新城欧阳捷：2017地产金融走势预判
来源：界面新闻
楼市出现泡沫，仅在全国22个城市。换句话说，只有22个进行了调控的城市才有泡沫。调控政策非常清楚：不许房价上涨过快，不许地王出现，不许用资金进入房地产。所以要控制，现在所有调控都指向这三点。
调控实属必然
房地产调控实属必然。那么，调控的指向到底是什么呢？第一，打压投资者。第二，抑制购房者。第三，恢复市场的供求基本平衡。
中央政府态度这些年一直没有变化，促进房地产业健康、稳定发展，而过去这9个月，热点城市的房地产已经不健康、不稳定、不能可持续发展。因此调控实属必然。调控政策目标就是限购、限贷，挤出投资需求，延后改善需求，减少供求失衡矛盾，同时控制房价，不管行政干预措施，还是统计数据的失真措施，总之是数据能够显现出来房价不再上涨。
现在很多城市采取的措施是什么？中环的价格比外环价格卖的低。控制房价，反正不让房价上涨。或者该卖高价的房子，不允许卖，往低了卖，哪怕不卖都可以。因此很多一线城市开始捂盘。
这次地方政府态度跟中央政府是不是一致？可以看到地方政府不希望楼市过于疯狂，透支了未来，当然也不希望房价下跌，引起社会矛盾，引发社会动荡，减少地方政府的财政收入。不希望成为问责的“出头鸟”。
所以，未来的市场肯定是量跌、价跌，当然价跌是打引号的。量跌没调控，也会跌下来。前期市场火爆控制了需求，房价高速上涨，低购买力客户已经挤出去了，热点客户无房可售到什么程度？南京，连续七个季度批准上市的套数小于销售套数，苏州也是一样，合肥差不多也是中间有断续，七个季度无销售。上海更不用说了，这些城市基本上都是无房可售。
但是调控加剧了高端客户失去购房资格，中端客户放慢脚步，刚需客户只能等待。一线城市捂盘惜售，三四线城市销售减速，因此量一定会跌下来。
调控之后房价会怎么样？备案价格、网签价格、网签数量、网签产品受到严格控制，自然朝着政府希望的结果走，但高购买率客户却在流失。一二线城市在博弈当中，三四线城市销量已基本稳定。像重庆这样的城市，基本上跌无可跌，房价是平稳的。一二线城市环比看是在下降，但房价真会跌吗？今年销售面积大概增长15%，销售额大概增长26%左右，意味着房价增长11%左右，显然房价还在上涨。
而未调控的城市，市场维持量稳价稳。开发商对市场还是比较乐观的。
未来地产走势
未来的地产走势，取决于人、地、钱三个资源的配置。如果这三个资源配置对了，中国房地产就没有问题。背后逻辑极为简单，越是大城市，人口虹吸效应越大，大城市人口增长是全世界趋势。按照世界银行统计数据显示，全世界100万人口以上的大城市数量在不断地增加，像东京都市圈、纽约这样某一个国家的最大城市的人口数量也在不断地增长，中国也是一样。
人口流动背后是资本流动，就是人们把钱也带到大城市去。
因此，可以看到，去年8月，一线城市房价领涨，二线城市普涨，三四线城市止跌企稳，少数城市仍有下跌。为什么这么说？央行统计数据显示M2出现了一个很明显变化，去年1-7月，M2的增量是12.45万亿，相当于2012年-2014年三年平均值，去年后5个月，M2增加了大概4万亿，全年达到16.39万亿。今年M2又比去年增加4万亿，将达到20万亿。这是钱导致了房价上涨，这个现象不是现在才发现的，去年已经看到了。
这些钱出来之后就流向一二线城市，今年1-9月房产销售面积占全国的32%，销售额占52%。一二线城市40个城市占到全国销售额52%，把大部分钱拿走了。同时土地储备也是一样的。全国一二线城市拿下33%的土地，却贡献了74%的土地款。意味着大部分钱跑到一二线城市去了，这样一二线城市的土地和房子能不贵吗？
然而，土地供应逻辑却是恰恰相反。全国土地供应面积是下降的。一线城市下降的少一点，因为一线城市原来没有地可供；二线城市有地供应，但是二线城市调控了，所以二线城市土地供应下降更厉害，下降16%；与此相反的是，三四线城市土地已经供大于求，土地供应增加。这个逻辑背道而驰，为什么会出现这种情况？是国策原因导致。
南京、苏州、合肥、杭州这些地方供应透支，批准上市的套数小于销售套数。不仅如此，上市套数的透支意味着当前的销售是供不应求的，而明年新开工面积也是透支的。可以看到，天津没有透支，杭州、南京、武汉、苏州、厦门、济南、合肥都是透支的，意味着明年这几个城市土地供应不足，后年依然是供不应求。而这就是钱的问题，是钱、人、地严重错位。因此国策应该被调整，而不仅仅是调控。
国策是什么呢？第一，控制大城市人口规模，控制大城市边界。第二，京津冀、长三角、珠三角是占据全国90%以上人口的地方，应实行土地减量化供应，对中小城镇和小城市土地供应实行倾斜政策。
从调控角度来讲，22个城市调控基本到位，不涉及到全国。调控的范围不会继续扩大。因此，调控周期今年到明年两会之间不会发生变化，大的方面可能是18个月。
金融方面已经收敛了，今年上半年的市场在3月25日权威人士发声之后，6月中央政治局提出抑制资产泡沫，由此M2总量已经开始收敛。今年1-9月12.4万亿，相当于去年1-7月的数额，今年全年的M2总量应该跟去年基本持平。
因此，大企业开始回归银行贷款，同时未来的信托业务也会增加。信托增加之后，使得一些大企业手上有大把现金流，实现调控周期加速发展。
对于热点城市调控，是治标不治本，短期来看抑制目标，供应不增加，但不能解决问题，所以不能改变供求失衡的矛盾。
对未来市场的策略是：快速奔跑情况下加速奔跑，在剩下的两个月，一定要冲刺，聚焦省会城市，重点在东南区域，做到有保有压，因城施策。小城镇房子已经不好卖了，价格也不会高，未来房价不会有增长的可能性，所以要抛掉。因此要保住大城市未来有升值空间的，房企要增加融资，确保现金，最后看准时机补仓。
