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孙宏斌的新目标:除了扩大销售规模,还要提高利润率

提要:孙宏斌向链家“借人”,而之于乐视,则相当于向乐视借“原材料”,依然没有脱离地产逻辑。1月13日,融创斥资150.41亿元入股乐视,以60.41亿元收购乐视网8.61%的股权,以79.5亿元获得增发后乐视致新33.5%的股权,以10.5亿元收购乐视影业15%的股权。
  过去四年,在“买买买”公司排行榜中,融创中国(下称融创)拔得头筹。而2017年地产界出手最快的人,又是融创董事会主席孙宏斌

  1月9日,融创公告以26亿元收购北京链家房地产经纪有限公司(下称链家)6.25%股权。

  1月13日,融创宣布通过1月9日成立的天津嘉睿汇鑫企业管理有限公司斥资150.41亿元战略入股乐视,成为乐视网(300104.SZ)第二大股东(持股 8.61%),生产大屏幕电视机的乐视致新第一大股东(持股 36.96%),及乐视影业的重要股东(持股 15%)。这是融创四年来第一次非地产领域投资。

  短短半月内两次战略性入股,背后是孙宏斌多年来对企业规模的执念。

  被隐藏的3000亿

  2016年融创全年销售额1553.1亿元,行业排名第七。1月10日,融创官微对外宣布2017年融创销售目标为2100亿元。

  但《财经》记者独家获悉,内部口径,孙宏斌为融创定下的目标是2017年销售额超过3000亿元,进入行业前五。

  融创旗下分为北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中、海南共八个区域,各区域销售额尚未正式宣布。《财经》记者获悉,2016年,融创上海区域、华北区域销售额均超过330亿元,北京区域超过200亿元。

  2017年销售规模超过3000亿元如何实现?《财经》记者了解到,在孙宏斌的计划中,上海、华北、北京三个成熟区域今年要冲800亿元,天津、重庆两个直辖市要在350亿元以上。

  如果这一目标达成,孙宏斌进一步的计划是,到2018年,上海、华北、北京三个区域要冲击1000亿元,融创整体销售额再上新台阶。

  从顺驰到融创,孙宏斌对企业规模的追求似乎是一种执念。“孙宏斌想把地产规模做到宇宙最大。融创的目标是,做绿城的产品,走万达的建造速度,有万科的规模。”一位融创知情人士告诉《财经》记者。

  截至2016年6月30日,融创共计进入21个一二线城市,土地储备约3776万平方米。2016年全年,融创推出楼盘的货值为1680亿元。

  2017年,融创还将在老区域继续深耕,而新区域会以迅速拓盘为主要动作。2015年开始,融创新进入了济南、南京、成都、西安、武汉等城市以及广深区域。无论是通过公开市场招拍挂拿地,还是并购当地项目,来自这些新拓地区的收入将成为融创规模诉求的重要支撑。

??同业并购后遗症

  在房地产界,还没有哪家地产商像融创这样通过不断收购同行来扩大规模。

  “融创草莽气十足,赌性十足。不是职业经理人主导公司的逻辑,你很难想象万科敢去和绿城或佳兆业谈并购。”一位熟悉融创的中型房企中层人士对《财经》记者说。

  2014年,融创在华东市场相对低迷时意图收购绿城中国。2015年,在深圳市场还未全面反弹时,融创与佳兆业谈判并购事宜。近两年,融创又快速收购二线城市的项目与公司。

  这些收购有得有失。对全国性房企绿城、佳兆业、雨润的收购均以失败告终,此后孙宏斌将眼光投向了地方性地产公司及项目,以收购项目为主。

  在融创的收购清单上,有中渝置地、西安天朗地产、武汉美联地产、联想控股旗下融科智地、莱蒙国际、金科股份、郑州中牟美盛置业、烟台海基置业、海南博鳌金湾项目及恒 大旗下嘉凯城青岛项目等等。

  上述同业收购让融创一路超车,不仅进入更多城市,客户基础更广,也巧妙避开了地方公开市场拍地难而贵的问题。

  这与孙宏斌鼓励各分公司跨区域竞争的管理思路有关。《财经》记者获悉,为实现全方位收购,除一些战略性大型收购由孙宏斌亲力亲为外,孙已将地方拓展型收购完全放权。各区域公司内部竞争,争相开拓新城的现象时有发生。

  在收购导向下,孙宏斌秉承“谁拿下便归谁”的区域管制法,这不仅导致一些城市项目的跨区域管理,也让融创内部火药味更浓。

  融创华北区域与北京区域曾在郑州竞争一个并购项目,最终华北区域胜出。而融创收购西安天朗,也是由融创天津区域自行谈判拿下。此前,融创北京区域也有进入西安收购的意向,但最终败下阵来。西安融创归入天津区域,贡献了新的项目储备。

  对于各区域间的竞争,融创总部更多起到平衡的作用。孙宏斌扮演的角色是,给出大方向,有最终决策权,同时让各区域据此锁定各自发展目标。

  “这导致融创各区域公司不惜代价去并购,而融创的逻辑是做大规模第一,在发展中解决问题,不怕乱。”上述中型房企中层人士说。

  然而,规模导向下,全国范围内的大手笔收购骤增,也让融创面临收购后遗症。2016年,融创以42.25亿元收购莱蒙国际旗下6个项目公司的股权。通过这一收购,融创首次进入深圳。但据《财经》记者从项目处获悉,收购后融创虽完成落子深圳的心愿,但吃下的莱蒙国际旗下深圳项目只有一个,且此项目之后便遭遇工程质量及土地方利益纠纷,令融创颇为困扰。

  《财经》记者了解到,融创最初还与莱蒙国际谈了第二波收购,莱蒙国际有意打包出售旗下其他深圳旧改项目给融创,但该交易至今也未开始,大有作罢之意。深圳旧改项目涉及利益深厚,风险或许不是融创目前所能掌控。

  收购是平衡取利的生意,有些被收购方是因为现金流问题而不得不卖资产输血,除出售优良资产外,他们往往也会打包出售在融创看来资质较差的项目资产,成为收购的代价。

  2016年9月,融创以137.88亿元收购联想控股旗下融科智地。但融科智地42个项目资产包里,也有一些让融创承压的项目,包括一些融创本不想进入的城市。融创主要发力于一二线城市,收购融科后,大庆地产项目也被归入麾下。目前,该项目融创还未正式投入,但据接近项目的人士透露,“融创现在很想退地。”

  上述融创相关人士告诉《财经》记者,2016年,能够感到孙宏斌在收购上的判断比前几年更精准了,“但是内部压力还是比较大”。

  跨界收购的地产逻辑

  2017年伊始,融创扣动了跨界收购的扳机,收购清单上第一次出现了非地产类公司,并且是高关注度的乐视。

  孙宏斌早有跨界思路。房地产行业有规模天花板,过去一年,孙宏斌去内蒙古和甘肃考察了资源型行业,盘算过收购金融机构,但因价格太贵且机构背景复杂而作罢;他也向目前对娱乐产业感兴趣的万达王健林,以及有志于健康产业的恒 大许 家印靠拢,表现出了对这两类产业的兴趣;他还持续看好房地产存量型市场。

  1月9日,融创以26亿元收购拥有强互联网基金的链家6.25%股权。为了这次入股,孙宏斌与链家董事长左晖沟通了近一年。在投资者会上,孙宏斌将这次入股比作融创投资一个商业综合体,“2019年以后回报率一定是5%以上”。

  不过,入股链家属于地产业的内部跨界。“孙宏斌想通过入股链家拓宽房地产渠道销售,我们体量大,也需要更多渠道来支撑。”上述融创相关人士告诉《财经》记者。利用链家中介人员做一二手房联动销售,这有助于融创提高产品去化能力,进而促进规模增长。

  孙宏斌向链家“借人”,而之于乐视,则相当于向乐视借“原材料”,依然没有脱离地产逻辑。1月13日,融创斥资150.41亿元入股乐视,以60.41亿元收购乐视网8.61%的股权,以79.5亿元获得增发后乐视致新33.5%的股权,以10.5亿元收购乐视影业15%的股权。

  在与贾跃亭共同出席的投资者会议上,孙宏斌透露,入股后,融创未来将与乐视一起拿地开发汽车小镇、体育小镇、影视小镇、互联网生态小镇等等。融创要借乐视土地存量发力产业地产。目前乐视仅在浙江莫干山便有1万亩地。此前,融创以高端住宅为主力产品,此举可拓宽融创的产品线,而土地“原材料”正来自乐视。

  从2016年房企排行榜来看,前三甲恒 大、万科、碧桂园销售额均突破3000亿元。其中,除了万科的销售额主要来自传统住宅产品外,恒 大与碧桂园的资产池中都配置了诸多投资型产品,如旅游度假类产品等。

  2014年,绿地以2403亿元销售额首次超越万科成为全国房企规模第一,其中投资型商业物业贡献了1296亿元,占销售额一半以上。

  这类投资型产品尽管在各房企呈现的业态不一,但它们的共性是吸引的客户都没有属地特征,往往是全国类客户,辐射面更广。与恒 大、碧桂园、绿地一样,融创要想在规模上实现弯道超车,也需要加入更多投资型产品。

  可以预见的是,孙宏斌入股乐视后打造的各类小镇项目有文化旅游属性,未来面对的将是全国性客户。最终,这些尝试也将在企业规模上体现出来。

  一位融创中层人士向《财经》记者透露,入股链家、乐视只是开始,融创很快会有新的并购案宣布。

??如何控制资金风险

  四年来频繁大手笔收购,融创有没有资金风险?

  《财经》记者获悉,2016年,孙宏斌曾在融创内部会上多次强调要利用金融杠杆扩大规模,要在未来数年继续“地产+金融”的发展模式,拓宽融资渠道,善用金融工具。除了扩大销售规模,下一步还要设法提高利润率。

  根据融创2016年中报,截至2016年6月30日,融创账面现金共401亿元,同期增长48.4%。其中,非受限制现金283.4亿元,是融创收购可直接动用的资金;受限制现金117.6亿元,这部分资金将用于银行贷款的担保。对于此次入股乐视的150.41亿元,孙宏斌称,这笔资金没有做任何融资,全是内部资源。

  一位接近孙宏斌的人士告诉《财经》记者,孙宏斌最关心的是现金流,收购原则是有多少钱干多少事,一直主张资金要提前筹备好。

  截至2016年6月30日,融创净负债率85.1%,这一指标已超过房企平均水平。根据Wind资讯统计,2016年上半年,沪深两市137家上市房地产企业平均净负债率为77%。

  融创的借贷总额正处在上升通道中。中报显示,2015年底融创借贷总额417.99亿元,至2016年6月30日,借贷总额已跃升至627.99亿元,其中包括发行公司债券149.51亿元。

  为了优化债务结构,房企大多会通过再融资替换已经存在的高成本借款。中报显示,截至2016年6月30日,尽管借贷总额有所增加,而融创新增借款加权平均实际利率约为6.06%,这让融创融资成本从2015年末的约7.7%下降到6.36%。

  融资能力的提高,也源自过去的项目收购积累的信誉。因为收购的多是问题项目,融创以拯救者身份出现,项目投资方自然感谢融创。

  由于控制了流动负债在有息负债中的占比,融创整体负债结构目前尚算合理。截至2016年6月30日,融创总负债额为1279.6亿元,其中有息负债总额为628亿元,一年内到期的定息与浮息债务是150.94亿元与95.54亿元,合计在有息负债中占比近四成。一年到五年内的定息与浮息债务分别是321.21亿元与60.29亿元,合计占比有息负债六成有余。

  房地产贷款大致可分两类,一类是买地时的融资,一类是开发贷。“房地产负债率越高越牛,你一买地负债率就增加了,除非你不买地不贷款。”孙宏斌曾如此表示,他认为,房企负债多意味着买了很多地,这大多是土地贷款导致。

  真正的风险在于地价太高,高周转房企买下高价地后,在市场平稳时将面临两难境地。若销售则亏损,不销售则影响回款,无法支撑高周转模式。融创的应对策略是,接手遭遇现金流困境企业的优质项目,而非四处抢夺地王。

  与规模迅速成长不相称的是股价,这与融创的盈利能力直接相关。2016年中报显示,融创上半年净利润1.03亿元,较去年同期减少91.8%,股东应占净利润为0.73亿元,较去年同期减少92.3%。

  房地产的利润结算,以竣工交付为节点,多在年底爆发,上半年的数据并不能反映融创的利润基本面,但提升净利润率是包括融创在内的诸多上市房企的共同命题。

  孙宏斌的目标是,实现规模高速增长的同时提升净利润率。

  一位融创中层管理人士对《财经》记者分析,过去融创最大的特点是始终在变化。没有固定的标准和套路,只要完成目标就是好的。要实现规模与利润并重的新目标,融创需要向中海、万科学习架构及成本管控能力。现在融创最大的瓶颈是人才,以及管理体系是否支持新目标。

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