新城欧阳捷:2017地产金融走势预判_新浪地产网
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新城欧阳捷:2017地产金融走势预判

提要:未来的市场肯定是量跌、价跌,当然价跌是打引号的。

  来源:界面新闻

  楼市出现泡沫,仅在全国22个城市。换句话说,只有22个进行了调控的城市才有泡沫。调控政策非常清楚:不许房价上涨过快,不许地王出现,不许用资金进入房地产。所以要控制,现在所有调控都指向这三点。

  调控实属必然

  房地产调控实属必然。那么,调控的指向到底是什么呢?第一,打压投资者。第二,抑制购房者。第三,恢复市场的供求基本平衡。

  中央政府态度这些年一直没有变化,促进房地产业健康、稳定发展,而过去这9个月,热点城市的房地产已经不健康、不稳定、不能可持续发展。因此调控实属必然。调控政策目标就是限购、限贷,挤出投资需求,延后改善需求,减少供求失衡矛盾,同时控制房价,不管行政干预措施,还是统计数据的失真措施,总之是数据能够显现出来房价不再上涨。

  现在很多城市采取的措施是什么?中环的价格比外环价格卖的低。控制房价,反正不让房价上涨。或者该卖高价的房子,不允许卖,往低了卖,哪怕不卖都可以。因此很多一线城市开始捂盘。

  这次地方政府态度跟中央政府是不是一致?可以看到地方政府不希望楼市过于疯狂,透支了未来,当然也不希望房价下跌,引起社会矛盾,引发社会动荡,减少地方政府的财政收入。不希望成为问责的“出头鸟”。

  所以,未来的市场肯定是量跌、价跌,当然价跌是打引号的。量跌没调控,也会跌下来。前期市场火爆控制了需求,房价高速上涨,低购买力客户已经挤出去了,热点客户无房可售到什么程度?南京,连续七个季度批准上市的套数小于销售套数,苏州也是一样,合肥差不多也是中间有断续,七个季度无销售。上海更不用说了,这些城市基本上都是无房可售。

  但是调控加剧了高端客户失去购房资格,中端客户放慢脚步,刚需客户只能等待。一线城市捂盘惜售,三四线城市销售减速,因此量一定会跌下来。

  调控之后房价会怎么样?备案价格、网签价格、网签数量、网签产品受到严格控制,自然朝着政府希望的结果走,但高购买率客户却在流失。一二线城市在博弈当中,三四线城市销量已基本稳定。像重庆这样的城市,基本上跌无可跌,房价是平稳的。一二线城市环比看是在下降,但房价真会跌吗?今年销售面积大概增长15%,销售额大概增长26%左右,意味着房价增长11%左右,显然房价还在上涨。

  而未调控的城市,市场维持量稳价稳。开发商对市场还是比较乐观的。

  未来地产走势

  未来的地产走势,取决于人、地、钱三个资源的配置。如果这三个资源配置对了,中国房地产就没有问题。背后逻辑极为简单,越是大城市,人口虹吸效应越大,大城市人口增长是全世界趋势。按照世界银行统计数据显示,全世界100万人口以上的大城市数量在不断地增加,像东京都市圈、纽约这样某一个国家的最大城市的人口数量也在不断地增长,中国也是一样。

  人口流动背后是资本流动,就是人们把钱也带到大城市去。

  因此,可以看到,去年8月,一线城市房价领涨,二线城市普涨,三四线城市止跌企稳,少数城市仍有下跌。为什么这么说?央行统计数据显示M2出现了一个很明显变化,去年1-7月,M2的增量是12.45万亿,相当于2012年-2014年三年平均值,去年后5个月,M2增加了大概4万亿,全年达到16.39万亿。今年M2又比去年增加4万亿,将达到20万亿。这是钱导致了房价上涨,这个现象不是现在才发现的,去年已经看到了。

  这些钱出来之后就流向一二线城市,今年1-9月房产销售面积占全国的32%,销售额占52%。一二线城市40个城市占到全国销售额52%,把大部分钱拿走了。同时土地储备也是一样的。全国一二线城市拿下33%的土地,却贡献了74%的土地款。意味着大部分钱跑到一二线城市去了,这样一二线城市的土地和房子能不贵吗?

  然而,土地供应逻辑却是恰恰相反。全国土地供应面积是下降的。一线城市下降的少一点,因为一线城市原来没有地可供;二线城市有地供应,但是二线城市调控了,所以二线城市土地供应下降更厉害,下降16%;与此相反的是,三四线城市土地已经供大于求,土地供应增加。这个逻辑背道而驰,为什么会出现这种情况?是国策原因导致。

  南京、苏州、合肥、杭州这些地方供应透支,批准上市的套数小于销售套数。不仅如此,上市套数的透支意味着当前的销售是供不应求的,而明年新开工面积也是透支的。可以看到,天津没有透支,杭州、南京、武汉、苏州、厦门、济南、合肥都是透支的,意味着明年这几个城市土地供应不足,后年依然是供不应求。而这就是钱的问题,是钱、人、地严重错位。因此国策应该被调整,而不仅仅是调控。

  国策是什么呢?第一,控制大城市人口规模,控制大城市边界。第二,京津冀、长三角、珠三角是占据全国90%以上人口的地方,应实行土地减量化供应,对中小城镇和小城市土地供应实行倾斜政策。

  从调控角度来讲,22个城市调控基本到位,不涉及到全国。调控的范围不会继续扩大。因此,调控周期今年到明年两会之间不会发生变化,大的方面可能是18个月。

  金融方面已经收敛了,今年上半年的市场在3月25日权威人士发声之后,6月中央政治局提出抑制资产泡沫,由此M2总量已经开始收敛。今年1-9月12.4万亿,相当于去年1-7月的数额,今年全年的M2总量应该跟去年基本持平。

  因此,大企业开始回归银行贷款,同时未来的信托业务也会增加。信托增加之后,使得一些大企业手上有大把现金流,实现调控周期加速发展。

  对于热点城市调控,是治标不治本,短期来看抑制目标,供应不增加,但不能解决问题,所以不能改变供求失衡的矛盾。

  对未来市场的策略是:快速奔跑情况下加速奔跑,在剩下的两个月,一定要冲刺,聚焦省会城市,重点在东南区域,做到有保有压,因城施策。小城镇房子已经不好卖了,价格也不会高,未来房价不会有增长的可能性,所以要抛掉。因此要保住大城市未来有升值空间的,房企要增加融资,确保现金,最后看准时机补仓。

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