孙宏斌的新目标：除了扩大销售规模，还要提高利润率
提要：孙宏斌向链家“借人”，而之于乐视，则相当于向乐视借“原材料”，依然没有脱离地产逻辑。1月13日，融创斥资150.41亿元入股乐视，以60.41亿元收购乐视网8.61％的股权，以79.5亿元获得增发后乐视致新33.5％的股权，以10.5亿元收购乐视影业15％的股权。
过去四年，在“买买买”公司排行榜中，融创中国（下称融创）拔得头筹。而2017年地产界出手最快的人，又是融创董事会主席孙宏斌。1月9日，融创公告以26亿元收购北京链家房地产经纪有限公司（下称链家）6.25％股权。
1月13日，融创宣布通过1月9日成立的天津嘉睿汇鑫企业管理有限公司斥资150.41亿元战略入股乐视，成为乐视网(300104.SZ)第二大股东（持股 8.61％），生产大屏幕电视机的乐视致新第一大股东（持股 36.96％），及乐视影业的重要股东（持股 15％）。这是融创四年来第一次非地产领域投资。
短短半月内两次战略性入股，背后是孙宏斌多年来对企业规模的执念。
被隐藏的3000亿
2016年融创全年销售额1553.1亿元，行业排名第七。1月10日，融创官微对外宣布2017年融创销售目标为2100亿元。
但《财经》记者独家获悉，内部口径，孙宏斌为融创定下的目标是2017年销售额超过3000亿元，进入行业前五。
融创旗下分为北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中、海南共八个区域，各区域销售额尚未正式宣布。《财经》记者获悉，2016年，融创上海区域、华北区域销售额均超过330亿元，北京区域超过200亿元。
2017年销售规模超过3000亿元如何实现？《财经》记者了解到，在孙宏斌的计划中，上海、华北、北京三个成熟区域今年要冲800亿元，天津、重庆两个直辖市要在350亿元以上。
如果这一目标达成，孙宏斌进一步的计划是，到2018年，上海、华北、北京三个区域要冲击1000亿元，融创整体销售额再上新台阶。
从顺驰到融创，孙宏斌对企业规模的追求似乎是一种执念。“孙宏斌想把地产规模做到宇宙最大。融创的目标是，做绿城的产品，走万达的建造速度，有万科的规模。”一位融创知情人士告诉《财经》记者。
截至2016年6月30日，融创共计进入21个一二线城市，土地储备约3776万平方米。2016年全年，融创推出楼盘的货值为1680亿元。
2017年，融创还将在老区域继续深耕，而新区域会以迅速拓盘为主要动作。2015年开始，融创新进入了济南、南京、成都、西安、武汉等城市以及广深区域。无论是通过公开市场招拍挂拿地，还是并购当地项目，来自这些新拓地区的收入将成为融创规模诉求的重要支撑。
??同业并购后遗症
在房地产界，还没有哪家地产商像融创这样通过不断收购同行来扩大规模。
“融创草莽气十足，赌性十足。不是职业经理人主导公司的逻辑，你很难想象万科敢去和绿城或佳兆业谈并购。”一位熟悉融创的中型房企中层人士对《财经》记者说。
2014年，融创在华东市场相对低迷时意图收购绿城中国。2015年，在深圳市场还未全面反弹时，融创与佳兆业谈判并购事宜。近两年，融创又快速收购二线城市的项目与公司。
这些收购有得有失。对全国性房企绿城、佳兆业、雨润的收购均以失败告终，此后孙宏斌将眼光投向了地方性地产公司及项目，以收购项目为主。
在融创的收购清单上，有中渝置地、西安天朗地产、武汉美联地产、联想控股旗下融科智地、莱蒙国际、金科股份、郑州中牟美盛置业、烟台海基置业、海南博鳌金湾项目及恒 大旗下嘉凯城青岛项目等等。
上述同业收购让融创一路超车，不仅进入更多城市，客户基础更广，也巧妙避开了地方公开市场拍地难而贵的问题。
这与孙宏斌鼓励各分公司跨区域竞争的管理思路有关。《财经》记者获悉，为实现全方位收购，除一些战略性大型收购由孙宏斌亲力亲为外，孙已将地方拓展型收购完全放权。各区域公司内部竞争，争相开拓新城的现象时有发生。
在收购导向下，孙宏斌秉承“谁拿下便归谁”的区域管制法，这不仅导致一些城市项目的跨区域管理，也让融创内部火药味更浓。
融创华北区域与北京区域曾在郑州竞争一个并购项目，最终华北区域胜出。而融创收购西安天朗，也是由融创天津区域自行谈判拿下。此前，融创北京区域也有进入西安收购的意向，但最终败下阵来。西安融创归入天津区域，贡献了新的项目储备。
对于各区域间的竞争，融创总部更多起到平衡的作用。孙宏斌扮演的角色是，给出大方向，有最终决策权，同时让各区域据此锁定各自发展目标。
“这导致融创各区域公司不惜代价去并购，而融创的逻辑是做大规模第一，在发展中解决问题，不怕乱。”上述中型房企中层人士说。
然而，规模导向下，全国范围内的大手笔收购骤增，也让融创面临收购后遗症。2016年，融创以42.25亿元收购莱蒙国际旗下6个项目公司的股权。通过这一收购，融创首次进入深圳。但据《财经》记者从项目处获悉，收购后融创虽完成落子深圳的心愿，但吃下的莱蒙国际旗下深圳项目只有一个，且此项目之后便遭遇工程质量及土地方利益纠纷，令融创颇为困扰。
《财经》记者了解到，融创最初还与莱蒙国际谈了第二波收购，莱蒙国际有意打包出售旗下其他深圳旧改项目给融创，但该交易至今也未开始，大有作罢之意。深圳旧改项目涉及利益深厚，风险或许不是融创目前所能掌控。
收购是平衡取利的生意，有些被收购方是因为现金流问题而不得不卖资产输血，除出售优良资产外，他们往往也会打包出售在融创看来资质较差的项目资产，成为收购的代价。
2016年9月，融创以137.88亿元收购联想控股旗下融科智地。但融科智地42个项目资产包里，也有一些让融创承压的项目，包括一些融创本不想进入的城市。融创主要发力于一二线城市，收购融科后，大庆地产项目也被归入麾下。目前，该项目融创还未正式投入，但据接近项目的人士透露，“融创现在很想退地。”
上述融创相关人士告诉《财经》记者，2016年，能够感到孙宏斌在收购上的判断比前几年更精准了，“但是内部压力还是比较大”。
跨界收购的地产逻辑
2017年伊始，融创扣动了跨界收购的扳机，收购清单上第一次出现了非地产类公司，并且是高关注度的乐视。
孙宏斌早有跨界思路。房地产行业有规模天花板，过去一年，孙宏斌去内蒙古和甘肃考察了资源型行业，盘算过收购金融机构，但因价格太贵且机构背景复杂而作罢；他也向目前对娱乐产业感兴趣的万达王健林，以及有志于健康产业的恒 大许 家印靠拢，表现出了对这两类产业的兴趣；他还持续看好房地产存量型市场。
1月9日，融创以26亿元收购拥有强互联网基金的链家6.25％股权。为了这次入股，孙宏斌与链家董事长左晖沟通了近一年。在投资者会上，孙宏斌将这次入股比作融创投资一个商业综合体，“2019年以后回报率一定是5％以上”。
不过，入股链家属于地产业的内部跨界。“孙宏斌想通过入股链家拓宽房地产渠道销售，我们体量大，也需要更多渠道来支撑。”上述融创相关人士告诉《财经》记者。利用链家中介人员做一二手房联动销售，这有助于融创提高产品去化能力，进而促进规模增长。
孙宏斌向链家“借人”，而之于乐视，则相当于向乐视借“原材料”，依然没有脱离地产逻辑。1月13日，融创斥资150.41亿元入股乐视，以60.41亿元收购乐视网8.61％的股权，以79.5亿元获得增发后乐视致新33.5％的股权，以10.5亿元收购乐视影业15％的股权。
在与贾跃亭共同出席的投资者会议上，孙宏斌透露，入股后，融创未来将与乐视一起拿地开发汽车小镇、体育小镇、影视小镇、互联网生态小镇等等。融创要借乐视土地存量发力产业地产。目前乐视仅在浙江莫干山便有1万亩地。此前，融创以高端住宅为主力产品，此举可拓宽融创的产品线，而土地“原材料”正来自乐视。
从2016年房企排行榜来看，前三甲恒 大、万科、碧桂园销售额均突破3000亿元。其中，除了万科的销售额主要来自传统住宅产品外，恒 大与碧桂园的资产池中都配置了诸多投资型产品，如旅游度假类产品等。
2014年，绿地以2403亿元销售额首次超越万科成为全国房企规模第一，其中投资型商业物业贡献了1296亿元，占销售额一半以上。
这类投资型产品尽管在各房企呈现的业态不一，但它们的共性是吸引的客户都没有属地特征，往往是全国类客户，辐射面更广。与恒 大、碧桂园、绿地一样，融创要想在规模上实现弯道超车，也需要加入更多投资型产品。
可以预见的是，孙宏斌入股乐视后打造的各类小镇项目有文化旅游属性，未来面对的将是全国性客户。最终，这些尝试也将在企业规模上体现出来。
一位融创中层人士向《财经》记者透露，入股链家、乐视只是开始，融创很快会有新的并购案宣布。
??如何控制资金风险
四年来频繁大手笔收购，融创有没有资金风险？
《财经》记者获悉，2016年，孙宏斌曾在融创内部会上多次强调要利用金融杠杆扩大规模，要在未来数年继续“地产+金融”的发展模式，拓宽融资渠道，善用金融工具。除了扩大销售规模，下一步还要设法提高利润率。
根据融创2016年中报，截至2016年6月30日，融创账面现金共401亿元，同期增长48.4％。其中，非受限制现金283.4亿元，是融创收购可直接动用的资金；受限制现金117.6亿元，这部分资金将用于银行贷款的担保。对于此次入股乐视的150.41亿元，孙宏斌称，这笔资金没有做任何融资，全是内部资源。
一位接近孙宏斌的人士告诉《财经》记者，孙宏斌最关心的是现金流，收购原则是有多少钱干多少事，一直主张资金要提前筹备好。
截至2016年6月30日，融创净负债率85.1％，这一指标已超过房企平均水平。根据Wind资讯统计，2016年上半年，沪深两市137家上市房地产企业平均净负债率为77％。
融创的借贷总额正处在上升通道中。中报显示，2015年底融创借贷总额417.99亿元，至2016年6月30日，借贷总额已跃升至627.99亿元，其中包括发行公司债券149.51亿元。
为了优化债务结构，房企大多会通过再融资替换已经存在的高成本借款。中报显示，截至2016年6月30日，尽管借贷总额有所增加，而融创新增借款加权平均实际利率约为6.06％，这让融创融资成本从2015年末的约7.7％下降到6.36％。
融资能力的提高，也源自过去的项目收购积累的信誉。因为收购的多是问题项目，融创以拯救者身份出现，项目投资方自然感谢融创。
由于控制了流动负债在有息负债中的占比，融创整体负债结构目前尚算合理。截至2016年6月30日，融创总负债额为1279.6亿元，其中有息负债总额为628亿元，一年内到期的定息与浮息债务是150.94亿元与95.54亿元，合计在有息负债中占比近四成。一年到五年内的定息与浮息债务分别是321.21亿元与60.29亿元，合计占比有息负债六成有余。
房地产贷款大致可分两类，一类是买地时的融资，一类是开发贷。“房地产负债率越高越牛，你一买地负债率就增加了，除非你不买地不贷款。”孙宏斌曾如此表示，他认为，房企负债多意味着买了很多地，这大多是土地贷款导致。
真正的风险在于地价太高，高周转房企买下高价地后，在市场平稳时将面临两难境地。若销售则亏损，不销售则影响回款，无法支撑高周转模式。融创的应对策略是，接手遭遇现金流困境企业的优质项目，而非四处抢夺地王。
与规模迅速成长不相称的是股价，这与融创的盈利能力直接相关。2016年中报显示，融创上半年净利润1.03亿元，较去年同期减少91.8％，股东应占净利润为0.73亿元，较去年同期减少92.3％。
房地产的利润结算，以竣工交付为节点，多在年底爆发，上半年的数据并不能反映融创的利润基本面，但提升净利润率是包括融创在内的诸多上市房企的共同命题。
孙宏斌的目标是，实现规模高速增长的同时提升净利润率。
一位融创中层管理人士对《财经》记者分析，过去融创最大的特点是始终在变化。没有固定的标准和套路，只要完成目标就是好的。要实现规模与利润并重的新目标，融创需要向中海、万科学习架构及成本管控能力。现在融创最大的瓶颈是人才，以及管理体系是否支持新目标。
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