欧阳捷:不进则没,加速奔跑,千亿房企的不二选择_新浪地产网

欧阳捷:不进则没,加速奔跑,千亿房企的不二选择

提要:从某种程度来讲,市场其实是量比价略有增长,现在城市整体上是分化的,一线城市和二线城市,二线城市里面有热点和非热点,三线城市有都市圈的三四线城市,还有更广大的正在去库存的三四线城市。所以城市分化非常严重。现在市场量比价略有增长。其实平稳的市场对房企最好,如果没有平稳,就没有战略规划,就没有资源配置,就没有未来的市场机会。

  3月22日,“新跨越,新征程!”2017中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京国贸三期隆重举行,会上正式发布了《2017中国房地产开发企业500强首选供应商服务商品牌测评研究报告》。多位地产圈大佬出席探讨地产形势,并与百余位供应商、服务商精英共同见证这一场被业内誉为建筑部品领域“奥斯卡”的颁奖仪式。

  

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷

  以下内容根据现场实录整理

  在本次大会上,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷分享了“不进则没,加速奔跑,千亿房企的不二选择”的发展理念。为什么这么说?过去几年一直反复强调,“有规模才有江湖地位,有规模才有话语权。”如果没有规模,品牌影响力就不够。有了品牌影响力之后,才会有资本市场给你带来的机会,才会有供应商的追随,才会有业主的信赖,他们有一个强大的保障。同时还可以获得政府的认可,为员工带来自豪感和最大的信心。

  前不久,在个人微信公众号叫“欧阳先声”里发布《不进则没,龙头房企的车轮还在滚滚向前》的文章,房企其实规模速度不断在向前走。2006到2017年,48强房企的变化显著,有一部分从大而小、小而变无。所以房企如果不向前冲,不跑到前面去,就不可能在这个市场上占有一席之地。

  最近资本市场对房地产市场很担忧,前一个星期股票大幅下跌,当然现在又回来了。资本市场为什么会出现这种情况,因为房地产的调控政策接二连三出来,分析师看不明白,资本怕了。

  这些城市反反复复调控,调控意味着什么呢?调控其实不意味着市场的变化,调控恰恰意味着我们这个市场大家要把它按住,在不断向上的基础上把它按住,未来的市场发展潜力和动能还是非常之大的。

  仔细想想这个市场到底是什么样子呢?从某种程度来讲,市场其实是量比价略有增长,现在城市整体上是分化的,一线城市和二线城市,二线城市里面有热点和非热点,三线城市有都市圈的三四线城市,还有更广大的正在去库存的三四线城市。所以城市分化非常严重。现在市场量比价略有增长。其实平稳的市场对房企最好,如果没有平稳,就没有战略规划,就没有资源配置,就没有未来的市场机会。

  2013年,房地产市场曾经提到四大分化——城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。今天来看,这个分化到底是什么状况?一线城市可以看到非常明显的供应不足。所有一线城市土地供应逐年下降,导致新开工面积也在往下走、销售量却在不断增长。以上海为例,过去十年间,上海土地供应面积小于销售面积,新开工面积小于销售面积,批准上市面积小于销售面积。意味着现在、明年、后年都是供不应求。供应不足,导致成交量萎缩。

  与同行交流的时候我们认为,一线城市房企未来业绩再次大幅增长已经不太可能了,而且规模在不断缩小,不断扩展地盘,从北京扩展到河北,从河北扩展到山西、山东、辽宁,把城市区域、疆土扩大。

  二线城市是什么情况呢?13个热点的二线城市的突地供应情况也是往那走的。新开工面积虽然在去年有一个高峰,但是由于土地供应面积在往下走,也反映了供应不足。未来成交量能不能增长呢?很难说。这些城市没有大幅增加土地供应的意愿,因此这些城市未来的成交量和供应量是基本持平的,不太会大幅增加。为什么没有大幅增加土地供应的意愿呢?主观上说,政府希望能够减少供地或者饥饿供地,来获得土地最大收益。城区已经没有土地了,而郊区周边摊大饼式的步骤已经不可行了,因此土地供应上必然会缩小。

  非热点的二线城市,其实情况也是相似的:新开工面积整体趋势也是往下行的,而成交量却是上行的。这些城市因为土地还是比较多,所以有可能会增加土地供应。但是土地供应趋势在往下走。包括重庆,去年我们曾经讲重庆房价在今年可能会出现上涨,什么原因呢?因为去年重庆的土地供应量减少了30%。所以连重庆这样过去多年大幅增加土地供应,大幅度推出公租房的城市,土地现在也在减缩。意味着未来的供求关系会发生改变。

  另外,都市圈的城市情况。三大都市圈有九个城市,包括廊坊、南通、太仓、山东、东莞,这些城市整个的供地、新开工面积、销售面积呈现的关系也是跟一二线城市基本相似。意味着这些三线城市过去多年推了大量土地,现在想要再增加土地供应,也是比较难的。过去北京等地限价,导致需求大幅度向外扩张消耗了大量库存,因此未来供求关系是处于一种非常紧张的状态。我们也可以看到这个图,都市圈九个城市,这九个城市前两个也的销售面积跟去年同期对比来看,基本上都是在处于下降趋势。所以它们的供应量也是不足的。

  另外,还有一部分三四线城市,今年出现了明显的上涨,我们可以看到它们的销售量跟去年同期对比,出现了明显增长,这些城市其实不仅仅是今年1到2月份,实际上去年这些城市已经出现了成交上涨,原因是什么呢?仔细分析大概三个原因。

  第一个原因是回乡置业,因为大城市房价高涨之后,他们在大城市里面已经无望再购房了,所以就出去了。我们去年碰到一个出租司机,他说深圳已经待不下去了,不但买不了房,而且小学、中学交的费用已经让他很累。他回老家之后,虽然挣的钱少一点,但是生活会很轻松。

  第二个原因春节回乡置业,但这个情况很难延续,过了3月份之后,这些城市会慢慢平静下来。

  第三,最近出现了一个新的情况,一些三四线城市突然出现了全民购房,为什么出线全民购房,没有多少外来客。原因就在于通胀预期越来越紧,通胀预期之下,钱多了钱就不值钱,大家担心房价上涨,所以恐慌性购房。包括自住客,包括改善性需求,也包括当地投资客。

  整体来讲,三四线城市基本上是属于比较平稳的,销售量比较平稳,新开工面积比较平稳,但是我们可以看到整个三四线城市土地供应量也在往下走。我们现在是供不应求的市场形势下,供应还在缩减。很多三四线城市可能仍然在去库存路上,土地供应也会下降。一线城市是明显下降,三线城市也是明显下降的,只有二线城市在去年有一个小小的反升。如果这种情况继续蔓延下去会是什么结果呢?所以未来在一线城市不太可能做规模,热点二线城市也很难,只有三四线城市,这也恰恰符合国家政策导向,把资金往三四线城市引导。

  二三线城市土地均价上涨情况也是非常明显的,这跟大家的共识其实是一致的。就目前来看,全国全年销售面积总体上会恢复上涨,而房价依然上涨。因此我们今年成交量可能会比我们去年的判断还要更加积极一点。这就是市场基本稳定的基本态势,所以我们可以看到房地产相关指标全部是止跌企稳,包括新开工同比、包括贷款同比、包括利用外资的同比,全部是止跌回升的。

  今年整体来讲是一个很好的局面,从经济面来看,趋稳的趋势已经开始出现。而政策面上看,也是要趋稳。在经济市场面来讲已经开始趋稳,政策面也在趋稳过程当中。今年唯一可能要担心的就是金融面,金融面要警惕按揭贷款增速在下降,居民的定金和首付款在下降,这两个下降之后,就导致来自居民部分的加杠杆在下降。同时还要关注一个问题,资金面在收紧,流向房地产的资金面在收紧,同时流向房地产的资金成本在提高。这两项会导致企业在整个运营过程当中,可能会出现资金链断裂现象。不怕负债高就怕断流,一旦断流,这个企业没人救你。

  这个情况下,第一还是要保持市场信心,第二要把规模做大,越大的规模,才能越有好的保障。今年所有房企的销售目标基本上几乎没有下降,只增不降。所以这个情况,恰恰符合我们从2015年提出的观点,叫“随新奔跑”。什么意思呢?随着新城奔跑。20强房企的资金规模在900亿到1000亿之间。过去23强房企销售额,去年1到3名销售额1.05万亿,4到9名销售额加起来1.05万亿,10到23名销售额加起来是1.05万亿。如果他们过去平均复合增长率已经达到34%,而如果按照未来只要达到25%的平均增长里,到了2020年,他们的市场规模将达到51%。23家房企占市场份额的一半。

  从今年市场大势来看,房企策略大概五条。

  第一,策略是迎合大势、稳中求进。为什么认为今年是稳,去年的中央经济工作会议上有21个字是稳,今年政府工作报告有49个字是稳,所以整体上我们中央政府来调控,市场一定稳得住。过去这么多年,复合增长率达到了33.7%,未来的增长还会更高。

  第二,3+1城市布局。胡焕镛线东南、长三角、珠三角是经济稳定地区,这些城市吸引了各地的人群,而其他地方实际上人口都在流失,所以未来的布局就是往这个方向布。新城的主要布局在住宅地产和商业地产,只专注这两个地产,只有专注才能规模做大。

  第三,必须要做到控制节奏,平衡策略。所以要保证先出后入,量入为出。要平衡利润与效率之间的关系,不能仅仅追求利润,而放弃了效率。所以这个时候我们必须用好现金流,保证我们既快又稳的先强发展。

  第四,合纵资本,广积粮草。银行贷款比在上升,中央现在把非标业务打掉,回归到标准业务。因此在这时候要用好银行的资金,同时又要用好其他资金。我们新城正在做发债,去年发债我们发了80亿,今年我们又发了45亿,通过这些资金来保证企业现金流的发展。

  第五,连横同业,合作发展。包括合作拿地、合作开发、合作经营,包括我们也在对一些做得不好的商业地产输出我们轻资产的管理。

  在过去的几年之中,新城企业规模发展还是不错的,目前人员规模超过一万人,但我们依然是小企业,必须要加速奔跑、随新奔跑。新城就像骆驼队一样,在干旱的沙漠之间依然能够跑得比较快,在未来市场平稳的状况下,新城一定能够跑得更快。

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