分别占16%、18%、15%和11%,广深、华中、海南三大区域占比10%、7%、3%。其中竣工未售部分仅占6%,待建和在建部分占比达94%。
2017年,融创中国将销售目标确定为2100亿元。但考虑到该公司拥有高达4185亿元的可售资源,预计全年或将超额完成销售任务。
截至2016年底,公司总资产为2932亿元,增长153.9%;手持现金698亿元,较2015年底的271亿元提升158%,对短期借款的覆盖倍数达到2.1倍,经营安全稳定性高。年报显示,融创中国短期负债明显降低,一年以内的短期借款占总借款比例已从2014年的40%下降至2016年的29%。
??对市场预期悲观
2016年11月23日,北京银泰中心柏悦酒店,孙宏斌出现在由民生银行主办的“中国不动产金融年会”上。当时他演讲的主题是“中国房企的投资逻辑和风险”。严厉调控之下,行业频繁震荡,并购、转型成为主题。房地产从业者甚至出现了前所未有的迷茫。未来在哪里?这是很多人想要知道的答案。
孙宏斌的表态是,本轮调控非常严峻。“对于这次调控的严厉程度,很多企业是预计不足的。本轮宏观调控严厉程度超过过往每一次。”在这篇演讲中,孙宏斌还抛出了一个结论,“房地产行业再增长已经很难。”这场演讲不久后,孙宏斌对21世纪经济报道记者说,他这场演讲的另外一层深意是,尽管调控艰难,但他仍然看好房地产行业。
可能令孙宏斌也始料未及的是,2017年春节后,房地产市场迎来一场大幅上涨,这令不少人感到焦虑;而也出乎孙宏斌意料的是,大涨之后,市场开始面临政策接二连三的严厉打压。
孙宏斌在3月28日举行的业绩会上回答21世纪经济报道记者提问时表示,“长远看,我们对这个市场是非常悲观的。我去年5、6月份就在说房地产房价肯定没有问题,但是地价有问题就是最大的问题。为什么说悲观?我不是说房价不一定降,我是说房价不会暴涨。房价不暴涨,你现在买的地就亏了。我们10月份以后基本上公开市场很少参与拿地。参与了也拿不到地,因为太贵了。对调控,我觉得(严厉程度)会超过任何人想象。因为这样做,对现金流影响非常大。”
孙宏斌认为,货币政策收紧、利息增加、去杠杆,这些措施会使房地产贷款减少1/3以上。这意味着对房价会产生很大影响。这也是在他看来行业风险大的逻辑所在。
“风险大不是说市场不好,这个市场肯定是挺好的。大家知道最近房子卖得比较火,按限价卖的话,本来可以卖2万,现在卖1.5万,那肯定火。但是你现在买的地是亏钱的。这个行业风险大,是(因为)政策收紧很厉害,(导致)行业现金流会收紧,地价会相对比现在更合理。将来放松后,会不会暴涨?我也不认为。因为房价已经在高位上,如果货币(政策)收得比较紧,或者政府多供地,我也不相信一定会暴涨。”
而融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德介绍道,从去年第四季度开始,融创中国就在控制公开市场拿地行为。他认为,按照当前的调控方向,今年或者到明年上半年,热点城市房价肯定不会上涨。
据他判断,房价下跌可能性不大。至于上涨,也不太可能。“大家看地价和房价关系已经到了极致状态。对于企业来说,(去年)第四季度主要是控制拿地风险,别把地拿贵了。包括今年上半年,我们相信在今明年,行业内还会出现一些机会,特别是整合和收并购机会。”